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Las historias que importan sobre el dinero y la política en la carrera por la Casa Blanca
El autor es presidente de Rockefeller International. Su nuevo libro es ‘¿Qué salió mal con el capitalismo?‘
Una de las razones por las que los estadounidenses están tan desencantados con el capitalismo es que el sueño nacional de tener una casa propia ya no está al alcance de gran parte de la población. Por regla general, la vivienda se vuelve inasequible cuando representa más del 30 por ciento de los ingresos del comprador. Los precios han sido inasequibles en las grandes ciudades durante décadas y se han disparado hasta quedar fuera del alcance de una vivienda media estadounidense en los últimos años. Aproximadamente la mitad de la generación de veinteañeros vive ahora con sus padres, por lo que muchos son pesimistas sobre su futuro y prefieren el socialismo a la forma distorsionada del capitalismo actual.
Sin embargo, lo que salió mal con la vivienda es una escasez causada por un gobierno excesivo, no un “fallo del mercado” que el socialismo pueda arreglar. La construcción nueva se ve desalentada por el miasma de los permisos de construcción, los controles de alquileres, el furor por los códigos de cambio climático y, sobre todo, las normas de zonificación moldeadas por la visión de los años 50 de Estados Unidos como una nación suburbana de casas unifamiliares en grandes lotes.
La gente suele preguntarse por qué los estadounidenses tienen tan malas “vibraciones” sobre la economía estadounidense cuando su desempeño supera al de Europa y Japón por un amplio margen. Desde la crisis financiera mundial de 2008, los precios de las viviendas ajustados a la inflación han subido alrededor de un 2% en Europa, un 25% en Japón, pero más del 50% en Estados Unidos.
De hecho, los precios reales en Estados Unidos están actualmente un 25% por encima del pico anterior a la crisis, en 2006. El gobierno ha contribuido a establecer este récord de muchas maneras, en particular mediante generosos subsidios federales a los préstamos hipotecarios, que inflan la demanda, y mediante regulaciones del tipo “no en mi patio trasero” que suelen imponer las autoridades locales para tratar de defender el idilio suburbano, pero que sin darse cuenta empeoran la escasez de oferta. Sorprendentemente, Estados Unidos no está construyendo más viviendas nuevas y está construyendo un 80% menos de viviendas “de nivel básico” que hace medio siglo, cuando la población era mucho menor. Y el tiempo que lleva completar una nueva vivienda de varias unidades se ha duplicado, y la mayor parte de ese aumento se produjo en las últimas dos décadas, a medida que se extendía la resistencia al movimiento “NIMBY”.
Desde el año 2000, según Zillow, el ingreso familiar promedio se ha duplicado, pero el precio promedio de las propiedades que vende se ha triplicado hasta los 360.000 dólares. Durante ese período, el tiempo que se necesita para ahorrar para un pago inicial del 20% ha aumentado casi a la mitad, hasta once años. Y la proporción de ingresos que se destina a pagos de hipotecas y seguros ha aumentado más de un tercio, hasta el 35%, hasta la zona de inasequibilidad.
Como los promotores inmobiliarios construyen viviendas a un ritmo mucho más lento que el de los estadounidenses, la escasez aumenta a razón de varios cientos de miles de viviendas al año. Si bien la inflación de los precios al consumidor ha disminuido a menos del 3%, los precios de las viviendas siguen aumentando a un ritmo superior al 5% anual. Es cierto que los votantes siguen expresando su preocupación por el coste de los productos básicos, pero los alimentos y la ropa representan una proporción menor de los gastos de los hogares que en los años setenta. La vivienda ocupa una proporción mayor y cada vez mayor, y podría convertirse en un tema electoral decisivo.
En las últimas semanas, Kamala Harris ha situado la vivienda asequible en el primer plano de su agenda, adelantándose a un tema que debería ser un punto fuerte para su rival, que después de todo es un promotor inmobiliario. La solución política es reducir las barreras a la nueva construcción y liberar terrenos, permitiendo parcelas más pequeñas y más viviendas multifamiliares, y Harris parece entenderlo, al menos en parte.
Harris lanza ataques populistas contra los propietarios y ofrece un subsidio contraproducente para quienes compran una vivienda por primera vez, lo que impulsará aún más la demanda y los precios. Pero también habla de poner fin a la “escasez de viviendas en Estados Unidos”, prometiendo “reducir la burocracia, incluso a nivel estatal y local”, y crear incentivos fiscales para la construcción de viviendas de nivel básico, el meollo de la escasez. Igualmente importante es que Harris ya no menciona el llamado de Joe Biden a limitar los aumentos de alquiler al 5 por ciento anual.
Los controles de alquileres, que un economista sueco describió como la forma más rápida de destruir una ciudad sin bombardearla, han sido abandonados por la mayoría de los países como un fracaso, pero siguen distorsionando los mercados en los que siguen siendo fuertes, como Nueva York y San Francisco. En general, las ciudades menos asequibles tienden a ser las más reguladas, y los costos impuestos por las normas de zonificación suman hasta 400.000 dólares al precio medio de una propiedad pequeña (en San Francisco).
Mientras tanto, Trump, al prometer “hacer que Estados Unidos vuelva a ser asequible”, se centró en el costo de vida en general antes de un discurso pronunciado la semana pasada, en el que puso la vivienda en el primer plano de sus comentarios, abordando finalmente la principal fuente de frustración de los votantes. Dado que la inflación de los precios al consumidor ya está bajo control, la necesidad apremiante es hacer que las viviendas vuelvan a ser asequibles.