Hay varias razones por las que los alquileres se están disparando

Los inversores no tienen buena reputación en el mercado inmobiliario. Protección de compras, autoocupación obligatoria, más impuestos de transferencia: todas estas medidas recientes están destinadas a reforzar su control sobre el mercado de la vivienda.

“La escasez no saca lo mejor de las personas”, dijo recientemente el ministro Hugo de Jonge (Vivienda Pública y Ordenamiento Territorial, CDA), cuando anunció sus planes para regular más el mercado de alquiler. Se refería a los inversores, que, según él, cobran «precios absurdos» sobre todo en la ciudad. Pero, ¿su control sobre el mercado es realmente tan fuerte?

De hecho, los alquileres han aumentado enormemente en los últimos años: desde 2014 en un 57 por ciento, según cifras de la asociación inmobiliaria NVM. El precio medio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler es ahora de 14,43 euros. Los alquileres son más altos en el norte de Holanda, alrededor de Ámsterdam: un promedio de más de 18 euros por metro cuadrado. Pero los precios de la vivienda subieron mucho más rápido en el mismo período: una casa se ha vuelto casi el doble de cara.

Los inversores no tienen influencia en el precio de mercado de una casa de alquiler, dice Matthijs Korevaar, profesor de la Universidad Erasmus y profesor invitado en la Escuela de Negocios de Columbia en Nueva York. Realiza investigaciones sobre el mercado inmobiliario holandés. “La renta la determina el mercado: es lo que el loco pagará por ella. No puedes pedir 2.400 euros al mes por una casa en Delfzijl, en Ámsterdam sí. En ninguna parte un inversionista tiene tantas propiedades que sea un monopolio y pueda determinar el precio por sí mismo”. Por supuesto, un inversor es libre de pedir una renta inferior al precio de mercado.

Entonces, ¿en qué medida han contribuido los inversores al aumento masivo de los precios de la vivienda? En un análisis del calentamiento del mercado de la vivienda, Statistics Netherlands cita varias causas: un fuerte aumento en el número de personas de 25 a 35 años (entrantes), los ancianos que continúan viviendo en casa por más tiempo, tasas de interés más bajas y mayores ingresos, pero también el auge del alquiler privado.

Múltiples causas

Según Korevaar, esta es una pregunta difícil de responder. Por ejemplo, necesita saber si un inversionista paga más por la misma casa que un comprador ‘ordinario’. “Este podría ser el caso si las tasas de interés son muy bajas”, dice. “Un inversionista preferiría tener su dinero en empeños que en el banco, porque es mejor un pequeño retorno que ningún retorno. Como resultado, un inversionista puede estar dispuesto a pagar más por una casa”. Sin embargo, no se sabe si esto tiene un efecto importante en el precio. “Ahora lo estoy investigando y mi hipótesis es que este efecto en el mercado inmobiliario total es pequeño. Puede tener un mayor impacto a nivel local”.

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Los inversores no son el jugador más importante en el mercado de alquiler: son asociaciones de vivienda. Poseen 2,3 millones de los 3,4 millones de viviendas de alquiler. La mayor parte es alquiler social. Los 1,1 millones de viviendas restantes están en manos de inversores. Así que alrededor de un tercio.

Y estas no son todas las casas caras. De hecho, esa participación es bastante pequeña. En 2018, para el que se dispone de las cifras más recientes, los inversores institucionales poseían unas 200.000 viviendas, el 40 % de las cuales eran viviendas sociales. Los inversionistas privados, que a veces tienen una y otras cientos de propiedades, tenían alrededor de 700.000 viviendas de alquiler, el 65 por ciento de las cuales son viviendas sociales.

Estas cifras no deben tomarse demasiado literalmente, porque no existe un registro que contenga todos los arrendamientos. Pero está claro que la vivienda de alquiler liberalizada es solo una pequeña parte de la oferta de vivienda de los inversores. Y la mayoría de las propiedades de alquiler gratuito se incluyen en el alquiler a medio plazo. En 2018 había ‘solo’ 110 000 casas de alquiler caras en los Países Bajos.

Estas casas están ubicadas principalmente en las cuatro ciudades principales y municipios aledaños. Cuanto mayor sea la presión sobre el mercado de la vivienda, mayor será el alquiler medio y caro. Por ejemplo, casi no hay alquileres caros en el norte de los Países Bajos.

En la región de Amsterdam, por otro lado, el ochenta por ciento de las propiedades de alquiler en el sector libre ahora costarían más de 1500 euros por mes, informó Nul20.nl recientemente, uno sobre política de vivienda y desarrollo urbano. Aquí, los planes de De Jonge para regular el mercado de alquiler tendrían un efecto de largo alcance. Según cálculos de la agencia Rigo, el blog llega a una bajada media del alquiler de 700 euros.

Efectos secundarios

“Debido a los planes de Hugo de Jonge, el precio de algunas de las casas de alquiler caras tendrá que bajar significativamente”, dice Hein Wegdam, director de la rama de financiación inmobiliaria de ING. “A corto plazo, eso podría ser una buena ganancia. Pero a la larga, esos hogares serán vendidos por los inversionistas, porque generan pérdidas con ellos. Nunca recuperará esas casas en el sector de alquiler”.

Otra opción, piensa, es que las casas se fusionen. Luego, a una vivienda se le asignan más puntos en el sistema de valoración de viviendas, que determina el precio de las viviendas de alquiler reguladas. Los inversores pueden entonces cobrar una renta más alta. “Entonces obtienes menos casas, en lugar de más. No es así como resolvemos la escasez de viviendas”.

Otro efecto secundario, dice el profesor asociado Matthijs Korevaar, podría ser que los precios en el sector de alquiler privado aumenten enormemente. “Si regulas casi todo, la demanda crecerá: por un alquiler bajo, a mucha más gente le gustaría vivir en el centro de Ámsterdam. Las viviendas que aún se pueden distribuir a través del mecanismo de libre mercado se volverán muy caras”. Eso también se vio en Berlín, dice. “Allí se probó durante algunos años y los alquileres en Potsdam subieron muy rápido. Porque la gente tiene que ir a alguna parte”.