El mercado de la vivienda de EE. UU. está comenzando a mostrar signos de estrés, ya que un fuerte repunte en las tasas hipotecarias y los altos precios de las viviendas empujan a los compradores potenciales al margen y algunos inversores buscan en otros lugares para obtener mayores rendimientos.
Las tasas de interés promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años en los EE. UU. oscilaron a 4,42 por ciento en la última encuesta semanal de Freddie Mac después de alcanzar un mínimo histórico de 2,65 por ciento en enero de 2021.
Tales movimientos bruscos en el mercado son raros. La última vez que las tasas repuntaron tan rápido fue hace casi dos décadas, dijo Rick Palacios, director de investigación de John Burns Real Estate Consulting.
Las personas que buscan comprar una casa este año “van a enfrentar el mayor shock de pago que hemos visto en los últimos 40 años”, dijo. “Si cree que eso no va a causar al menos alguna preocupación para los compradores, es totalmente ingenuo”.
El bajo desempleo y el crecimiento de los salarios no han sido suficientes para compensar el impacto de los precios y las tasas de interés más altos en los presupuestos de los compradores de viviendas, dijo Edward Seiler, vicepresidente asociado de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
El pago mensual promedio de las nuevas hipotecas aumentó un 25 por ciento en febrero en comparación con el año pasado y representó una mayor parte de los ingresos de una persona típica, según un nuevo informe de MBA.
Los pagos más altos están “afectando rápidamente la capacidad de los compradores de viviendas para mantenerse al día con el mercado”, dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.
Las bajas tasas de interés y la escasez de oferta en el mercado inmobiliario de EE. UU. han impulsado un crecimiento récord en los precios de la vivienda durante la pandemia. El S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index subió 19,2 por ciento año tras año en enero.
Un nivel récord de participación de los inversores en el mercado de la vivienda residencial también ayudó a aumentar los precios. Los inversores representaron un tercio de las transacciones en enero, frente a un promedio del 27 por ciento, marcando un máximo histórico, según John Burns Real Estate Consulting.
La consultoría ha estado asesorando a los clientes para que se preparen para una fuerte desaceleración en la apreciación de la vivienda. “Los inversores aceleran las tendencias al alza. Pero hacen exactamente lo mismo a la baja”, dijo Palacios.
La compra frenética de viviendas durante la pandemia redujo el tiempo promedio que lleva vender una casa a un mínimo histórico de dos meses, en comparación con el promedio histórico de seis meses en Estados Unidos, dijo Carlos Garriga, director de investigación del Banco de la Reserva Federal de St. Louis.
Sin embargo, es más probable que los inversionistas que impulsan el mercado actual busquen flujos de efectivo a largo plazo asociados con las propiedades de alquiler, a diferencia de los inversores inmobiliarios que generaron un auge a principios de la década de 2000, dijo Garriga.
Es más probable que estos inversores comiencen a desplegar capital en otros lugares a medida que la Fed comience a aumentar las tasas de interés.
“[Higher interest rates are] va a brindar diferentes oportunidades para invertir en otras áreas y eso realmente debería poner un poco de quiebre en el mercado de la vivienda”, dijo Garriga. “Los inversores podrían comenzar a buscar en otra parte, porque los precios en este momento están en su punto más alto en cualquier medida”.
A medida que los inversores dan un paso atrás, hay menos propietarios potenciales que pueden permitirse el lujo de intervenir y mantener el impulso en el mercado.
Laurie Goodman, becaria del Urban Institute, dijo: “El aumento en los precios de la vivienda combinado con tasas hipotecarias más altas ha hecho que la propiedad de la vivienda sea menos asequible que en cualquier otro momento desde la crisis financiera”.