Juez pone fin a venta de inmuebles gubernamentales

Hedy van der Poel había advertido al municipio de Rhenen. Llevaba unos cinco años trabajando con un grupo de autónomos en la compra del antiguo parque de bomberos en el centro de la ciudad. Ha habido procesos de permisos, subvenciones otorgadas, discusiones de financiamiento y procedimientos de planificación. Pero el mayor obstáculo llegó cuando ya todo estaba en su lugar: una decisión judicial – lo que podría poner en peligro la venta de muchos bienes inmuebles del gobierno.

A mediados de febrero, la propiedad sería transferida a la fundación que cofundó Van der Poel. Y al día siguiente iba a comenzar la renovación, que consistía en convertir el antiguo cuartel, ahora en parte un lugar de trabajo, en una casa comunitaria multifuncional. Durante el día sería un lugar de trabajo, el resto de la ciudad podría ir allí por arte y talleres.

Entonces, cuando el municipio decidió anunciar públicamente la transferencia a mediados de enero, Van der Poel y los demás iniciadores se sorprendieron. ¿Sabía el consejo cuánto estaba en juego? Mientras tanto, habían invertido más de doscientos mil euros, por no hablar de las muchas horas de trabajo no remunerado que habían perdido los autónomos. Pensaron que era una invitación abierta. El municipio los apaciguó: la venta había ido de acuerdo con las reglas. La revelación fue una formalidad.

Edificios viejos

Unos días después, Gert van de Glind leyó el anuncio en el periódico. El empresario inmobiliario local posee docenas de propiedades en los Países Bajos, seis de las cuales se encuentran en el propio Rhenen: “si usted lo dice, tengo más en otras ciudades”. Cuando el cuartel salió a la venta hace años, había llamado a la municipalidad por el monumento nacional; A Van de Glind le gustan los edificios antiguos. Nunca le devolvieron la llamada y, en realidad, dice, pensó que la venta a los autónomos se había completado hacía mucho tiempo.

Entonces hizo lo que Van der Poel temía: Van de Glind inició un procedimiento sumario. No se trata del dinero, dice, se trata del principio. “¿Por qué no tuve una oportunidad justa de comprar la propiedad? ¿Y por qué tuvo que pasar tres años desde la firma del contrato de compraventa antes de que se transfiriera la propiedad? Creo que tres meses es mucho tiempo”.

‘Juicio Didam’

La sentencia judicial que siguió a mediados de marzo parece desbaratar todo el trabajo de la iniciativa ciudadana: el acuerdo de compra de 2020 fue anulado por el juez. Todas las partes interesadas deben tener una oportunidad justa de comprar la propiedad.

La declaración es el resultado de el ‘juicio Didam’ que señaló el Tribunal Supremo en noviembre de 2021. En un caso presentado por un empresario de supermercados, enojado porque el antiguo ayuntamiento de Didam había sido vendido al competidor, el tribunal supremo dictaminó que el gobierno tenía que seguir las reglas de competencia al vender terrenos y edificios.

En otras palabras: los gobiernos deben ofrecer a todos los compradores potenciales las mismas oportunidades de competir. La elección de un comprador debe hacerse de acuerdo con “criterios objetivos, verificables y razonables”, a la vista del público. Esto debería evitar un apretón de manos privado con los desarrolladores de bienes raíces. La desviación de estas reglas solo se permite si hay un candidato serio. En un puñado de municipios, los jueces han revocado desde entonces las ventas de tierras que se concluyeron después del fallo.

Pero nunca antes se había anulado con efecto retroactivo un acuerdo de compra anterior a la sentencia Didam. Desde la sentencia Rhenen, los abogados han expresado su sorpresa y temor en línea, porque la sentencia puede tener consecuencias importantes.

espíritu legal

Pero, ¿qué tan ‘injusta’ fue la venta? ¿Podría Rhenen ‘también podría haber pensado’ que se debería aplicar el principio de igualdad, como concluyó el juez? Los abogados Alrik Bijkerk y Anne Kusters, especialistas en la sentencia Didam y ajenos al caso Rhenen, lo dudan. Señalan el espíritu de la época legal en el momento de la venta, un año antes de la sentencia: en el caso Didam, tanto el Tribunal de Apelación como el Abogado General del Tribunal Supremo, que asesora a los jueces más altos, habían concluido correctamente que la igualdad pública no era una obligación en las ventas de bienes inmuebles.

El municipio dijo que había hecho un “estudio de mercado”, pero nadie se habría interesado realmente en el antiguo cuartel. Van der Poel de la iniciativa ciudadana: “Nos dijeron que éramos los únicos con un plan concreto”. Sin embargo, según el empresario inmobiliario Van der Glind, fueron “unas pocas llamadas a algunos empresarios locales”. Según el juez, una exploración real debería haber sido pública y transparente.

La pregunta también es hasta qué punto la igualdad, o la falta de ella, realmente importa retroactivamente. “También existe el principio de confianza”, dice Van der Poel. “Hay que poder confiar en que un acuerdo con el gobierno es realmente un acuerdo”. En otros casos, los jueces sopesaron esto en gran medida. En Rhenen, según el juez, eso no importaba: según él, siempre pesa más la igualdad constitucionalmente establecida.

La falta de claridad es consecuencia directa de la propia sentencia. No queda claro a partir de la sentencia del Tribunal Supremo si las reglas también deben aplicarse retroactivamente, dice Bijkerk. Su colega Kusters agrega: “Didam brinda claridad sobre el futuro, no sobre el pasado”. Por lo tanto, los abogados siguen los casos de Didam con un interés superior al promedio y dicen: ¿qué precedente se está creando? ¿Y cuáles son las consecuencias de la venta de bienes inmuebles gubernamentales a particulares y promotores?

¿Qué pasa si un tribunal superior confirma el fallo sobre la venta de Rhenen? Entonces, dice la abogada Sammie Elbertsen, especializada en ‘Didam’: “abres una caja de Pandora legal”. El abogado Kusters dice: “Entonces pones una gran bomba bajo muchos acuerdos”.

Cualquier venta de terrenos y edificios gubernamentales en los que no se haya seguido la ley de competencia puede declararse nula y sin efecto, dice su colega Bijkerk. “La base legal de las ventas de hace años expira”.

Cuestión de principio

No sabemos, dice Van der Poel una semana después del veredicto, “lo que nos pasa”. Un miércoles por la mañana, cinco autónomos están trabajando en la planta baja del edificio, sigue vigente el convenio de uso con el municipio. Ella muestra el edificio: no está en ruinas, ya pueden organizar algunas pequeñas actividades allí. Pero la renovación a gran escala que se presenta en los dibujos de la ventana se ha pospuesto por el momento, si es que llega.

No le queda claro qué quiere Van der Glind con el edificio. El propio empresario inmobiliario: “Tiene que haber algo sociocultural o no sé qué. Tal vez un hotel de ciudad.

Van der Glind no espera una apelación, pero está preparado para acudir a la Corte Suprema. “Ahora continuaré, poco a poco se está convirtiendo en una cuestión de principios”. No le preocupaban las posibles consecuencias nacionales de su decisión. Cuando se le pide que lo haga, dice: “Como corredor de bienes raíces, siempre puedo vender una propiedad a Pietje o Jantje, pero un organismo gubernamental debe ser transparente. Es bueno si las palmas se invierten”.

El municipio se negó a comentar.