Berlín (Reuters) – Altos tipos de interés, aumento de los costes de los materiales, propiedades caras: según las previsiones de los llamados expertos inmobiliarios, el Gobierno federal incumplirá aún más su objetivo de construcción de viviendas en el futuro debido al difícil entorno. “La crisis es más profunda de lo que muestran hasta ahora las cifras de finalización de obras y permisos de construcción”, dice el informe de primavera del comité de expertos publicado el martes. La construcción de viviendas todavía se basa en proyectos que se iniciaron antes de los importantes aumentos de los tipos de interés. Dado el colapso en las cifras de aprobación y teniendo en cuenta los tiempos de construcción, es probable que las terminaciones caigan a 150.000 por año. El objetivo del gobierno federal de 400.000, un proyecto central de la coalición del semáforo, está ahora muy lejos. “Con los niveles actuales de tipos de interés, precios de terrenos edificables, costes de construcción y alquileres, no merece la pena construir nuevos apartamentos”, advierten los expertos. Según las estimaciones, en 2023 ya se habrá superado significativamente la cifra de alrededor de 270.000.
“En Alemania ya no somos competitivos en materia de construcción”, afirmó en Berlín el presidente del Comité Central de Bienes Raíces (ZIA), Andreas Mattner, al presentar el informe. Este año ya faltaban más de 600.000 apartamentos en Alemania. Esta cifra aumentará a 720.000 el próximo año e incluso a 830.000 en 2027. “El análisis de los expertos no es sólo una llamada de atención, sino en algunos aspectos una verdadera sirena de alarma”, afirmó Mattner. Criticó la elevada carga financiera causada por los impuestos, derechos y exigencias gubernamentales. Esta cuota estatal equivale al 37 por ciento de los costes de producción. “Es el Estado el que gana mucho dinero aquí”, afirmó el presidente de la ZIA.
“EN UNA PROFUNDA CRISIS”
La principal razón del desarrollo, que provoca una creciente falta de viviendas asequibles, especialmente en las metrópolis, son los tipos de interés que han aumentado desde la primavera de 2022. “Fue un rápido aumento de los tipos de interés”, afirma el experto inmobiliario Lars Feld. Como resultado, la industria de la construcción, sensible a los intereses, se metió en problemas. Casi de repente, todos los proyectos de vivienda se han vuelto antieconómicos, afirmó el experto inmobiliario Harald Simons. El resultado es una virtual paralización de la construcción de viviendas. “La nueva construcción residencial se encuentra en una profunda crisis”, dijo Simons. Según la ZIA, el “cero negro” para las nuevas promociones residenciales sólo se consigue con un alquiler medio de 21 euros por metro cuadrado. “Eso no es posible”, afirmó el presidente de la ZIA, Mattner. “Así que quien construye se arruina”.
Para cambiar la miseria, la ZIA propone un programa del banco estatal de desarrollo KfW que reduciría los tipos de interés del mercado al dos por ciento. Con una financiación de 3.000 millones de euros se conseguirían unos 100.000 apartamentos más. Una exención temporal del impuesto sobre transferencias de bienes inmuebles o de los impuestos municipales sobre la construcción de viviendas también sería “super turbo”, dijo Mattner. La asociación también considera indispensables los incentivos fiscales deseados por el Gobierno federal y el Bundestag mediante la reducción de la amortización. Esto forma parte de la llamada Ley de Oportunidades de Crecimiento, que encuentra resistencia en el Consejo Federal, especialmente por parte de la Unión.
“TOTAL RÉCORD ABSOLUTO”
La ministra federal de Construcción, Klara Geywitz, cuenta con que la construcción de viviendas se recupere y se refirió a las subvenciones estatales. Además, las tasas de interés han vuelto a caer, mientras que los precios de los materiales de construcción se han normalizado y es probable que los ingresos reales aumenten. El gobierno federal invertirá 18.000 millones de euros en viviendas sociales hasta 2027. “Se trata de una cantidad absolutamente récord”, afirmó Geywitz.
Alemania no es el único país con problemas en el mercado inmobiliario. En Europa, las inversiones en nuevos edificios residenciales serían un 6,4 por ciento menores en 2026 que en 2023, como anunció el Instituto Ifo de Munich. Se refería a las previsiones del grupo de investigación Euroconstruct, del que forma parte el Instituto Ifo. En Europa, el número de apartamentos terminados alcanzará sólo 1,5 millones de unidades hasta 2026, un descenso del 13 por ciento en comparación con 2023. La situación es especialmente difícil en Suecia, con una disminución del 47 por ciento. Las razones de esto son el fuerte aumento de los costes de construcción, los préstamos caros y la menor flexibilidad financiera para los hogares, como afirma el experto del Ifo, Ludwig Dorffmeister.
(Informe de Rene Wagner y Christian Krämer, editado por Christian Götz. Si tiene alguna pregunta, comuníquese con nuestro equipo editorial en [email protected])