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Buenos Dias. Una vez más, no podía soportar escribir sobre las actas de la Reserva Federal. Sin embargo, James Politi escribió una buena noticia sobre ellos. La mayoría de los expertos parecían pensar que eran un poco moderados. En Unhedged creemos que los datos que caen en los próximos meses son mucho más importantes que un mayor microanálisis de la «función de reacción» de la Fed.
¿Me equivoco al agitar los minutos? ¿Había una pepita interesante allí? Envíenos un correo electrónico: [email protected] y [email protected].
¿Seguro como casas?
Ayer vimos un gráfico de la caída en picado de las ventas de casas nuevas en los EE. UU., uno de varios ejemplos de la desaceleración de la actividad del consumidor. Las ventas han bajado un 40 por ciento desde su mes pico en 2020. Eso es sorprendente, pero es aún más interesante observar la caída de las transacciones en el contexto de precios estables. Aquí están las ventas de casas existentes en EE. UU. frente a los precios de venta medios:
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A pesar de que las tasas hipotecarias fijas a 30 años han pasado del 3 por ciento a más del 5 por ciento en solo cinco meses (!), los precios no se han movido.
Suponga que en diciembre iba a comprar una casa por $425,000 con un pago inicial del 20 por ciento. Pero no hiciste un trato por alguna razón. El cambio en las tasas significa que el pago mensual de la hipoteca de la casa de sus sueños ahora ha subido un 30 por ciento, de $1,442 a $1,877. Eso es $5,220 en pagos adicionales al año. Más concretamente, si su presupuesto hipotecario se fijó en alrededor de $1,442, ahora está buscando una casa de $325,000. Esa es una casa muy diferente.
Y así, como era de esperar, muchos compradores están diciendo al diablo con eso. Las solicitudes de hipotecas de compra (es decir, no refinanciaciones) bajan un tercio desde su pico de pandemia de coronavirus:
Dígame otro mercado en el que esa gran parte de la demanda abandone el mercado y los precios no se muevan. Esto es aún más impresionante cuando los precios medios han aumentado un 47 por ciento (repito: !) en dos años y medio. Esto me parece una locura.
Sin embargo, independientemente de lo que mi intuición notoriamente poco confiable me esté diciendo, casi todos los economistas y analistas que leo dicen lo mismo. Incluso si entramos en recesión, los precios de la vivienda en EE. UU. no bajarán. Este punto de vista se ha mantenido como el consenso sólido como una roca incluso cuando el panorama económico se ha atenuado. Está respaldado por un argumento sólido, como hemos señalado antes, pero a medida que el panorama macroeconómico se oscurece y el costo de las finanzas se dispara, vale la pena revisarlo. La caída de los precios y la consiguiente pérdida de confianza económica entre los propietarios de viviendas podrían convertir una recesión superficial en una profunda.
Nancy Vanden Houten de Oxford Economics articuló claramente el consenso en una nota la semana pasada:
No anticipamos una caída total de los precios a nivel nacional, que solo ocurrió durante la Gran Recesión y la Gran Depresión. Todavía vemos una demanda reprimida entre los hogares más jóvenes que podrían quedar al margen, y los inversores probablemente también continúen respaldando el mercado.
Ian Shepherdson de Pantheon Macroeconomics es el raro economista que dice que es posible una breve caída en los precios, pero dice que cualquier caída no durará:
La ausencia de un gran stock de hipotecas de tasa ajustable significa que el mercado no se verá afectado por una ola de vendedores forzados a medida que aumentan las tasas. [as in 2008-09]. Eso, a su vez, significa que es poco probable que se produzcan descensos sostenidos en los precios de las viviendas, pero es totalmente posible que se produzca una breve caída a medida que el mercado se ajusta a la caída de la demanda y el inventario aumenta.
El argumento en contra de una caída de los precios, que hemos discutido antes, tiene cuatro patas. La oferta de viviendas es muy débil; la demanda de viviendas es inusualmente fuerte, impulsada por un aumento demográfico; el refuerzo de la demanda de los consumidores es la demanda de inversión de los inversores que compran para alquilar, desde empresas emergentes hasta empresas públicas y capital privado; finalmente, los balances de los consumidores son sólidos, por lo que pueden permitirse pagar.
La pierna de suministro es intachable. Esto es lo que ha sucedido con el inventario de casas en venta desde la crisis financiera mundial:
El argumento demográfico gira en torno a la idea de que durante la pandemia, la formación de hogares se retrasó y tiene que ponerse al día. Los jóvenes no se mudaron de la casa de sus padres ni siguieron viviendo con compañeros de cuarto. Ahora están buscando casas propias.
Antes de la pandemia, se formaron alrededor de 1 millón de nuevos hogares en EE. UU. en un año promedio. En 2020, el número de nuevos hogares en realidad cayó un poco. Presumiblemente, lo mismo sucedió en 2021 (aún no tenemos los datos). Entonces, este año, podríamos estimar muy aproximadamente que tenemos el estándar de 1 millón de nuevos hogares que buscan formar, y quizás otro 1 millón o 2 millones más que lo posterguen durante la pandemia.
Es difícil encontrar datos sobre la demanda de compra para alquiler, pero Vanden Houten cree que está absorbiendo alrededor del 5 por ciento de la oferta de viviendas nuevas. Aquí está su gráfico, que muestra una tendencia llamativa:
En cuanto al balance del consumidor, recurrimos al gráfico favorito de todos los optimistas económicos de todos los tiempos, de pagos de deuda como proporción del ingreso disponible. Muestra el efecto benigno de la caída de las tasas de interés:
¿Qué contraargumentos hay, si los hay? Las Cassandras del mercado inmobiliario (y hay muchas) señalan el alto inventario de casas nuevas construidas por fiestas que está atascado en la cadena de suministro:
El número de viviendas nuevas permitidas para la construcción o en construcción es aún mayor ahora que en los años de la burbuja. De hecho, los 1,9 millones de viviendas nuevas en proyecto parecen mucho en comparación con los 1,5 millones de viviendas en total actualmente a la venta (nuevas y existentes). Sin embargo, por otro lado, Freddie Mac clavijas la escasez de viviendas en EE. UU. en 3,8 millones de viviendas.
Mi argumento en contra del consenso confiado sobre la estabilidad de los precios de la vivienda en EE. UU. sería que en las recesiones, las cosas siempre parecen ir mal más rápido de lo que piensas. Específicamente, siempre resulta que hay más apalancamiento en el sistema de lo que pensabas. Así que ese gráfico de la carga de la deuda de los hogares podría resultar un poco engañoso. Eso sería aún más cierto en una recesión en la que las tasas están aumentando, y si la inflación no se enfría pronto, esa es la recesión que vamos a tener.
Pero no estoy del todo listo para hacer ese argumento. Seguiremos vigilando de cerca la vivienda.
una buena lectura
En los Estados Unidos de hoy, el gran Dylan Thomas poema sobre un niño británico parece oportuno.