Halil, estás bien. Ese era el pensamiento del empresario de 35 años de La Haya cuando había construido una cartera de treinta propiedades de alquiler. Por supuesto que se trata de su retiro. También quiere poder dejarle algo a su hijo, que ahora tiene 9 años. Pero disfruta especialmente trabajar con casas. Restaurar y hacer feliz a la gente, dice Halil Yilmaz, es lo que lo motiva.
Dirige una autoescuela y una consultoría inmobiliaria en el barrio de Moerwijk de La Haya, frente al local donde sus padres tenían una frutería. Además, también tiene un restaurante italiano, en una de las intersecciones más concurridas de Schilderswijk. Y así sus propias propiedades de alquiler.
Ahora todo está en juego. El gabinete está en una ofensiva contra los propietarios, ve Yilmaz. La regulación de alquiler anunciada es el pináculo. Es probable que gran parte de las viviendas del sector privado estén sujetas a un sistema de puntos el próximo año. Sin fuerzas de mercado y libre de precios. El alquiler de las viviendas que no reciben suficientes puntos está sujeto a un máximo que ronda los 1.100 euros.
De repente, el plan de negocios de Yilmaz ya no tiene sentido. En su oficina al lado de la autoescuela, saca un papel. En la parte superior anota una renta de 1.300 euros. Para empezar, se le descontarán unos 1.000 euros de los intereses de su inversión hipotecaria y otros gastos. Luego 100 euros para la comunidad de propietarios (VVE) por mantenimiento en el exterior de la casa. Entonces 100 euros de reserva para el interior, como un nuevo sistema de calefacción central. Eso deja 100 euros de ‘ganancia’ y mucho riesgo empresarial, como el impago por parte de los inquilinos.
Si el alquiler baja a 750 euros por los planes del ministro de Vivienda Hugo de Jonge, Yilmaz lo ve. ‘Como emprendedor me gustan los desafíos’, dice Yilmaz. ‘Pero el ministro cambia las reglas durante el juego. Así no es como debería ser. Esto no solo empuja a la baja mi retorno, sino también el valor de las casas. Eso hace que refinanciar mis hipotecas sea mucho más caro. También está el nuevo impuesto sobre el patrimonio, basado en un rendimiento teórico del 6,17 por ciento. Ahora ya no veo una ruta de escape.
Eficiencia
Alquilar una propiedad ha sido un negocio lucrativo durante años. Baja oferta, alta demanda y precios libres. Los alquileres entre 1.200 y 2.000 euros ya no son una excepción, sobre todo en las grandes ciudades. Los inversores privados superaron cada vez más a los compradores de vivienda ordinarios. El pequeño sector privado de alquiler creció rápidamente. Desde 2012, el número de viviendas de alquiler liberalizadas se ha duplicado hasta situarse en torno a las 600 mil.
La marea está cambiando. Especialmente en las grandes ciudades, cada vez más de estos nuevos propietarios están renunciando a sus hogares. Una parte cada vez mayor de las viviendas vendidas allí proviene del mercado de alquiler privado, según cifras que solicitó el Kadaster a petición de de Volkskrant recogido. Las casas se sacan del mercado de alquiler y se venden a personas que vivirán allí como propietarios.
En las cuatro principales ciudades, el 7 por ciento de las viviendas vendidas (en el ‘mercado de funda’) se transferirán de inversores privados a propietarios-ocupantes, según cifras del cuarto trimestre de 2022. Ámsterdam se lleva la palma con más del 9 por ciento, seguida por La Haya con un 7,3 por ciento. En todos los Países Bajos, esto afecta a casi el 3,5 por ciento de los hogares. Durante todo 2022, los inversores privados de las cuatro ciudades principales vendieron más de 1.700 casas a un comprador que se fue a vivir al edificio él mismo.
La venta masiva que parece estar tomando forma se suma a otro fenómeno. Los inversores desaparecieron del mercado inmobiliario el año pasado como compradores de viviendas. Los municipios comenzaron a prohibir a los aspirantes a propietarios protección de compra para edificios existentes y una obligación de autoocupación para nuevas construcciones. En La Haya, dicha prohibición de compra se aplica a viviendas de hasta 355.000 euros, prácticamente todas las viviendas que han sido cazadas por inversores en los últimos años.
El impuesto de transferencia también se incrementó considerablemente. Desde el 1 de enero, un inversor debe pagar a Hacienda una cantidad del 10,7 por ciento del valor de compra cuando adquiera una vivienda con fines de alquiler.
Contratos
Yilmaz está ocupado revisando todos sus contratos de arrendamiento. La mayoría de los acuerdos tienen un plazo de dos años. Le gustaría ofrecer a buenos inquilinos un contrato por tiempo indefinido. Pero eso no sucederá por ahora.
Por necesidad, dice, deja que la mayoría de sus inquilinos se vayan. Los últimos en irse: una pareja de búlgaros que trabajaba duro en los invernaderos de hortalizas de Westland. Ya tiene tres viviendas libres. Uno de ellos está a la venta, de los otros aún está esperando los detalles de la regulación de la renta.
Muchos inversores a su alrededor ya están eligiendo huevos por su dinero, ve Yilmaz. Conoce a un inversionista chino que compró tres inquilinos. Quería colocar sus carteles de venta lo antes posible, por temor a que bajen los precios. Pero eso no sucederá, predice Yilmaz: ‘La demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios en este segmento también es enorme’.
entrantes
La buena noticia: los titulares aprovechan su oportunidad. No sólo ha desaparecido la competencia de los inversores como compradores, como pretendía el ministro de Vivienda Hugo de Jonge con una prohibición de compra. Sus nuevas medidas, como la restricción de alquileres, también conllevan, por tanto, una oferta extra de viviendas. Los investigadores del mercado de la vivienda ven una fuerte disminución en la cantidad de propiedades de alquiler que los inversores incluyen en sus planes de nueva construcción. Esos constructores ya habían advertido sobre el efecto de la regulación de rentas en la producción de obra nueva.
Muchas de las casas de los inversionistas son atractivas para los compradores primerizos porque tienen un precio más bajo que el promedio de las casas ocupadas por sus propietarios. En Ámsterdam, La Haya, Róterdam y Utrecht en 2022, no menos del 61 por ciento de las antiguas propiedades alquiladas privadas fueron a un comprador que pudo comprar su propia casa por primera vez, esto representó el 54 por ciento de todas las viviendas compradas.
Incluso cuando se mira a todos los Países Bajos, los titulares están haciendo su movimiento. Compran el 47 por ciento de las antiguas propiedades de alquiler y representan el 40 por ciento de las compras en todo el mercado inmobiliario. Los compradores de antiguas propiedades de alquiler son, en promedio, más jóvenes que otros compradores de viviendas. La gran ventaja para los jóvenes compradores: a diferencia de los inversores, no pagan impuesto de transmisiones patrimoniales.
La investigadora de Kadaster, Lianne Hans, es cautelosa, pero ve pocas razones para suponer que la tendencia se revertirá pronto. Un punto llamativo, según el experto en el mercado de la vivienda: ‘Uno pensaría que los propietarios venderían primero sus casas con las peores etiquetas energéticas. Pero parece que el vencimiento del contrato de arrendamiento es especialmente importante. También se están poniendo a la venta casas con una mejor etiqueta.
Crisis
El estado de ánimo entre los inversores es explosivo. Muchos de ellos solo quieren expresarse de forma anónima, en términos salpicados, sobre la nueva política, diciendo que temen el estigma de los señores de los barrios marginales. No hay duda en su asociación comercial Vastgoedbelang: el número de ventas aumentará considerablemente este año.
Hasta ahora, los inversores vendedores suelen ser los ‘pequeños’. El inversionista vendedor tenía un promedio de nueve propiedades en su cartera en 2022, que es menos que el inversionista que aún conserva sus propiedades. Pero ahora los inversores como su colega de La Haya, con sus treinta edificios, también tienen una visión sombría.
Yilmaz ahora también está preocupado por las innumerables personas que buscan una casa de alquiler. Estos pueden ser mejores tiempos para las personas que pueden permitirse comprar una casa, dice. ‘Pero el número de propiedades de alquiler está disminuyendo. ¿A dónde podrán ir esos inquilinos en el futuro? Si no se derriban estos planes, dentro de diez años tendremos una nueva crisis en los Países Bajos”.
TRES PROPIEDADES VACANTES DE LA CARTERA DE HALIL YILMAZ 
Casa de dos plantas en el Schilderswijk, 110 metros cuadrados. En venta.
‘Este edificio estaba muy descuidado y completamente repleto del residente fallecido, un hombre de 80 años. Renové completamente la casa en el primer y segundo piso, incluidas las vigas nuevas del piso, por unos 100.000 euros. La etiqueta energética ha pasado de la G a la A. Mi intención era alquilar la casa por 1.600 euros al mes. Pero lo acabo de poner a la venta.
“Más tarde convertiría el garaje subyacente en otra casa de alquiler, si volviera a tener dinero. Luego, La Haya tuvo otra casa de alquiler. Eso no va a suceder ahora.
Apartamento de esquina en Laakkwartier, 58 metros cuadrados. Vacío por ahora.
‘He alquilado este piso a una pareja búlgara durante los últimos dos años. Tres habitaciones, con cocina y baño con etiqueta energética A por 1.300 euros al mes. Trabajaron en los invernaderos de Westland, cultivando tomates y pimientos. Después de esos dos años me hubiera gustado darles un contrato por tiempo indefinido. Pero ya no me atrevía a hacer eso. Ahora están de vuelta en Bulgaria.
La casa está ahora en modo de espera. No sé si será alquilado o vendido. Mientras todos buscan un hogar, ahora está vacío. Que desperdicio.’
Apartamento en el distrito de Vrederust, 60 metros cuadrados. Siendo reformado.
Los últimos inquilinos acaban de marcharse de aquí. Así que ahora es el momento de arreglar las cosas. Compré la casa en 2022, en condiciones de alquiler. Si las nuevas reglas de alquiler entran en vigor, también venderé esta casa. Que se encuentra entonces en estado totalmente renovado, con etiqueta energética A.
‘Tengo tres casas en este camino. Los bloques de apartamentos datan de la década de 1950. Es propiedad mixta, desde corporaciones hasta propietarios privados. El exterior aún está pendiente de renovación por parte de la comunidad de propietarios. Así que pronto se verá muy bien de nuevo.’