El gobierno no solo quiere tener más control sobre la planificación espacial, la vivienda y el mercado de alquiler, sino también más control sobre el mercado de la tierra en los Países Bajos. Para poder construir las 936.000 viviendas planificadas para 2030, la tierra debe estar disponible más rápido y ser más barata.
La expropiación debe volverse ‘normal’ dentro de esta nueva política de suelo, según una carta al Parlamento del Ministro Hugo de Jonge (Vivienda Pública y Planificación Territorial, CDA) el lunes. El gobierno nacional, los municipios y las provincias no deben retraerse de iniciar procesos de expropiación en su contra simultáneamente con las negociaciones con los terratenientes. Si las negociaciones fracasan, se pierde menos tiempo para la construcción.
No tiene por qué conducir a la expropiación, dice De Jonge. Pero, por supuesto, ejerce presión sobre las negociaciones en curso.
Políticamente sensible
Esto ya es posible a través de la legislación existente, pero no sucede a menudo a nivel local, porque la expropiación es un tema delicado. También político: la carta al Parlamento trata sobre la expropiación de viviendas en áreas urbanas, pero el principio también se puede aplicar a la expropiación de áreas rurales para nuevos usos.
“Está separado de eso”, quiere enfatizar De Jonge por teléfono. “Supongamos: en una zona urbana hay tres, cuatro, cinco propietarios que quieren construir y uno no. ¿Debería el resto esperar a eso? Las negociaciones sobre la compra de tierras ahora demoran entre dos y dos años y medio, al igual que los procedimientos de expropiación. Al hacerlo en paralelo, eso simplemente ahorra dos años en los procedimientos”.
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La ambición del gobierno de construir 936.000 viviendas para 2030 ya se ve obstaculizada por el aumento de las tasas de interés y los costos de construcción. Pero los municipios, las asociaciones de vivienda y los desarrolladores de proyectos tampoco tienen suficiente tierra. Por ejemplo, las corporaciones tienen suelo para construir 22.000 viviendas, las diez mayores partes del mercado para 115.000 viviendas fuera de las zonas urbanizadas. Se han designado lugares para más de un millón de viviendas hasta 2030, pero también se deben cambiar los planes de zonificación para esto.
La escasez de suelo edificable se remonta en parte a la anterior crisis del mercado de la vivienda (2008-2013). Los municipios vieron evaporarse el valor de sus solares e invirtieron mucho menos en suelo: entre 2010 y 2020, el valor contable total del suelo municipal pasó de 13 a 5.100 millones de euros. Además, se recortaron muchos funcionarios con conocimiento del mercado de la tierra.
Improductivo
La compra de terrenos en zonas urbanas suele ser complicada porque la propiedad está fragmentada. Los terratenientes a menudo cobran precios altos poco realistas, dado el aumento de los intereses y los costos de construcción, cree el gobierno. Por lo tanto, construir casas de alquiler más baratas y ocupadas por sus propietarios en áreas urbanas a menudo no es rentable sin que el gobierno intervenga para ayudar.
Este déficit de explotación ascenderá a 26.000 millones de euros para el total de 936.000 viviendas en 2030, ha hecho calcular el gabinete. El gobierno cubrirá 12.000 millones de euros de esto con varios fondos, pero el mercado también tendrá que asumir una pérdida por los 14.000 millones de euros restantes. Tendrá que ser así, dice el gabinete, porque dos tercios de las 936.000 viviendas planificadas se volverán ‘asequibles’ y, por lo tanto, rendirán menos dinero.
El ministro De Jonge ahora quiere ‘modernizar’ la política nacional de tierras, escribe a la Cámara. Además de avanzar en los procedimientos de expropiación, los municipios deben hacer más uso de su ‘derecho preferencial’ para estar al frente de la fila en la venta de terrenos. De Jonge también quiere invertir en más conocimientos y habilidades de las transacciones de tierras en los municipios. Los municipios deben pasar de una ‘aversión al riesgo’ a una ‘política de suelo activa’ nuevamente.
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Recuperar gastos públicos
Los municipios deberían poder recuperar tanto como sea posible de los propietarios de terrenos para los ‘costos públicos’ en proyectos de construcción, como la construcción de carreteras, espacios verdes y agua. Una forma en que esto podría hacerse es una contribución fija por tipo de vivienda.
El ministro De Jonge también quiere revisar los métodos de valoración de la tierra para incluir los costos y riesgos del desarrollo del área en el precio. Por otro lado, quiere avanzar hacia un nuevo sistema en el que el aumento del precio del suelo beneficie el desarrollo del territorio, de hecho, de la sociedad.
De Jonge también quiere mejorar el ‘impuesto de beneficios’ para los propietarios que se benefician financieramente del desarrollo del área en el área. Los municipios ya pueden recaudar este impuesto, pero esto difícilmente sucede debido a «problemas de implementación», afirma la carta al parlamento. También quiere investigar cómo se puede contrarrestar la especulación con el comercio de tierras, donde las ‘fugas’ de valor.
El ministro De Jonge no se refiere a la nueva política de tierras como una intervención en el libre mercado. “Está corrigiendo una falta de regulación gubernamental en los últimos años. Esto ha resultado en expectativas poco realistas. [van grondeigenaren] y eso por lo tanto conduce a un freno en la construcción en este momento. La mayoría de las casas no pueden ser costeadas por personas con ingresos ordinarios. Esa es, por supuesto, una situación muy poco saludable”.