Los inversores están valorando casi 130.000 millones de dólares en pérdidas por la deuda en dólares de los promotores inmobiliarios chinos debido a la creciente preocupación de que el mercado inmobiliario del país se enfrente a una crisis prolongada a menos que Pekín intervenga con un rescate a gran escala.
Dos tercios de los más de 500 bonos en dólares en circulación emitidos por desarrolladores chinos ahora tienen un precio inferior a 70 centavos por dólar, un umbral común para el estado en dificultades, según un análisis del Financial Times de los datos de Bloomberg.
La creciente presión sobre el mercado se produce un año después de que Evergrande, el desarrollador más endeudado del mundo, comenzara a caer en mora, desatando el tumulto en un sector responsable de aproximadamente el 30 por ciento de la producción económica anual del país.
La respuesta de Beijing se ha limitado a medidas incrementales, incluido un recorte esta semana a la tasa de préstamos hipotecarios. Pero los analistas dijeron que la negativa de los formuladores de políticas a lanzar un rescate radical solo puede aumentar el costo final de rescatar la industria y podría empeorar las consecuencias para los mercados y el comercio globales a medida que el crecimiento chino se vuelve más lento.
“Con los vientos en contra de la industria y las noticias negativas, está muy claro que muchos más desarrolladores offshore [dollar] los precios de los bonos han caído drásticamente desde el año pasado”, dijo Cedric Lai, analista senior de crédito de Moody’s Investors Service. “Todavía creemos que los incumplimientos continuarán durante el resto de 2022, particularmente para los desarrolladores con grandes vencimientos de deuda en el extranjero y ventas débiles”.
Muchos bonos en dólares de desarrolladores ahora tienen un precio que implica un riesgo muy alto de incumplimiento. Un bono con vencimiento el 7 de septiembre emitido por Kaisa Group, uno de los primeros en el sector en perder un pago en dólares a fines del año pasado, tiene un precio de $ 0.09 por dólar, lo que implica una pérdida de alrededor de $ 272 millones sobre el principal de $ 300 millones. Un bono del mismo tamaño de Shimao, con sede en Shanghái, con vencimiento en poco más de un año, tiene un precio justo por debajo de $0,10 por dólar, lo que indica una pérdida potencial de $268 millones.
Tomados en conjunto, los inversores han descontado casi 130.000 millones de dólares de pérdidas en los más de 200.000 millones de dólares en pagos de bonos en dólares pendientes adeudados por grupos inmobiliarios chinos, lo que refleja un descuento de casi dos tercios del valor presunto del mercado si todos los pagos se realizan con éxito. .
Los grupos inmobiliarios de China se han atrasado en los pagos de bonos en dólares por un valor récord de 31.400 millones de dólares en 2022. Las empresas se han enfrentado a una tensión particular debido a los límites de vencimiento, en los que se espera que varios desarrolladores paguen el capital, o el monto que tomaron prestado inicialmente, de una vez. . Las empresas a menudo buscan renovar los préstamos en deuda recién emitida para extender estos vencimientos, pero las turbulencias en el mercado han hecho que esto sea casi imposible para la mayoría de los emisores.
El redoble de los impagos es el resultado de lo que un veterano banquero de inversiones de Hong Kong describió como una “tormenta perfecta” para los desarrolladores, que deben intentar refinanciar para evitar más pagos atrasados mientras luchan por disipar las crecientes dudas entre los compradores de viviendas chinos y los principales líderes en Beijing.
“Hay una buena razón por la que estos bonos se negocian a niveles de dificultad”, dijo el banquero, quien es jefe del sindicato de deuda para Asia en un importante prestamista europeo. “Las probabilidades de que muchos de estos muchachos alguna vez paguen es una incógnita”.
Inicialmente, los inversionistas esperaban que lo peor de la presión se limitara a los grupos más endeudados, como Evergrande, que se había vuelto más dependiente de las ventas anticipadas de viviendas sin terminar en los últimos años en respuesta a las medidas enérgicas contra el exceso de apalancamiento en el sector.
Pero la construcción estancada en proyectos en Evergrande y un puñado de desarrolladores de alto riesgo avivaron los temores más amplios entre el público en general de que otros grupos podrían quebrar antes de terminar las casas vendidas previamente. Eso desencadenó una crisis de confianza que redujo los ingresos por ventas y provocó una crisis de liquidez en gran parte de la industria.
“Un rescate más centralizado es probablemente la solución necesaria aquí”, dijo Robin Xing, economista jefe de China en Morgan Stanley, sobre la crisis que se avecina en el mercado inmobiliario del país.
Xing dijo que un rescate liderado por Beijing para abordar una brecha de financiamiento estimada de hasta Rmb1bn ($ 146bn) para proyectos de vivienda sin terminar requeriría “un capital político muy fuerte” y que el problema empeoraría cuanto más esperaran los formuladores de políticas para intervenir. seis meses esa brecha podría expandirse significativamente si no se detiene la espiral descendente”, agregó.
Las paradas generalizadas de obras en casas prevendidas ya han estimulado a cientos de miles de compradores de viviendas en toda China a unirse a un boicot nacional a los pagos de hipotecas, que según los analistas ha socavado aún más la confianza en la industria.
“Toda la situación está cada vez más fuera de control”, dijo Rosealea Yao, analista del mercado inmobiliario de la consultora Gavekal Dragonomics. “Por estas fechas el año pasado, nadie esperaba lo que estamos viendo hoy con boicots hipotecarios y suspensiones de la construcción. Dentro de un año, podríamos estar enfrentando una situación aún peor”.
Las cifras oficiales muestran que las ventas de viviendas en China cayeron casi un 30 % en la primera mitad del año a alrededor de 6,6 billones de yuanes. Andy Suen, gerente de cartera y jefe de investigación crediticia de Asia excepto Japón en PineBridge Investments en Hong Kong, dijo que el apoyo político para el sector “no ha sido suficiente en términos de estabilización del mercado inmobiliario, si observa las cifras de ventas”.
Añadió que “los nombres más débiles del sector ya han fallado y ahora el problema se está extendiendo a los de mayor calidad”.
Incluso los bancos de inversión chinos estatales han intentado deshacerse de las tenencias de la deuda en dólares de los desarrolladores, pero el personal de los brazos internacionales de los bancos dijo que han tenido problemas para obtener la aprobación oportuna de las ventas de Beijing. “Cada vez que llega la aprobación, los bonos se desploman aún más, lo que nos obliga a retenerlos hasta que podamos presentar otra solicitud”, dijo un gerente de producto con sede en Hong Kong en un banco estatal.
Esos colapsos han dejado a casi todos los grupos inmobiliarios chinos congelados fuera del mercado internacional de bonos, restringiendo aún más su capacidad de refinanciamiento y aumentando el riesgo de incumplimiento. Los datos de Dealogic muestran que la emisión de bonos en dólares por parte de los desarrolladores ha caído un 80 por ciento durante el año hasta la fecha a solo $ 7,2 mil millones, en camino al nivel más bajo de ventas anuales en una década.
Con 17.600 millones de dólares en pagos de bonos en dólares que aún vencen este año y otros 47.000 millones de dólares en 2024, hay pocas esperanzas entre los analistas de que haya un repunte significativo en las ventas este año que pueda ayudar a evitar más incumplimientos a los tenedores de bonos extranjeros.
Yao, en Gavekal, pronosticó una caída del 15 por ciento en las ventas anuales de propiedades este año y una caída del 33 por ciento en los inicios de construcción, con una mayor contracción inevitable a menos que los legisladores resuelvan el punto muerto sobre las casas vendidas previamente.
“El gobierno tiene que demostrar que al final del día, todos estos hogares pueden conseguir una casa”, dijo Yao. “Si no pueden hacer eso, será muy perjudicial para futuras compras de viviendas”.
Los formuladores de políticas han dudado en discutir públicamente la escala o el momento de cualquier rescate, aunque el banco central, el regulador de vivienda y el ministerio de finanzas se han comprometido a ofrecer préstamos especiales a través de bancos de políticas para garantizar que los proyectos inmobiliarios lleguen a los compradores.
Pero los inversionistas dijeron que las medidas tenían un alcance demasiado limitado o, en el caso de un recorte sorpresivo en la tasa de préstamos hipotecarios de China realizado esta semana, incapaces de restaurar la confianza entre los compradores de viviendas en venta.
“No creo [policymakers] darse cuenta de que no es suficiente”, dijo un veterano inversionista de renta fija en Hong Kong. “Se necesita una gran acción de bazuca para mejorar el sentimiento en general”.