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En el año que finalizó en marzo de 2023, comenzó la construcción de 72.000 nuevas viviendas en Houston, Texas, con una población de 7,5 millones: más del triple de las 20.500 nuevas viviendas iniciadas en Londres, cuya población es considerablemente mayor.
En caso de que se pregunte si este es otro de esos artículos que dicen que “Estados Unidos está en auge, Gran Bretaña se tambalea”, no lo es. Si se cambia Houston por Austin y Londres por San Francisco o Nueva York, la disparidad sería aún mayor.
No sorprende que estas tasas tremendamente divergentes de construcción de viviendas tengan un impacto en los precios. Habría que pagar 1,2 millones de dólares por una propiedad promedio a la venta en el área de San Francisco/Oakland hoy en día, alrededor de 800.000 dólares por las casas típicas de Londres y Nueva York, pero sólo 300.000 dólares en Houston.
Las disparidades sólo se vuelven más sorprendentes si se considera el contexto local. Nueva York, San Francisco y Londres están liderados por progresistas que se retuercen las manos públicamente por sus agudas y prolongadas crisis inmobiliarias. Mientras tanto, Texas es un estado rojo, que generalmente no se dedica a llevar a cabo proyectos socialmente beneficiosos. Pero las acciones hablan más que las palabras.
Las viviendas en las ciudades de Texas son baratas y su población está aumentando porque el estado ha facilitado el desarrollo urbano. California, Nueva York y Londres se están sobrecalentando y expulsando a las familias jóvenes porque sus sistemas de planificación imponer restricciones artificiales a la oferta, haciendo que el desarrollo urbano extremadamente difícil.
No se trata sólo de que Texas simplemente tenga más espacio para construir: sus ciudades no sólo están agregando expansión en la periferia, sino que están densificando la ciudad existente, y lo hacen permitiendo a los propietarios existentes expandir y subdividir sus propiedades.
En Houston, un cambio de 1998 Las leyes de planificación permitieron a los propietarios convertir una casa en tres, creando instantáneamente espacio para nuevas familias en el corazón de la ciudad y generando al mismo tiempo una ganancia considerable para ellos mismos. Un detalle crucial fue la inclusión de un optar por no para barrios individuales cuyos residentes deseaban mantener las cosas como estaban, aumentando la durabilidad del plan.
Plan de mejora de zonas de Auckland para 2016 trabajó de manera similar, creando nuevos valores predeterminados que facilitan una densificación modesta en áreas cercanas al centro de la ciudad y a las estaciones de tránsito, manteniendo al mismo tiempo separaciones para vecindarios de importancia histórica.
En ambas ciudades, la construcción se ha disparado y los precios se han mantenido mucho más bajos que en otros lugares. Fundamentalmente, al centrarse en lo que los urbanistas llaman “densidad suave” Ambos planes, que implican desarrollos de entre tres y seis pisos, diseñados teniendo en cuenta el carácter local, y con excepciones, han soportado agitación política.
Y estas no son sólo tendencias anglófonas. En Israel, las políticas de densificación y renovación urbana permiten a los residentes de bloques de apartamentos reunirse con promotores y autoridades locales para impulsar diseños nuevos y ampliados para sus edificios.
El número y la diversidad de estos esquemas exitosos proporciona Ejemplos para que otras ciudades sigan. Sin embargo, un incidente ocurrido en Londres ofrece una advertencia. En 2018, el municipio de Croydon publicó una nueva guía de planificación que permitía a los propietarios remodelar sus grandes viviendas unifamiliares en edificios de apartamentos de altura media que contuvieran varias unidades, siempre que los nuevos diseños estuvieran en consonancia con la forma y los materiales de construcción del área local. La política se aplicó a todo el municipio, sin excepciones.
El número de estos pequeños desarrollos se disparó, sumando cientos de nuevos apartamentos que se vendían a precios muy por debajo de la norma anterior. Tanto la oferta como la asequibilidad mejoraron dramáticamente casi de la noche a la mañana.
Pero no duró. La nueva política se convirtió en un foco clave para los activistas antidesarrollo en una elección de alcalde muy reñida, y el nuevo alcalde conservador del distrito la derogó apenas cuatro años después de su anuncio. Con ello, los pequeños proyectos de densificación se paralizaron abruptamente.
La lección para el resto de Londres, San Francisco y Nueva York es que densificar las ciudades históricas no tiene por qué significar vandalismo arquitectónico o torres sin carácter. Pequeños ajustes a las regulaciones de planificación que hacen que la densidad suave sea la opción predeterminada pueden generar grandes ganancias tanto para los residentes actuales como para los nuevos, pero su longevidad depende de su flexibilidad.