Si hubiera preguntado hace unos meses de dónde podría emanar la próxima crisis financiera, la mayoría de la gente probablemente no hubiera dicho que la banca regional. Más bien, podrían haber adivinado el sector bancario en la sombra, que ha crecido dramáticamente desde la crisis financiera mundial de 2008. Sigue estando mucho menos regulado que el sector bancario tradicional.
Cuando golpeó la pandemia, las entidades no bancarias, como los fondos de cobertura y los fondos abiertos del mercado monetario, se retiraron de los mercados crediticios clave, lo que obligó a los gobiernos a intervenir para estabilizar las cosas. Como dijo la secretaria del Tesoro, Janet Yellen, en un discurso la semana pasada: “En pocas palabras, el shock de Covid reafirmó la importancia de las vulnerabilidades estructurales en las entidades no bancarias”. Yellen señaló una serie de formas en que los reguladores de EE. UU. están tratando de monitorear mejor el apalancamiento de los fondos de cobertura y abordar los desajustes de liquidez en los fondos abiertos y los mercados monetarios. Estos pueden, cuando están bajo presión, «romper el dinero», dejando a los pequeños inversores con grandes pérdidas.
Es bueno que los formuladores de políticas se centren en los bancos en la sombra, porque aún apostaría a que aquí es donde radicará el verdadero nexo de riesgo en 2023 y más allá.
Considere, por ejemplo, el problema que se está gestando en los préstamos de propiedad comercial y los fondos inmobiliarios de capital privado. Aquí es donde se encuentran las historias del banco en la sombra y del banco pequeño. Los bancos pequeños poseen el 70 % de todos los préstamos inmobiliarios comerciales, cuyo crecimiento se ha más que triplicado desde 2021. Tras la flexibilización de las normas Dodd-Frank para los bancos comunitarios, las instituciones financieras más pequeñas también han invertido más en activos de mayor riesgo propiedad de capital privado. y fondos de cobertura (al igual que otras instituciones que buscan mejores rendimientos, incluidos los fondos de pensiones).
El financiamiento de los bancos pequeños para bienes raíces comerciales ahora se está ajustando. Esto, junto con los aumentos de las tasas de interés, está presionando a la baja los valores de las propiedades comerciales, que ahora están por debajo de los niveles previos a la pandemia. Eso reducirá los flujos de capital, descarrilará las inversiones y, a su vez, ejercerá presión sobre los fondos de capital privado con préstamos que están por vencer o que necesitan inyecciones de capital.
Como se establece en una nota reciente de TS Lombard, se espera que el nivel de vencimientos de deuda inmobiliaria en 2023 sea alto. Esto significa que los administradores de activos pueden verse obligados a acudir a los inversores en busca de más capital (lo que será una negociación difícil en este momento) o vender propiedades de su cartera para cubrir préstamos.
Esto tiene la sensación de un bucle fatal para mí. Los grandes índices inmobiliarios ya se habían vuelto negativos en 2022. El mes pasado, el grupo inmobiliario canadiense Brookfield dejó de pagar 734 millones de dólares de deuda de edificios de oficinas en Los Ángeles, y hay un interés a corto plazo elevado en fideicomisos de inversión inmobiliaria como Hudson Pacific Properties y Vornado Realty. . Es posible que las preocupaciones sobre los bienes raíces comerciales comiencen a exponer otras vulnerabilidades, o al menos asimetrías, en el sistema financiero y en los bancos en la sombra en particular.
Considere, por ejemplo, cuán ricos se volvieron los administradores de activos no bancarios como Blackstone, Apollo, Carlyle y otros en bienes raíces tanto residenciales como comerciales a raíz de 2008. Esto se debió en parte a que pudieron hacer negocios que los bancos más regulados podían hacer. ‘t. Los actores de capital privado también han realizado nuevas inversiones en servicios públicos, tierras de cultivo, transporte y energía (en particular, energías renovables, impulsadas por el impulso del gobierno para una transición de energía limpia).
No estoy diciendo que estas instituciones estén a punto de quebrar. Todo lo contrario: las principales firmas de capital privado están llenas de efectivo. Según el proveedor de datos Preqin, los fondos inmobiliarios en general tienen el equivalente a 18 meses de capital en reserva, aunque, como señala TS Lombard, eso podría agotarse a medida que caen los rendimientos. Pero es seguro decir que la combinación de valores a la baja, tasas más altas y una contracción del crédito significará que probablemente veremos algunos incumplimientos de pago de alto perfil. Quizás lo más importante es que creo que estamos a punto de ver cómo se levanta el telón sobre lo que ha estado haciendo el capital privado y el negocio global de gestión de activos en general durante los últimos años.
Este mes, el economista político Brett Christophers publicará un libro titulado Nuestras vidas en sus carteras: por qué los administradores de activos son dueños del mundo. Él cree que hemos pasado del capitalismo financiarizado a algo más insidioso: una sociedad de gestión de activos en la que los titanes de las finanzas poseen «estructuras y sistemas físicos esenciales»: los hogares en los que vivimos, los edificios donde trabajamos, los sistemas de energía que ilumina nuestras ciudades y los hospicios en los que morimos.
Es un proceso que se ha acelerado con los planes de estímulo fiscal posteriores a la COVID-19 en los EE. UU. y en otros lugares, que han fomentado más asociaciones de infraestructura público-privada. La Ley de Inversión en Infraestructura y Empleos en Estados Unidos, por ejemplo, tuvo menos inversión pública que la propuesta inicialmente, pero introdujo una serie de nuevas concesiones para la inversión privada.
La cita de apertura del libro de Christophers es de Bruce Flatt, director ejecutivo de Brookfield Asset Management, quien dice: “Lo que hacemos está detrás de escena. Nadie sabe que estamos allí”. Bueno, ya no. El problema del capital privado en bienes raíces residenciales ha sido bien explorado. Con la crisis que se avecina en los bienes raíces comerciales, es probable que obtengamos una mirada mucho más cercana a los imperios de ladrillos y cemento altamente apalancados construidos por los bancos en la sombra, y qué riesgos plantea la privatización de tales activos.