El ritmo de los retiros de los fondos de propiedades comerciales del Reino Unido se ha acelerado rápidamente desde que el gobierno presentó su «mini» Presupuesto el mes pasado, en un cambio que, según advirtieron los analistas, podría desencadenar una carrera por vender edificios a tasas bajas.
Se extrajeron más de 100 millones de libras esterlinas de una muestra de fondos inmobiliarios rastreados por Calastone, un proveedor de comercio de fondos, en los 10 días posteriores a que el canciller del Reino Unido, Kwasi Kwarteng, presentara planes para reducir impuestos y pedir prestado en gran medida a los mercados financieros, casi ocho veces el volumen retirado durante las tres semanas anteriores.
Los mercados inmobiliarios comerciales ya están bajo presión por un aumento en los costos de los préstamos y una caída en el volumen de transacciones que dificulta juzgar las valoraciones. Ahora, los analistas advierten que los retiros constantes de los inversores podrían obligar a los fondos a deshacerse de los activos, lo que arrastraría aún más los precios.
“De una forma u otra, esos activos tendrán que venderse en un mercado a la baja”, dijo Zac Gauge, jefe de estrategia inmobiliaria europea de UBS.
Gauge y otros analistas inmobiliarios esperan que las ventas completadas hoy tengan valores entre un 20 y un 25 por ciento más bajos que a principios de este año, antes de que las tasas de interés subieran para frenar la inflación provocada por la invasión rusa de Ucrania.
La prisa de los inversores por recuperar su efectivo se produce después de la agitación en el mercado de la deuda del gobierno del Reino Unido, que obligó a algunos fondos de pensiones a vender activos para cumplir con las garantías de sus estrategias de cobertura.
Los retiros rápidos plantean un problema para algunos fondos inmobiliarios, que pueden tardar varios meses en deshacerse de las propiedades de su cartera. A principios de esta semana, los fondos administrados por Schroders, BlackRock y Columbia Threadneedle anunciaron medidas para reducir el ritmo de los reembolsos de los inversores para que pudieran vender activos de manera ordenada.
Otras grandes casas de inversión con sede en el Reino Unido contactadas por el Financial Times han dicho que sus fondos inmobiliarios siguen funcionando con normalidad. Sin embargo, el ritmo de las salidas indica que se está acumulando presión.
La medida ha renovado las críticas a los vehículos, que fueron criticados después de que bloquearon los retiros a raíz de la votación del Brexit en 2016 y nuevamente luego del estallido de la pandemia en 2020.
Roger Clarke, jefe de IPSX, un intercambio de propiedades, dijo que hay un problema fundamental con la estructura de los fondos que a menudo les da a los compradores la oportunidad de saltar con solo un día de anticipación. “Los fondos se ven obligados a vender sus mejores activos. Los inversores de redención obtienen su redención a expensas del resto de las personas en el fondo. [if valuations decline]. Entonces, el inversionista racional presenta una solicitud de rescate”, dijo Clarke, quien espera que los fondos lleguen si continúan las solicitudes de rescate.
Los valores de las propiedades comerciales han comenzado a caer en los últimos meses, ya que el aumento de los costos de los préstamos ha afectado la capacidad de los inversores para realizar transacciones.
El mes pasado, el desarrollador Landsec vendió 21 Moorfields, la nueva sede de Deutsche Bank en Londres, por 809 millones de libras esterlinas, por debajo de los 1000 millones de libras esterlinas que la compañía esperaba obtener con una venta a principios de año.
Además de los alborotos en el mercado de los gilt, la venta masiva de propiedades “está relacionada con la mayor competitividad de los rendimientos de los bonos que tientan a los inversores de ingresos, las preocupaciones sobre los niveles de ocupación en una posible recesión y el aumento del riesgo de refinanciamiento vinculado a tasas de interés de mercado más altas”, dijo Edward Glyn. , responsable de mercados globales de Calastone.
Los compradores más probables serán instituciones con bolsillos lo suficientemente profundos como para eludir los mercados de deuda, según Clarke de IPSX.
“Me temo que veremos una gran cantidad de activos del Reino Unido comerciar con riqueza soberana y fondos privados en el extranjero. capital institucional del Reino Unido [and] Los ahorradores del Reino Unido están perdiendo nuevamente sus activos trofeo”, dijo.