Constructores, municipios y clientes han estado involucrados en consultas febriles durante meses sobre el progreso de los próximos proyectos de vivienda. En peligro la construcción de más de 25 mil viviendas, según estudio de la revista Trade a finales de septiembre Cobouw. Debido a la decisión sobre nitrógeno del Consejo de Estado del miércoles pasado, cientos de proyectos de construcción más se paralizarán, advierte el sector de la construcción.
Eso es un golpe para el ministro Hugo de Jonge de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Su tarea más importante: construir 900.000 viviendas nuevas para 2030. Esto debería amortiguar los precios de la vivienda descarrilados y aliviar la escasez de viviendas.
Es difícil determinar qué proyectos se están archivando y por qué. Los promotores y arquitectos con los que de Volkskrant habló, no quiero nombrar proyectos, por temor a que los socios constructores se retiren. Está claro por sus reacciones cuáles son los principales obstáculos para la producción de casas.
Obstáculo 1: Crisis de nitrógeno
Cuando el Consejo de Estado socavó la política de nitrógeno y naturaleza del gobierno hace tres años, se ideó la exención de construcción; el miércoles pasado, esa ‘regla’ fue desechada por el juez. No habrá un congelamiento total de la construcción; Las posibles consecuencias para las emisiones de nitrógeno ahora deben calcularse para cada proyecto. Esto conducirá a un retraso aún mayor.
Punto brillante 1: más conversiones
Muchas oportunidades en la creación de viviendas siguen siendo subutilizadas, dicen los expertos. Las viviendas existentes pueden aprovecharse mejor, por ejemplo, facilitando la división de viviendas o dejando de penalizar la convivencia con un descuento en la pensión o las prestaciones. Más locales comerciales vacíos también podrían convertirse en viviendas, para lo cual probablemente no se requiera un permiso de nitrógeno. Según Statistics Netherlands, solo se ‘construyeron’ 9.500 viviendas a partir de la conversión el año pasado, la cifra más baja en siete años.
Obstáculo 2: escasez de mano de obra
La actual crisis de la vivienda se deriva en parte de la crisis económica que comenzó en 2008 con el colapso de los bancos que vendían ‘hipotecas basura’ y arrastraron al mercado inmobiliario a su trampa. Las empresas constructoras quebraron, casi la mitad de los arquitectos perdieron su trabajo y muchos trabajadores de la construcción fueron readaptados. Las consecuencias aún se sienten en la escasez de viviendas y personal de construcción.
Punto brillante 2: edificio industrial
Varias grandes constructoras ven en la construcción industrial una posible solución. La entrega de casas en piezas prefabricadas ahorra mano de obra y tiempo. Sin embargo, establecer una línea de producción de este tipo requiere una inversión sustancial.
Obstáculo 3: material de construcción más caro
La construcción pudo continuar durante la pandemia de la corona, pero debido a los cierres en China, entre otras cosas, surgió la escasez de materiales de construcción. Los costos también aumentaron considerablemente. Debido a la guerra en Ucrania, los precios de la energía se dispararon y los precios de los materiales aumentaron aún más; los de acero y aluminio se han duplicado en comparación con el año pasado. Como resultado, los desarrolladores ya no se atreven a dar un precio de construcción fijo, lo que significa que las negociaciones sobre nuevos proyectos fracasan.
Los contratos de construcción actualmente se están empujando de un lado a otro. ‘Ahora estamos renegociando los precios de los terrenos con el municipio’, dice un desarrollador. Un funcionario municipal ve estirarse en los márgenes de una empresa constructora. En ocasiones, los desarrolladores solicitan a los municipios una reducción en el porcentaje obligatorio de viviendas de alquiler social en un proyecto. Con más viviendas ocupadas por sus propietarios, ‘terminarían’ el proyecto, dice un arquitecto. «O eso dicen.»
Punto brillante 3: demolición sostenible
«Esta es una oportunidad de oro para estimular proyectos sostenibles», dice el arquitecto Robert Winkel, que está desarrollando una torre residencial de madera con apartamentos de alquiler de precio medio en Róterdam. Afortunadamente, la madera ya había sido comprada el año pasado. Otra posible ventaja: la ‘demolición sostenible’, en la que los materiales se desmantelan y venden, es cada vez más rentable.
Obstáculo 4: aumento de las tasas de interés
Las tasas de interés extremadamente bajas de los últimos años tuvieron que ayudar a la economía a superar la crisis financiera y de la corona. Como resultado, y debido a la caída en la construcción de viviendas, el mercado inmobiliario rápidamente se volvió loco. Ahora que las tasas de interés de las hipotecas están aumentando, al igual que los precios de la energía, los compradores de viviendas están frenando. Algunos cancelan la compra planificada de una casa de nueva construcción, por temor a no vender su casa actual oa venderla por un precio demasiado bajo. Esto hace que los desarrolladores, que también se ven afectados por el aumento de las tasas de interés, desconfíen de los nuevos proyectos.
Punto brillante 4: construcción contracíclica
Ahora que las asociaciones de vivienda tienen más margen financiero, pueden hacer lo que tuvieron que abstenerse de hacer durante la crisis anterior: construir de manera anticíclica; contra la situación económica. Esto también puede ser posible a un costo menor. Por lo tanto, la construcción de viviendas continúa.
Obstáculo 5: gobierno vacilante
Los Países Bajos han sido reconocidos durante mucho tiempo por su planificación espacial y vivienda social. Tanto los políticos como los funcionarios públicos ahora se enfrentan a la complejidad de las tareas de construcción, desde viviendas e infraestructuras hasta nuevos suministros de energía.
Una nueva Ley de Medio Ambiente y Urbanismo debería facilitar los trámites y la participación en la construcción. Pero su implementación se está retrasando. La implementación resulta ser, irónicamente, demasiado complicada. Un desarrollador también se queja de la escasez de funcionarios. «Simplemente no tienen la gente para revisar todas las solicitudes de permisos».
Punto brillante 5: propio ministerio
Con el regreso de un Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, el gobierno da pasos hacia una mayor unidad y urgencia en la política de vivienda. En total, se han puesto a disposición casi 11 000 millones EUR para acelerar la construcción de viviendas, con especial atención a las viviendas asequibles.