En su estudio sobre el futuro de las ciudades del interior, la consultora de gestión PwC examinó los usos potenciales de las propiedades de los grandes almacenes. La conclusión: Un uso mixto de los bienes inmuebles es prometedor y es posible en casi todos los lugares examinados en términos de derecho urbanístico.
Los grandes almacenes solían hacer latir más rápido el corazón de los consumidores. Ahora sus días parecen estar contados. La pandemia no fue lo único que afectó a los grupos de grandes almacenes, el cambio de comportamiento de los consumidores y la aparición de nuevos conceptos de venta al por menor, especialmente el comercio online, ya les estaban preocupando y desencadenando un cambio de gran alcance en el comercio minorista físico. ¿Qué pasa ahora con las grandes casas comerciales en las mejores ubicaciones? ¿Cómo se pueden usar más y qué conceptos podrían funcionar?
Se requiere acción rápida
“En vista del cambio, los inversionistas y los planificadores urbanos inevitablemente deben lidiar con el uso futuro de las antiguas propiedades de los grandes almacenes. En vista de este desarrollo, las ciudades pequeñas y medianas en particular se enfrentan a grandes desafíos, ya que los grandes almacenes a menudo forman el corazón de las ciudades del interior”, explica Benjamin Schrödl, director de PwC Alemania. Según su tesis, aquellos que ahora logren eliminar la vacante rápidamente pueden volver a aumentar significativamente el atractivo de los centros de las ciudades y, además de las oportunidades comerciales, también traer de vuelta a los centros otros tipos de uso, como la vivienda en particular.
Conclusión del estudio de 2020: los conceptos mixtos son prometedores
Según el estudio realizado por PwC en 2020, los conceptos de uso posterior al uso mixto para propiedades de grandes almacenes se identificaron como prometedores. En el estudio actual, se examinó la viabilidad práctica de estos hallazgos en ubicaciones seleccionadas de antiguas tiendas departamentales que se vieron afectadas por la ola de cierres en los últimos dos años. El enfoque de la investigación se centró en los requisitos de planificación de edificios dados y las opciones y obstáculos de implementación resultantes.
Son necesarios cambios estructurales
Con alrededor del 88 por ciento, casi todos los antiguos grandes almacenes examinados se encuentran en áreas centrales designadas y solo el tres por ciento en otras áreas especiales. Se requieren cambios o ajustes estructurales en más de la mitad de los antiguos grandes almacenes.
Según PwC, solo un año después de que se conociera el cierre de los grandes almacenes, había planes disponibles para el uso futuro de más del 70 por ciento de las ubicaciones cerradas, por lo que se requirieron cambios estructurales extensos para el uso posterior a largo plazo. En el 91 por ciento de los casos, era posible un concepto prometedor de uso mixto bajo la ley de planificación de edificios, aunque muchas casas son más antiguas: casi el 60 por ciento tiene más de 30 años, el 38 por ciento de ellas incluso más de 40 años.
El 63 por ciento de los conceptos de uso mixto existentes están planificando la integración del espacio comercial para la planta baja. Además de los tipos de uso básicos de comercio minorista, gastronomía, oficinas y vivienda, la planificación de las ubicaciones se basa en las tendencias locales y las brechas en la demanda. «Ejemplos de esto son los usos culturales posteriores, como una tienda emergente de arte, la integración de un gimnasio, un teatro de ópera o una biblioteca», continúa Schrödl.
Los pueblos pequeños encuentran soluciones más rápido
Los escenarios de uso mixto se implementan más rápido en las ciudades pequeñas. «Si bien los inversores evitan decisiones de planificación apresuradas debido a los precios más altos de la tierra en las grandes ciudades, existe una mayor presión en las ciudades más pequeñas para definir un uso posterior oportuno debido al carácter de las propiedades de los grandes almacenes», explica Schrödl. la planificación en las grandes ciudades parece más larga y requiere más tiempo que en las ciudades más pequeñas es otra conclusión extraída por PwC.