El escritor es un editor colaborador de FT.
Hay un argumento de clickbait de que debido a que la Reserva Federal ha elevado las tasas de interés de EE. UU. hasta ahora y tan rápido, es probable que los bancos pequeños, que brindan casi el 70 por ciento de los préstamos inmobiliarios comerciales, experimenten incumplimientos significativos, y cuando esos préstamos fracasan. enfrentará problemas de solvencia. Pero parafraseando a Mark Twain, “los informes de muertes bancarias son muy exagerados”.
CRE plantea riesgos para los prestamistas estadounidenses, pero deberían ser manejables. Según los analistas de Bloomberg, los bancos y cajas de ahorro estadounidenses poseen el 39 por ciento de la deuda inmobiliaria comercial pendiente. De eso, los pequeños prestamistas, definidos por la Reserva Federal como aquellos fuera del top 25 por activos, poseen alrededor de dos tercios. Aproximadamente el 32 por ciento de la deuda total de CRE se reempaqueta en valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) en manos de agencias federales y grupos de hipotecas. Y alrededor del 10 por ciento de los préstamos CRE están en manos de compañías de seguros.
Dado que los bancos siguen siendo la categoría más grande de prestamistas de CRE y, por lo tanto, los más expuestos al riesgo, las quiebras bancarias de mediados de marzo y los recientes incumplimientos de pago de alto perfil en los EE. UU. por parte de gigantes inmobiliarios como Brookfield y Pimco han subrayado el potencial de tensión. De acuerdo a S&P globalel número de bancos que excedieron la orientación regulatoria sobre la concentración de préstamos CRE aumentó por séptimo trimestre consecutivo en los últimos tres meses del año pasado.
Los bienes raíces comerciales se enfrentan a una trifecta de desafíos. El aumento de las tasas de interés ha reducido el valor presente neto de las propiedades y ha elevado los costos de las hipotecas. De acuerdo con la Índice nacional de todas las propiedades RCA CPPI, los precios de las propiedades comerciales en EE. UU. han caído un 9 por ciento en los últimos siete meses consecutivos. Esta caída, anualizada, es la mayor desde 2010. Según Trep, 270.000 millones de dólares en hipotecas comerciales en poder de los bancos vencerán este año, el nivel más alto registrado. Las tasas de interés más altas significan que renovar esa deuda será costoso. En consecuencia, los volúmenes de ventas han caído a niveles no vistos en una década (excluyendo las profundidades de la pandemia). Y, finalmente, los alquileres en CRE han sido bajos, ya que el cambio al trabajo desde casa ha mermado la demanda de espacio para oficinas.
Es fácil pensar en bienes raíces y tener recuerdos automáticos de 2008, cuando las hipotecas residenciales pusieron de rodillas al sistema financiero mundial. Pero los bienes raíces comerciales solo representan alrededor del 30 por ciento del mercado hipotecario de EE. UU., según economía capital. Las sumas totales prestadas contra edificios comerciales son mucho más pequeñas que los préstamos otorgados para financiar las viviendas de las personas.
Los valores predeterminados pueden tardar un tiempo en materializarse. modelo de Strategas de los 25 bancos con mayor porcentaje de créditos CRE muestra que solo uno tiene un alto riesgo de incumplimiento en los próximos 12 meses y solo otros dos muestran riesgos elevados. La morosidad se ha mantenido baja, en parte porque el crecimiento de los alquileres, aunque débil, se ha estabilizado y la ocupación ha seguido mejorando siguiendo la pandemia.
Los banqueros también aprendieron las lecciones de los préstamos de alto riesgo en 2008. La Reserva Federal Encuesta de opinión del oficial de crédito sénior revela que casi el 70 por ciento de los bancos endurecieron los estándares crediticios para el crédito CRE en el último trimestre de 2022. Más de la mitad de los bancos esperan que las condiciones crediticias continúen endureciéndose este año en todas las categorías de CRE.
Finalmente, no todas las CRE son iguales. Los préstamos para oficinas son los que corren mayor riesgo, particularmente aquellos con tasas flotantes prestados contra rascacielos altos. Según Bloomberg, el 10 por ciento de los CMBS para oficinas que vencen pronto ya están en dificultades y un 32 por ciento adicional está en la lista de vigilancia. Pero los trabajadores de los grandes edificios de oficinas no están regresando y tienden a estar en las grandes ciudades como San Francisco y Nueva York, donde los préstamos CRE a menudo se extraen de los bancos más grandes. Las pruebas de estrés de la Fed muestran que los grandes bancos deberían tener el capital y las reservas de liquidez necesarios para absorber las pérdidas de los negocios que salieron mal.
Los bancos más pequeños tienden a tener conocimiento local de las condiciones inmobiliarias y relaciones sólidas con los prestatarios. Los bancos comunitarios en particular tienden a estar más expuestos a préstamos para pequeños edificios suburbanos y préstamos a constructores residenciales garantizados por terrenos. Gran parte de sus “préstamos CRE” son para proyectos como consultorios médicos y de abogados, negocios que es poco probable que incumplan en el entorno económico actual.
Algunos préstamos siempre fracasarán en tiempos difíciles, y los recientes tambaleos bancarios han generado preocupaciones sobre la CRE como el próximo zapato a caer. Deberíamos esperar algunos incumplimientos a medida que las tasas de interés continúan subiendo. Pero la naturaleza de los préstamos CRE sugiere que los temores de una reducción en 2008 también son muy exagerados.