Los bancos estadounidenses están cada vez más preocupados por la caída de las valoraciones de las propiedades comerciales y el riesgo que representan para los balances de los prestamistas, dijeron altos ejecutivos esta semana.
Las valoraciones de las oficinas en particular se han visto afectadas por el aumento de las tasas de interés y la preferencia de muchos empleados por trabajar desde casa desde la pandemia de coronavirus.
Sin embargo, los ejecutivos financieros trataron de asegurar a los inversionistas que no previeron un riesgo sistémico significativo porque las tenencias están ampliamente distribuidas entre bancos y otras instituciones.
«Lo que sucede con los bienes raíces comerciales, particularmente con las oficinas» era la mayor preocupación de State Street, dijo esta semana el presidente ejecutivo del banco de custodia de EE. UU., Ron O’Hanley. No todas las propiedades se han visto afectadas por igual, agregó: “La Clase A se está manteniendo. Los alquileres pueden estar bajando, pero no están en problemas. Las clases B y C lo son absolutamente”.
“La pregunta que todos tenemos es si el contagio se extenderá desde el sector de oficinas”, dijo Bryan McDonnell, director del negocio de deuda inmobiliaria de PGIM, que administra US$122.000 millones. “Si llega a un problema de confianza, de repente, la gente podría poner todos los bienes raíces comerciales en el mismo cubo”.
Hay signos de tensiones crecientes en las ganancias bancarias del primer trimestre. La semana pasada, Wells Fargo informó que sus préstamos inmobiliarios comerciales morosos habían aumentado casi un 50 por ciento desde diciembre a 1500 millones de dólares. Morgan Stanley citó la propiedad comercial y el deterioro de las perspectivas económicas como razones del fuerte aumento de sus provisiones en comparación con el año pasado.
“Desde mi punto de vista, no estamos en una crisis bancaria, pero hemos tenido, y es posible que todavía tengamos, una crisis entre algunos bancos”, dijo el director ejecutivo James Gorman a los analistas en una llamada.
Los préstamos inmobiliarios comerciales representan alrededor del 40 por ciento de los préstamos totales de los bancos más pequeños, frente a alrededor del 13 por ciento de los libros de los prestamistas más grandes.
Bank OZK, con sede en Arkansas, que está fuertemente expuesto al sector, informó el viernes que había aumentado las provisiones de préstamos en un 10 por ciento en el primer trimestre. A $ 36 millones, eso marcó un aumento de diez veces con respecto a los niveles de hace un año.
Casi un tercio de los 4,5 billones de dólares en deuda inmobiliaria comercial vence antes de finales de 2025, según los analistas de Morgan Stanley, que lo describieron como «con carga anticipada».
Esta semana, Christopher Ailman, director de inversiones del Sistema de Jubilación de Maestros del Estado de California de $306 mil millones, le dijo al Financial Times que estimó que los valores de las oficinas habían caído alrededor de un 20 por ciento y que se estaba preparando para grandes pérdidas en la cartera de bienes raíces del fondo de $52 mil millones. .
El nerviosismo de los inversores es cada vez más generalizado, y casi la mitad de los encuestados este mes por Bank of America identificaron los bienes raíces comerciales como la fuente más probable de un evento crediticio sistémico.
El sector está causando preocupaciones similares más allá de los EE. UU., con un alto funcionario del FMI este mes describiendo la propiedad comercial como «un punto de enfoque».
El último informe de estabilidad financiera del prestamista multilateral advirtió cómo una combinación tóxica de caída del valor de las propiedades, condiciones financieras más estrictas y mercados ilíquidos podría resultar en que los prestatarios luchen por refinanciar un stock cada vez mayor de préstamos que vencen, lo que lleva a tasas de incumplimiento mucho más altas.
El grupo inmobiliario Brookfield se sumó a un número creciente de incumplimientos de pago de alto perfil esta semana al retirarse de $ 161 millones de préstamos vinculados a un grupo de edificios de oficinas en su mayoría suburbanos cerca de Washington. En febrero devolvió las llaves de dos torres de oficinas de primer nivel en Los Ángeles.
Blackstone y Pimco también han renunciado en los últimos meses a algunas de sus inversiones en oficinas en lugar de continuar con las apuestas con pérdidas.
“Si tiene una deuda que vence, no puede soportar la carga de la deuda existente y no está dispuesto a invertir más dinero, entonces es una ejecución hipotecaria”, dijo Tony Natsis, jefe del grupo de bienes raíces en el bufete de abogados Allen Matkins.
Agregó, sin embargo, que los prestamistas preferirían modificar los préstamos existentes: «Se están preguntando ‘¿realmente quiero recuperar esto en un mercado malo?'».
En los primeros tres meses de este año, las transacciones relacionadas con oficinas cayeron a su nivel más bajo en más de una década, según datos de MSCI Real Assets.
Los especialistas en bienes raíces se han esforzado por señalar que la propiedad comercial es un mercado irregular y de movimiento lento y que los inversionistas no deben esperar soluciones rápidas a situaciones problemáticas, o que esas dificultades se acumulen rápidamente a medida que los prestamistas y los prestatarios intentan resolver posibles problemas. soluciones
“Lo positivo aquí es que gran parte de los bienes inmuebles comerciales siguen funcionando bastante bien, como la logística, los hoteles, las viviendas de alquiler y los centros de datos”, dijo Jonathan Gray, presidente de Blackstone, el inversor inmobiliario más grande del mundo con 332.000 millones de dólares en activos inmobiliarios. dijo esta semana.
Gray se hizo un nombre a través del brazo inmobiliario de Blackstone y enfatizó la amplitud de las inversiones inmobiliarias.
“Los bienes raíces comerciales se distribuyen ampliamente entre los grandes bancos, los pequeños bancos, las compañías de seguros, las agencias gubernamentales, las titulizaciones y los REIT hipotecarios”, agregó. “No creo que sea el tipo de problema sistémico que la gente dice que es”.
Información de Jennifer Hughes, Brooke Masters, Harriet Clarfelt, Madison Darbyshire, Antoine Gara y Stephen Gandel en Nueva York y Colby Smith en Washington