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Roula Khalaf, editora del FT, selecciona sus historias favoritas en este boletín semanal.
Hay muchas métricas que muestran cuán distorsionado se ha vuelto el mercado inmobiliario estadounidense. A pesar de que los costos de endeudamiento alcanzaron máximos de 20 años, los precios rondan niveles récord y los puntos de referencia de asequibilidad de la propiedad de vivienda se encuentran en los niveles más bajos en más de 30 años. La actividad de ventas se ha desplomado a niveles no vistos fuera de las grandes crisis financieras.
¿Podría haber contribuido a esta situación una característica inusual pero muy elogiada del mercado inmobiliario estadounidense?
Las hipotecas a tasa fija a treinta años dominan en Estados Unidos y son elegidas por alrededor del 90 por ciento de todos los compradores de vivienda. Para sus fans, son la piedra angular del sueño americano. En casi todas partes del mundo, los compradores de viviendas sólo pueden soñar con una, ya que pagan principalmente tasas flotantes o enfrentan plazos de pago más cortos. En Estados Unidos, en gran medida sólo son posibles mediante la intervención del gobierno, ya que muchos de los préstamos terminan siendo garantizados por las agencias gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac.
Pero se han convertido en un tema candente en Estados Unidos debido a la fuerte caída de las casas en venta. Dado que alrededor de tres cuartas partes de los propietarios pagan el 4 por ciento o menos en sus hipotecas, están “atrapados” en sus casas actuales porque una nueva hipoteca significa pagar más del 7 por ciento. Esto ha deprimido el número de casas en venta, lo que ha respaldado los altos precios.
Una crítica reciente columna en el New York Times sobre hipotecas a 30 años una respuesta contundente en The Nation días después del economista James Galbraith. Quienes lo apoyan, como Galbraith, sostienen que los propietarios merecen protección y que los prestamistas tienen muchas más formas de evitar los riesgos de un préstamo.
«Simplemente reduce la incertidumbre de ser propietario de una vivienda, que por supuesto era el objetivo», afirma. “Lo que obtienes como prestatario es la seguridad de que durante cualquier período indefinido que elijas. . . no estás sujeto al riesgo de caídas”.
Los detractores advierten que, además de limitar la oferta de propiedades en el mercado cuando los tipos de interés suben, las hipotecas a 30 años pueden hacer subir los precios de la vivienda, ya que repartir los pagos a un plazo más largo, que, por ejemplo, los 20 años, más habituales en otros países, eleva el importe total. un prestatario puede permitirse el lujo de pedir prestado, lo que le permite ofertar más.
Estos factores hacen la vida más difícil para los prestatarios de bajos ingresos, incluidos los compradores por primera vez, que enfrentan un mercado con menos viviendas adecuadas y asequibilidad limitada.
Desde 2012, las viviendas de bajo precio analizadas por el American Enterprise Institute han visto aumentar sus precios un 150 por ciento, aproximadamente la mitad que las casas de precio medio-alto. La oferta es un factor importante: el segmento de bajo precio del mercado no es el precio más rentable para los desarrolladores.
Los aumentos de precios han presionado los niveles de deuda en relación con los ingresos, generando un mayor número de incumplimientos. Las ejecuciones hipotecarias son más probables en los primeros años de cualquier hipoteca, cuando mantener los pagos suele ser una lucha mayor. También es el período durante el cual la estructura de pagos de préstamos a 30 años perjudica más: dado que se cobran intereses sobre el monto pendiente del préstamo, en esos primeros años una mayor parte de cada pago cubre eso, no el capital, lo que deja al prestatario expulsado con menos dinero. por sus esfuerzos.
Cinco años de pago de un préstamo a 30 años de 326.000 dólares (el máximo de la categoría de precios bajos de la AEI) a la tasa promedio actual de nuevas hipotecas del 7,17 por ciento le darían al prestatario alrededor de 19.000 dólares de capital en ese tiempo, sin incluir cualquier apreciación de precios o depósito. Si el plazo del préstamo hubiera sido de 20 años, un prestatario habría pagado $44,000 porque la factura general de intereses es mucho menor.
«El extremo inferior es como una montaña rusa, mientras que el extremo superior es más como deslizarse, ya que tienen el poder de permanencia: mejor crédito y menores niveles de servicio de la deuda», dice Edward Pinto, jefe del Centro de Vivienda de la AEI y un crítico desde hace mucho tiempo de la fijación con las hipotecas a 30 años. «Los prestatarios de bajos ingresos suelen ser los últimos en llegar durante un ciclo alcista del mercado y las viviendas de menor precio tienden a tener más volatilidad (de precios)».
Sin embargo, los acuerdos de tasa fija a 30 años no parecen haber tenido mucho impacto en los niveles reales de propiedad de viviendas. Según la OCDE, alrededor de dos tercios de los estadounidenses tienen una hipoteca o son propietarios absolutos de su vivienda. Esto está en línea con Canadá y el Reino Unido, dos países igualmente interesados en la propiedad de viviendas, pero que normalmente ofrecen “teasers” de tasa fija a corto plazo antes de volver a tasas flotantes.
A pesar de todo el acalorado debate, parece poco probable que se produzcan cambios en esta pieza particular del excepcionalismo estadounidense en el corto plazo, sobre todo ahora que Estados Unidos entra en un año electoral. A los estadounidenses también les gusta mucho la seguridad de los tipos de interés fijos. “Es así lindo”, dijo un estadounidense, colega columnista del Financial Times, sobre su préstamo hipotecario. Puede que no tenga las bases financieras más sólidas, pero ese sentimiento es probablemente el mayor obstáculo para cualquier cambio.