Cualquiera que esté buscando una casa este otoño ya lo habrá notado: las tasas de interés hipotecarias han caído por octava semana consecutiva. Los bancos y otros prestamistas ahora están prestando dinero nuevamente al límite de tasa de interés del 4 por ciento, o a veces por debajo.
Un préstamo hipotecario con un plazo de interés fijo de diez años tiene actualmente un tipo de interés del 4 por ciento en promedio. En octubre esta cifra todavía era superior al 4,5 por ciento, según datos publicados el miércoles por el asesor hipotecario Van Bruggen Adviesgroep. Y la expectativa es que la caída de las tasas de interés continúe.
Los aspirantes a compradores pueden pedir prestado más dinero debido a la caída de las tasas de interés y sus pagos mensuales serán más bajos con una nueva hipoteca. Esto significa que más holandeses tendrán derecho a comprar una casa, lo que creará más demanda en el mercado inmobiliario y provocará que los precios sigan subiendo. Con tasas de interés más bajas, los posibles compradores también harán ofertas más altas entre sí. En resumen, las tasas hipotecarias más bajas harán subir aún más los precios de la vivienda.
¿Por qué están cayendo de nuevo las tasas hipotecarias? “Los propios proveedores de hipotecas también recaudan dinero, y lo hacen, entre otras cosas, en los mercados de capitales”, afirma Nic Vrieselaar, economista de Rabobank y especializado en el mercado inmobiliario. “Últimamente los tipos de interés han caído drásticamente. Los mercados financieros ya parecen estar insinuando posibles recortes de las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo y la Reserva Federal estadounidense”. Los bancos centrales han dejado de subir las tasas de interés durante el año pasado, con el objetivo de frenar la inflación.
Cien visionados
La pregunta es, dice Oscar Noorlag de Van Bruggen Adviesgroep, si los bancos centrales realmente bajarán sus tasas de interés rápidamente. “El mercado está adelantando cada vez más el momento en que los bancos centrales recortarán las tasas de interés, hasta el punto de volverse algo oportunista. Si esto continúa a este ritmo, estaremos en el 1 por ciento a finales del próximo año. Eso no me parece realista”.
Los precios de las viviendas usadas han vuelto a subir desde este verano. Los agentes inmobiliarios relatan situaciones que se asemejan a la locura de hace unos años. Por ejemplo, Willemien Quist, un agente inmobiliario de Utrecht, recibió recientemente más de cien inscripciones para ver una casa en venta. ¿Pero eso se debe necesariamente al interés hipotecario? “Están sucediendo muchas cosas en el mercado inmobiliario en este momento”, dice Quist. “La principal razón de los altos precios es la escasez de vivienda. No se están construyendo suficientes viviendas nuevas. Y vemos efectos no deseados de las medidas gubernamentales”.
Quist menciona la disminución de la oferta de alquiler en su ciudad. Por ejemplo, los inversores se muestran reacios a invertir en nuevas propiedades de alquiler, a la espera de una ley del Ministro Hugo de Jonge (Vivienda Pública, CDA) que limita los alquileres de las propiedades de alquiler de gama media.
Quist dice que es más probable que las personas compren una casa que la alquilen debido a la falta de propiedades de alquiler. En lo que también influye es la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales para jóvenes menores de 35 años para viviendas de hasta más de medio millón de euros. Por tanto, los jóvenes compiten más entre sí en el mercado inmobiliario.
Pero el propio tipo de interés hipotecario también tiene un gran impacto, afirma Vrieselaar. “Las medidas específicas afectan a un determinado grupo de compradores, o a los precios de las viviendas en una determinada categoría”, afirma. “Pero el interés hipotecario se aplica a todos. No sólo usted, sino también todos sus competidores en el mercado inmobiliario pueden pedir prestado más”.
¿Qué diferencia hace eso ahora que las tasas de interés hipotecarias están cayendo? Dos rentas medias pueden pedir prestado en conjunto aproximadamente 408.000 euros a un tipo de interés del 4,7 por ciento, calcula Vrieselaar. Si el tipo de interés es medio punto porcentual inferior, el importe aumenta hasta los 417 mil euros. Sin embargo, sigue siendo “un gran desperdicio”, dice Vrieselaar. “Otros también pueden pedir prestado más, por lo que su posición en el mercado inmobiliario no cambiará mucho”.
Previsión 2024
También se espera que los precios de la vivienda sigan subiendo el próximo año. Rabobank, por ejemplo, espera un aumento del 4,5 por ciento, volviendo al nivel máximo en 2022. Esto se debe en parte al menor tipo de interés hipotecario, dice Vrieselaar, pero otro factor es más importante: el ajuste de la inflación. “Hemos tenido una inflación súper alta”, dice. “Muchas personas reciben un ajuste por inflación en sus salarios, quizás menos de lo que les gustaría, pero aún así. Si los ingresos aumentan entre un 6 y un 7 por ciento, la gente podrá pedir prestado más”.
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Oscar Noorlag, de Van Bruggen Adviesgroep, cree que los precios de la vivienda seguirán aumentando, entre un 7 y un 10 por ciento. “Creemos que los tipos de interés hipotecarios caerán un poco más de lo que prevén los grandes bancos. También habrá nuevas normas hipotecarias que aumentarán la capacidad de endeudamiento de las personas solteras, y las etiquetas energéticas contarán en la cantidad que se puede pedir prestado para una vivienda”.