Las disposiciones del contrato de compra dan certeza al comprador de la vivienda. Si hay sorpresas desagradables con la financiación o el estado técnico de la vivienda, el comprador puede desistir o renegociar. Es importante prestar atención al redactar el contrato.
Un contrato de compraventa de una vivienda, también conocido como contrato preliminar de compraventa, casi siempre contiene una cláusula penal. Si una de las partes desea retirarse de la venta, debe pagar a la otra una compensación. Esto puede ascender al 10 por ciento del precio de compra. Con una reserva, se puede rescindir el contrato sin pagar esa penalización. En la práctica, casi siempre es el comprador quien lo hace.
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Fundación sesgada
La reserva que los compradores invocan con mayor frecuencia es la de una inspección estructural, dice Thomas de Leeuw, propietario del asesor hipotecario Ikbenfrits. Esto se debe a que el umbral es bastante bajo. “Si resulta que hay más de 10.000 euros en mantenimiento atrasado, muchas veces el comprador ya puede disolverse. Puede significar que el vendedor tiene que volver a entrar en el mercado. A veces es solo una razón para renegociar el precio”.
Thomas Visser de Delft vio la utilidad de esta reserva cuando él y su socio compraron un apartamento en el piso superior de la década de 1920 a principios de este año. El informe de la Asociación de Propietarios mostró que se requerían entre 8.000 y 11.000 euros en mantenimiento. “Necesitábamos trabajar en el techo, había madera podrida en los marcos de las ventanas y la casa estaba torcida”. Con el informe en la mano, se acercaron al agente de ventas. Esto llevó a que el vendedor se hiciera cargo de parte de esos costos al bajar el precio de compra.
Los vendedores, Visser y su socio aún no estaban allí. Cuando solicitaron financiamiento, resultó que el banco tuvo problemas con el sesgo y exigió una investigación sobre la fundación. Los costes de este variaron de 1.000 a 10.000 euros, dependiendo del tipo de investigación.
Volvieron a negociar con los vendedores. «Si la investigación mostró que la reparación de los cimientos era necesaria y la compra no se llevó a cabo, compartiríamos los costos de la investigación incurridos». Al final, una investigación preliminar mostró que la casa estaba estable y que la venta podía seguir adelante.
Sin licencia
Si bien la invocación de la ‘condición de inspección de la construcción’ a menudo conduce a consultas entre el comprador y el vendedor para encontrar una solución, esto es diferente con la condición de financiación. Esto a menudo conduce a una cancelación y el vendedor tiene que volver a poner la casa en el mercado.
Sin embargo, los compradores no deben ver la reserva como una licencia, advierte Oscar Noorlag de Van Bruggen Advies Groep. “Vemos con la reserva de financiación que los consumidores piensan que solo tienen que asegurarse de que el banco les rechace. Sin embargo, un comprador tiene la obligación de esforzarse al máximo. Debe ser capaz de demostrar que ha hecho ese esfuerzo”.
Tenga en cuenta: una reserva de financiación no es una licencia para que los compradores cancelen fácilmente la compra
En algunos juicios recientes, las personas que habían invocado un financiamiento condicional aún tenían que pagar la multa del 10 por ciento. En cierta situación hubo un rechazo del banco, pero esto se debió a que el propio comprador no había proporcionado los documentos correctos. En otro caso, un comprador había dimitido, lo que supuso que el banco también se negara a conceder la hipoteca. Noorlag: «Entonces un juez dice: es tu culpa, tienes una obligación de hacer el mejor esfuerzo».
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El comprador debe tener toda la correspondencia con el banco en orden, para que el vendedor pueda ver que todo se ha hecho para obtener la hipoteca. Noorlag aconseja a los compradores que anoten la reserva de la forma más concreta posible al redactar el contrato de compra. Entonces es más fácil cumplir con esa obligación de aportar la prueba. Ingrese la cantidad mínima que desea pedir prestada. Añade también el interés máximo o la cuota mensual máxima que puedes pagar. Si tienes una hipoteca con NHG [Nationale Hypotheek Garantie] Quiero concluir, es prudente mencionar eso específicamente.
También es necesaria mucha atención con la reserva de un cambio de destino. Este es especialmente el caso en las zonas rurales. A menudo se trata de una casa en la propiedad de una granja. Ese edificio entonces tiene un fin agrícola y sólo puede ocuparlo el empresario que también administre una finca. Si alguien más quiere usar la casa, se debe cambiar el destino. Los bancos también piden esto como condición para una hipoteca.
destino residencial
Si un destino agrícola se convierte en un destino residencial, eso es bueno para el valor de la propiedad. Como resultado, puede duplicarse, dice la asesora legal Kristel Weren. Trabaja en De Environmental Advisors, una agencia que brinda asesoría, entre otras cosas, sobre trámites de permisos. Aunque da mucha certeza a los vendedores si obtienen el permiso de la municipalidad antes de poner una casa en el mercado, a menudo no lo hacen. Esto se debe a que a menudo se trata de herederos que venden una casa.
Según Weren, cambiar un plan de zonificación lleva al menos un año. “Primero tiene que tomar una decisión el Ejecutivo Municipal, luego tiene que ir al cabildo, que no se reúne tan a menudo”.
Una alternativa es un ‘permiso para uso desviado’. «Solo eso tomará seis meses, porque se debe hacer un informe si la casa se ajusta a la política y si nadie se ve obstaculizado en el campo, como un agricultor que tiene un negocio más adelante». Para disolver el contrato de compraventa, basta con la prueba escrita de que el municipio ha rechazado la solicitud.
Es importante que la condición siga vigente en ese momento, advierte Weren. “Una vez que se ha otorgado el permiso, por supuesto que aún no estás allí. Ha habido casos en que los vecinos impugnaron la decisión del municipio cuando ya había pasado el período de disolución. Por lo tanto, la condición resolutoria debe aplicarse hasta que el plan de ordenamiento o permiso sea ‘irrevocable’. Esa palabra es muy importante”.