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Los grandes edificios de oficinas de Londres están resultando casi imposibles de vender debido a que las altas tasas de interés y el nerviosismo de los inversores por el trabajo híbrido frustran los esfuerzos por impulsar las operaciones.
Según el grupo de datos inmobiliarios CoStar, solo un puñado de edificios de oficinas en Londres se han vendido por más de 100 millones de libras en la primera mitad del año. La City de Londres no ha tenido ninguna venta de ese tamaño, un marcado contraste con la época en que las mayores transacciones en ese mercado superaban los 1.000 millones de libras.
GPE y Derwent se encuentran entre varios grandes propietarios de oficinas que han intentado vender edificios más caros, pero estos intentos en su mayoría fracasaron o se descartaron silenciosamente después de que los precios potenciales no alcanzaron las expectativas.
El fuerte aumento de las tasas de interés en los últimos dos años ha impulsado una marcada revalorización de los precios en el sector inmobiliario comercial, pero especialmente en los edificios de oficinas, donde los inversores también enfrentan incertidumbre sobre la fortaleza de la demanda de las empresas después de que el trabajo híbrido se hiciera popular tras la pandemia.
Según el índice MSCI, los inversores que compraron oficinas en el centro de Londres desde 2014 probablemente tendrían que soportar pérdidas para vender hoy. A los precios actuales, el 64% de las oficinas de Londres se venderían por menos de lo que costaron cuando se compraron, según el índice MSCI.
A principios de este año, los agentes inmobiliarios habían pronosticado que las ventas repuntarían, impulsadas por una ola de plazos de refinanciación.
Sin embargo, ha habido relativamente pocas transacciones de este tipo debido a los menores niveles generales de apalancamiento en comparación con la crisis inmobiliaria de 2009, una estabilización de las tasas de interés, aunque a niveles más altos, y la flexibilidad de los prestamistas.
Pero los propietarios de oficinas que ahora buscan reactivar el mercado para transacciones más grandes desde una posición de fortaleza están teniendo dificultades para lograrlo. Los listados recientes muestran que los propietarios aún están probando los precios y el interés de los compradores.
Julian Sandbach, responsable de los mercados de oficinas del centro de Londres en el grupo de asesoramiento inmobiliario JLL, afirmó: “Los propietarios saben que la liquidez en terrenos de más de 150 millones de libras es muy, muy difícil. Habrá un montón de cosas que no son adecuadas para las condiciones actuales del mercado”.
Sólo £2.500 millones de oficinas en el centro de Londres cambiaron de manos este año, un 28 por ciento menos que el ya deprimido mercado del año pasado, dijo la correduría.
El propietario de oficinas Derwent, que cotiza en el índice FTSE 250, vendió el número 90 de Whitfield Street por unos 120 millones de libras, mientras que su rival GPE intentó vender el número 1 de Newman Street por más de 200 millones de libras. Ambos edificios recibieron ofertas que no cumplieron con las expectativas de los propietarios, y las ventas se han suspendido, según personas familiarizadas con las operaciones.
“Hoy en día, hay pocas pruebas de ventas forzadas. Cada vez hay más pruebas de ventas motivadas”, dijo Toby Courtauld, director ejecutivo de GPE, que también recaudó recientemente 350 millones de libras para oportunidades de compra.
Tanto Derwent como GPE venden habitualmente propiedades ya establecidas para financiar nuevas adquisiciones y desarrollos. Las empresas se negaron a hacer comentarios sobre las transacciones específicas.
En los últimos meses también se cancelaron ofertas de bajo precio para dos edificios más grandes, 20 Old Bailey en la City y 5 Churchill Place en Canary Wharf.
Las expectativas de que el Banco de Inglaterra comience a recortar los tipos de interés en el verano también han reforzado la determinación de algunos vendedores de no desprenderse de los edificios a cualquier precio.
«Creo que la determinación de los vendedores está empezando a fortalecerse un poco porque probablemente ya hemos pasado lo peor», dijo Richard Garside, director del centro de Londres en Savills.
Al mismo tiempo, el alto costo de la deuda sigue dificultando que la mayoría de los compradores encuentren ofertas viables desde el punto de vista financiero. Muchos de los compradores activos en el mercado actual son familias extremadamente ricas que suelen comprar con poca deuda, pero existe un límite en cuanto al tamaño de la construcción que pueden afrontar.
Si bien los pronósticos de que una avalancha de ventas en dificultades afectaría al mercado resultaron equivocados, algunos de ellos se produjeron.
Herbal House en Clerkenwell, una vez la imprenta del Daily Mirror, fue puesta en manos de los administradores, quienes acordaron una venta en las últimas semanas por £ 105 millones, justo por encima de los £ 102 millones de deuda garantizada con el edificio. 51 Eastcheap, un edificio de la ciudad arrendado a WeWork y una vez propiedad del brazo inversor del grupo de coworking, también fue puesto a la venta después de que se nombraran administradores a fines de marzo.