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Uno de los mayores promotores inmobiliarios de Nueva York está lanzando un fondo de mil millones de dólares para invertir en los edificios de oficinas en dificultades de la ciudad, lo que podría presagiar una nueva fase en la crisis del sector inmobiliario comercial.
Scott Rechler, director ejecutivo de RXR Realty, uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York, se está asociando con Ares Management, un administrador de inversiones alternativas que tiene 49 mil millones de dólares en activos inmobiliarios.
Los socios están convencidos de que una prolongada parálisis en un mercado de oficinas congelado por la incertidumbre sobre los tipos de interés y la amenaza del trabajo a distancia está rompiendo, con muchos actores dispuestos a aceptar pérdidas para deshacerse o reestructurar activos.
«Tenemos claridad sobre dónde están las tarifas, tenemos claridad sobre el futuro de las oficinas y qué edificios van a ser competitivos, y creo que tenemos una capitulación ante el reconocimiento de que los valores no se están recuperando como antes». lo hicimos en 2008”, afirmó Rechler. “Hay un reseteo y esto es más permanente”.
La actividad de arrendamiento de oficinas en EE. UU. se recuperó en el cuarto trimestre de 2023, con el anuncio de varios acuerdos importantes, lo que también contribuyó a las expectativas de que la actividad se estaba reanudando en el mercado después de una pausa prolongada.
RXR y Ares están planeando apuntar a una pequeña porción de edificios de oficinas alrededor de la ciudad que creen que todavía son atractivos pero que pueden necesitar capital fresco para seguir siendo competitivos o una reestructuración de sus deudas para reflejar las nuevas realidades de tasas de interés más altas y tasas de interés más lentas (o no). -existente: crecimiento del alquiler.
En lo que muchos ahora llaman un mercado trifurcado, esos edificios se ubican por debajo de las torres más nuevas y modernas, que todavía obtienen alquileres récord, pero por encima de una lista cada vez mayor de oficinas más antiguas que rápidamente se están volviendo obsoletas.
«Donde estamos viendo la mejor oportunidad es comprar el cuartil superior de esa parte media del mercado», dijo Rechler, argumentando que muchas de esas propiedades habían sido rechazadas por prestamistas e inversores desesperados por salir del sector por completo. . «Si eres casi capaz de seleccionar acciones, puedes comprar valor real a estos precios».
Craig Snyder, socio de Ares, dijo que “la fuga amplia e indiscriminada de capital institucional del sector de oficinas ha resultado en que muchas propiedades de alta calidad se negocien a mínimos históricos” y que la asociación “esperaba identificar ganadores a largo plazo”. ”.
Otros desarrolladores también han estado tramando planes para comprar edificios de oficinas en dificultades y deudas relacionadas, pero, hasta ahora, se han sentido frustrados por la falta de vendedores dispuestos.
Identificar buenos edificios es un arte no probado. Uno esencial es su proximidad al transporte público. Los socios también están midiendo los datos de los teléfonos móviles, la actividad minorista y otros indicadores para tratar de separar lo bueno de lo malo.
Rechler es descendiente de una familia inmobiliaria de Long Island. Demostró ser profético durante la crisis financiera de 2008: vendió su empresa en 2007 y luego regresó al mercado en 2009 para comprar alrededor de 4.500 millones de dólares en oficinas durante los dos años siguientes. Esas torres se recuperaron rápidamente después de que pasó la crisis y luego se dispararon en valor.
Esta vez es diferente, cree: no se trata de que el sistema financiero en general se paralice o de falta de liquidez. Más bien, las oficinas mismas son el problema porque el trabajo remoto ha reducido la demanda de espacio. El fuerte aumento de las tasas de interés que comenzó en 2022 agravó el desafío para sus propietarios, que necesitaban refinanciar los préstamos que tomaron a tasas históricamente bajas.
Unos 117.000 millones de dólares en hipotecas comerciales vinculadas a oficinas estadounidenses vencerán este año, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, parte de un muro de vencimientos inminentes que está contribuyendo a las expectativas de ventas en dificultades. Una medida más amplia de Trepp pronostica 2,2 billones de dólares en deuda de bienes raíces comerciales con vencimiento en los próximos tres años.
Los bancos han estado deseosos de deshacerse de su exposición a los bienes raíces comerciales, en parte bajo la presión de los reguladores después de que varios prestamistas regionales colapsaran el año pasado. Muchos inversores también se han alejado.
Como resultado, los propietarios de oficinas se han quedado con pocas opciones para refinanciar los préstamos vencidos o encontrar nuevo capital para pagar las mejoras necesarias para arrendar sus propiedades. Algunos, incluido RXR, han respondido simplemente devolviendo las llaves a los prestamistas de los edificios cuyas deudas ahora pueden exceder su valor.
Ares ha mostrado voluntad de intervenir cuando los prestamistas se han retirado. El año pasado compró una cartera de préstamos de 3.500 millones de dólares de PacWest Bancorp, que entonces estaba desesperado por conseguir liquidez.
Junto con RXR, ha aportado 500 millones de dólares al nuevo fondo. Los socios esperan recaudar al menos 500 millones de dólares adicionales.
«Aportamos capital y experiencia operativa y una comprensión de lo que está sucediendo en el mercado de arrendamiento para saber hacia dónde van los inquilinos», dijo Rechler, señalando que ya estaban en negociaciones para comprar mil millones de dólares en préstamos de oficinas de diferentes bancos con distintos descuentos.
Esas transacciones se desarrollaban entre bastidores. “Nadie realmente quiere exponer que tienen préstamos que les preocupan o edificios que no pueden financiar. [improvements] porque entonces los inquilinos dejarán de venir a ver los edificios”, dijo Rechler. «Así que esto es muy tranquilo».