El mercado inmobiliario parece haberse estabilizado en la segunda mitad del año pasado. Esa es la conclusión del barómetro inmobiliario de ERA. Sin embargo, los vendedores con la mejor etiqueta energética A reciben mucho más dinero que los vendedores de una casa similar con etiqueta D.
Crecimiento cero en los precios de la vivienda
A primera vista, 2022 parece haber sido un año como el anterior para el mercado inmobiliario. El aumento en los precios de casas y apartamentos que hemos visto durante varios años ahora parece haber continuado. Las casas fueron en promedio un 6,1 por ciento más caras el año pasado que en 2021, los apartamentos se volvieron un 4,8 por ciento más caros. Esto es evidente en el barómetro anual de bienes raíces de la ERA. En ese barómetro, el economista Sven Damen (UAntwerp) compara las más de 60.000 transacciones que ha realizado el mayor grupo de corretaje de Flandes en los últimos dieciocho años.
Aunque ese precio promedio durante todo un año esconde cambios importantes. El crecimiento tanto de departamentos como de casas se estancó en la segunda mitad del año. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda aumentó un 0,5 por ciento del segundo al cuarto trimestre. Por eso, el director ejecutivo de ERA, Johan Krijgsman, habla de “crecimiento cero” en los precios de la vivienda. “No hay duda de que el mercado inmobiliario se está desacelerando”.
“Eso no es sorprendente”, dice Damen. “En ese período, las tasas de interés también aumentaron considerablemente (la tasa de interés a largo plazo a diez años ahora es de alrededor del 3 por ciento, en junio fue del 1,6 por ciento, en enero de 2022 del 0,2 por ciento, PG). Sabemos por investigaciones que existe una fuerte relación entre las tasas de interés de las hipotecas y los precios de los bienes raíces”. Cuando los préstamos del banco se vuelven más caros, los compradores potenciales pueden gastar menos en una casa. Según Krijgsman y Damen, eso también hace que sea muy difícil hacer predicciones para el próximo año: mucho dependerá de cómo evolucionen las tasas de interés (a largo plazo).
Llama la atención, por cierto: desde el inicio de las mediciones con los datos de ERA, la diferencia entre las subidas de precios de las viviendas y la inflación nunca ha sido mayor. El año pasado, la inflación promedio fue de 9,6 por ciento. Eso está muy por encima de los aumentos de precios promedio de casas (6.1 por ciento) y departamentos (4.8 por ciento).
Otra señal de que el mercado inmobiliario se enfrió un poco en la segunda mitad del año: en promedio, las casas permanecieron en venta más tiempo que en 2021. A principios de 2022, eran 81 días. A finales de año, las casas llevaban 91 días en el mercado. “Eso ciertamente no es una señal de que el mercado esté en crisis, pero las casas que son más difíciles de vender claramente se quedan más tiempo”, dice Krijgsman.
Valor EPC tan importante como años anteriores
Desde que la guerra en Ucrania disparó los precios de la energía, todos nos hemos vuelto mucho más conscientes del costo de una casa cálida. Nada es tan importante para ello como la etiqueta energética de la vivienda.
Como era de esperar, esto también se traduce en un precio más alto para casas mejor aisladas. El año pasado, una casa con la etiqueta EPC A costaba en promedio un 17,9 por ciento más que una casa similar con la etiqueta D.
Las casas con la etiqueta E (-4.9 por ciento) y la etiqueta F (-8.6 por ciento) valían en promedio menos que la etiqueta D. Esto también tiene una explicación lógica. A partir del 1 de enero de 2023, se aplica una obligación de renovación a quienes compren una casa o apartamento con estas etiquetas energéticas. El comprador de dicho edificio debe elevarlo al menos a una etiqueta EPC D dentro de cinco años, de lo contrario se arriesga a una multa.
Pero contrariamente a lo que a veces se afirma, el mercado inmobiliario no se ha trastornado completamente por los altos precios de la energía. Damen hizo la siguiente comparación: si el puntaje EPC de una casa mejora en 100 puntos, ¿qué efecto tiene eso en el precio? Tal casa se volvió un 2,9 por ciento más cara. “Ese es el mismo efecto desde 2016”, dice Damen. “Eso tiene sentido de alguna manera. Un comprador de una casa nunca querrá pagar más por una casa eficiente en energía que el precio de costo de una casa menos eficiente en energía más el costo de aislarla”.
Queremos más espacio
Lovaina sigue siendo la más cara de todas las ciudades centrales flamencas. Amberes es la segunda ciudad más cara para comprar una casa. Gante y Ostende ocupan el tercer y cuarto lugar en Flandes. Esas dos son, por cierto, las únicas dos de todas las ciudades centrales flamencas donde el precio de una casa o apartamento aumentó más rápido que en Lovaina.
Los precios de la vivienda (los departamentos no se incluyeron en este ejercicio) aumentaron más rápido fuera de las ciudades centrales. Esto es llamativo porque se ha invertido durante años. El punto de inflexión parece estar en 2021, justo después de las primeras ondas de corona. La hipótesis es que los sucesivos confinamientos hacen que los vendedores miren con cariño los espacios abiertos y verdes.
“Esa es una conclusión bastante fuerte, porque esto era típicamente al revés para la corona”, dice Damen. “También vemos esto reflejado en el extranjero. Ahora que las personas pueden trabajar desde casa hasta tres días a la semana, el costo de los desplazamientos también es menor. Entonces están dispuestos a pagar más por una casa ‘afuera’. Existe una clara relación entre el coste de los desplazamientos y el precio que la gente está dispuesta a pagar por una vivienda. Esto se ha demostrado muchas veces en la investigación científica”.