Desde el final de la política de cero covid de China a fines del año pasado, la corredora inmobiliaria Wu Hong está tan ocupada persiguiendo nuevas pistas que ya no tiene tiempo para sentarse a jugar a las cartas con sus colegas. “Ahora paso tanto tiempo hablando con los clientes que a menudo siento dolor en la garganta”, dijo Wu.
Pero su arduo trabajo no se traduce en ventas. Las ventas de viviendas recién construidas en Wuhu, una ciudad en el este de China a unos 300 kilómetros de Shanghái, aumentaron un 10 por ciento el mes pasado con respecto a las 448 propiedades en diciembre. Pero siguen siendo casi dos tercios inferiores a las 1341 propiedades vendidas en enero de 2022.
La tibia recuperación de los bienes raíces en Wuhu subraya los desafíos que enfrentan los políticos chinos para estimular el mercado inmobiliario del país, un motor de crecimiento crítico que se ha tambaleado en los últimos dos años bajo la represión del gobierno y los controles de Covid-19.
Incluso para los estándares de otras ciudades chinas, Wuhu tiene una gran cantidad de casas sin vender, dijo una persona informada sobre el asunto.
“Los compradores de viviendas están de vuelta”, dijo un ejecutivo de un desarrollador con proyectos en Wuhu. “Pero son más cautelosos a la hora de tomar decisiones por temor a que los precios, que se han ido suavizando, sigan bajando”.
Se estima que el sector inmobiliario de China representa alrededor del 30 por ciento de la producción económica total y está estrechamente relacionado con las finanzas de los gobiernos locales, que el año pasado obtuvieron 6,7 billones de yuanes (990.000 millones de dólares), o un tercio de los ingresos fiscales totales, a partir de la tierra. Ventas a desarrolladores.
Pero las restricciones gubernamentales sobre altos niveles de apalancamiento en el sector destinadas a limitar la especulación y los préstamos riesgosos —conocida como la política de las “tres líneas rojas”— han privado de efectivo a los desarrolladores, lo que ha llevado a algunos a la morosidad, congelando proyectos y haciendo que las ventas de viviendas y los precios se desplomen.
Las ventas de casas recién construidas en las 30 principales ciudades de China cayeron un 31 por ciento en 2022 y continuaron cayendo el mes pasado, según Wind, un proveedor de datos financieros.
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En Wuhu, un piso promedio de 90 metros cuadrados costaba alrededor de 900.000 yuanes (133.000 dólares) el mes pasado, una quinta parte menos que el año anterior.
Incluso con la reapertura del país y el gobierno relajando sus límites de apalancamiento para estimular el crecimiento, «los fundamentos económicos son demasiado débiles para respaldar un cambio dramático en el sector inmobiliario», dijo Bo Zhuang, economista de Loomis Sayles con sede en Singapur.
Eso ha llevado a los desarrolladores a tomar medidas agresivas para reactivar las ventas. En lugar de apegarse a un precio mínimo impuesto por el estado, introducido para salvaguardar los ingresos del gobierno local, Golden Scale House, un proyecto residencial en un suburbio de Wuhu, ofreció un subsidio de renovación de Rmb230,000 un mes después de que se complete la venta.
Si bien las ventas aumentaron por tercer mes en enero, un funcionario de GSH dijo que el proyecto apenas estaba generando ganancias después del descuento, que ascendió a alrededor del 20 por ciento del precio de un apartamento promedio de tres habitaciones.
“Pasamos un 2022 muy malo”, dijo la persona, que pidió el anonimato. “Tenemos que generar flujo de efectivo para poder sobrevivir”.
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El envejecimiento de la población de Wuhu también es en parte culpable de la caída del precio de la vivienda. Al igual que muchos de sus pares del interior, la ciudad se ha enfrentado en los últimos años a una fuga de jóvenes, una fuente importante de demanda de nuevas viviendas.
“Los veinteañeros preferirían alquilar un sótano en Shanghai y tener un futuro que quedarse con sus padres y trabajar 12 horas al día en una fábrica aquí con poco potencial de crecimiento”, dijo un funcionario del mercado laboral del distrito de Jiujiang de la ciudad.
En No 1 Park Avenue, un complejo residencial popular en un suburbio de Wuhu que se completó y vendió hace siete años, más del 10 por ciento de los apartamentos nunca se han ocupado, según un documento interno de la asociación de propietarios local. Los corredores dijeron que muchos fueron comprados como inversión con la esperanza de que los precios subieran.
El gobierno local de Wuhu está ansioso por que el mercado se recupere y anunció una serie de incentivos desde la segunda mitad de 2022, incluidos subsidios para la compra de viviendas por valor de hasta un 10 por ciento de descuento.
«¿Cómo espera que los precios de las casas nuevas despeguen cuando tantas casas existentes están en juego a un precio de descuento?» dijo un desarrollador con operaciones en Wuhu.
Los compradores de viviendas locales expresaron cautela. “No hay necesidad de apresurarse cuando el mercado todavía está débil”, dijo Li Hui, un oficinista de 30 años en la ciudad que ha estado buscando un piso de tres habitaciones durante tres meses.
Las autoridades locales también han intervenido para impulsar las ventas de tierras, de las que depende el gobierno para llegar a fin de mes. El mes pasado, la oficina de finanzas de la ciudad de Wuhu estableció un objetivo de crecimiento del 20 por ciento para las ventas de terrenos este año.
Los desarrolladores siguen sin estar convencidos. “Tomará mucho tiempo recuperar la confianza”, dijo el ejecutivo del desarrollador Wuhu, que no tiene planes de expandirse en la ciudad. «Estamos lejos de allí todavía».