En Uithoorn y Amstelveen, el agente inmobiliario Chris van Zantwijk ve que la atmósfera en el mercado inmobiliario cambia rápidamente. ‘Hace un año, ochenta personas solicitaban una casa, ahora entre veinte y treinta’, dice. ‘La gente sigue siendo superada, pero se puede ver que los compradores tienen un polo más corto debido a la evolución de las tasas de interés.’
Después de años de tasas súper bajas, los préstamos para comprar una casa se han vuelto más caros en los últimos meses. Este año, la tasa de interés promedio ya se ha más que duplicado de menos del 2 por ciento al 4 por ciento esta semana. Para un préstamo con un plazo de veinte a treinta años, la tasa de interés incluso se acerca al 5 por ciento.
Cada vez son más los expertos que tienen en cuenta que esto frenará la fuerte subida de los precios de la vivienda. Después de todo, las bajas tasas de interés, que alcanzaron un mínimo de alrededor del 1,4 por ciento el año pasado, fueron uno de los motores de la bonanza en el mercado inmobiliario durante muchos años.
La cuenta de intereses ahora está subiendo de nuevo. Un cálculo aproximado de ABN Amro muestra que una pareja que gana juntos unos 100 mil euros, podría pedir prestados alrededor de 550 mil euros a una tasa de interés del 1,9 por ciento. A una tasa de interés del 4 por ciento, esa cantidad es decenas de miles de euros más baja. A partir del cambio de año, es probable que esa cantidad caiga aún más bajo ya que la alta inflación conduce a un mayor endurecimiento de los estándares hipotecarios. Cuanto mayor sea el costo de la vida normal, menos personas podrán pedir prestado.
Muchos compradores de viviendas se quedan con la pregunta: ¿es prudente atacar ‘en la parte superior del mercado’? Especialmente las personas que tienen que pedir prestado el monto total de su compra corren el riesgo de terminar con una deuda residual en caso de una venta forzosa.
Menos demanda, más oferta
En el sitio de vivienda Funda pueden ver cómo ha cambiado el sentimiento. Los corredores de ventas recibieron un 32 por ciento menos de respuestas a las casas que hace un año. Y los vendedores parecen tener prisa: en mayo se pusieron a la venta un 40 por ciento más de viviendas que en el mismo mes del año pasado. El agente inmobiliario de Eindhoven, Pieter van Santvoort, atribuye esto, entre otras cosas, a las personas que esperan la entrega de su próxima casa. ‘No quieren correr el riesgo de tener el doble de gastos de vivienda y buscan la seguridad del mercado actual’. Su colega de Purmerend, Marc Jonk, también ve esto. «Varios vendedores están en el lado seguro».
Menos demanda y más oferta. Pero eso no significa que los precios estén bajando, según los corredores. En la popular zona de Eindhoven y sus alrededores, el número de interesados por vivienda se ha reducido a la mitad a treinta o cuarenta, dice Van Santvoort, un importante agente inmobiliario de la región. «Eso sigue siendo demasiado, por lo que todavía hay mucho sobrepujado».
Los economistas de ABN Amro escribieron a principios de este mes que una corrección de precios sería «normal y saludable», después de un largo período en el que las casas a menudo se volvían un 20 por ciento más caras por año. Aún así, el banco espera un «aumento moderado» por el momento. El Banco Central Holandés (DNB) también expresó recientemente la expectativa de que los precios de la vivienda continúen aumentando ligeramente, alrededor de un 3 por ciento anual durante los próximos dos años calendario, aproximadamente igual a la inflación estimada.
Esa inflación también puede ser un motivo para que los compradores de viviendas hagan huelga, especialmente para los trabajadores, a pesar de toda la incertidumbre. El salario puede aumentar, pero el monto del préstamo sigue siendo el mismo, al igual que el pago mensual. Una ventaja significativa sobre el alquiler, donde el aumento anual de la renta suele estar vinculado a la inflación.
El campo de juego también se vuelve más favorable para el comprador ordinario. El jubelton (la donación libre de impuestos para la compra de una casa) no solo desaparecerá pronto de la escena, sino que los legisladores también están creando más y más barreras para los inversores inmobiliarios. Tienen que lidiar con el aumento del impuesto a las transferencias, la protección de compras en muchas ciudades y probablemente también con nuevas reglas para regular el nivel de los alquileres. Además, el interés de las hipotecas de alquiler ha aumentado incluso más rápido que el de las hipotecas. Muchos inversores privados ahora se han retirado.
Un extraño período de entreguerras
‘El mercado de la vivienda se encuentra en un extraño período de entreguerras’, resume el profesor de mercado de la vivienda de Tilburg Dirk Brounen. «Los inversores guardan silencio por un momento, las personas que ya tienen una casa ahora quieren vender primero antes de comprarse, y los principiantes tardarán más en tomar su decisión». Brounen espera exactamente cómo resultará que esto diferirá según la región y el tipo de hogar. ‘Por ejemplo, no solo vas a comprar una casa con una etiqueta energética E o F, entonces los costos de energía ahora pueden aumentar a cientos de euros por mes’.
Una declaración de Mortgage Data Network (HDN) ya proporciona una idea de cómo está funcionando esta interacción de fuerzas. Los principiantes también resisten un poco con el aumento de las tasas de interés. Este mes, este colectivo ya solicitó casi diez mil hipotecas, por una media de 342 mil euros. Ese número es comparable a las cifras mensuales del otoño pasado, la cantidad es incluso un poco más alta. ‘Su participación de mercado ha estado disminuyendo durante algún tiempo’, dice un empleado de HDN, ‘pero en números absolutos han sido el grupo de compradores más estable durante años. Y eso no ha cambiado en los últimos meses.
En semana y media, la asociación inmobiliaria NVM presentará sus cifras de ventas del segundo trimestre, incluidos los datos de sobrepujas y tiempos de venta. Esa será la presentación más emocionante en años.
Winnie Notenboom (51, gerente de comercio electrónico) y su hermana Saskia Notenboom (54, gerente de recursos humanos de KLM):
“Hace un año compramos juntos una casa en Govert Flinckstraat en Apeldoorn, con la intención de reformarla y volver a venderla con beneficios, sobre todo porque disfrutábamos abordando juntos un proyecto así. Y tal vez nos quede algo también. Era una casa muy anticuada, así que fue un gran trabajo. Nos sigue un equipo de cámara de RTL4, para el programa Vale la pena el esfuerzo, que se emitirá a finales de este año. El especialista en construcción Bob Sikkes furgoneta Ver sin comprar nos dio consejos.
‘Cuando lo compramos, era el momento de sobrepujar, preferentemente sin reserva de financiación ni inspección de obra. Esa locura ya pasó, nos damos cuenta. Compramos la casa por 325 mil euros y le dedicamos mucho tiempo y esfuerzo. Por consejo de dos agentes inmobiliarios, ponemos la casa en el mercado hace una semana con un precio de venta de 435 mil euros. De esta manera podríamos atraer a muchos interesados y persuadir a la gente para que supere la oferta, esa es la idea. Nuestra casa ha estado en Funda durante una semana, pero todavía no es una tormenta. En esta primera semana solo se ha recibido una solicitud de visionado. Para ser honesto, eso te da un poco de cosquillas en el estómago. Pero estará bien. La casa ha quedado preciosa. Puedes entrar en un abrir y cerrar de ojos.
Stijn Kogenhop (22, empresa de seguridad de empleados de marketing, completa su tesis de graduación de HBO por las tardes), Danielle van Pelt (50, gerente de capacitación) y Jan Willem Brandwacht (52, especialista en seguridad KLM Cargo):
Van Pelt: ‘Juntos hicimos diez o veinte visionados para la propia casa de Stijn. Pequeñas viviendas en Purmerend, por las que ahora hay que pagar un mínimo de 250-275 mil euros. Usted tiene que ser rápido. Y entonces comienza la puja. Hemos visto casas de las que pensamos: ¿cómo? ¿Por este precio? Entonces todavía quedaba mucho por hacer.
Kogenhop: ‘La búsqueda no ha arrojado nada todavía. Primero miramos casas características, casas más antiguas que todavía necesitaban algo de trabajo. Pero la incertidumbre de tales casas se ha vuelto tan grande. La remodelación o renovación se ha vuelto demasiado costosa debido al aumento en el costo de los materiales de construcción. Esto también se aplica a la sostenibilidad, aunque le gustaría hacer esto especialmente con casas antiguas debido al aumento de los costos de energía. Se ha vuelto casi imposible para un principiante comprar algo. Solo puedo hacer eso con un préstamo de mis padres. Soy la afortunada excepción. No creo que la situación mejore en un año. La nueva construcción va muy lentamente. Mi generación ya no tiene perspectivas en ese sentido.’
Van Pelt: ‘Espero que el aumento de la tasa de interés estabilice el mercado, que el aumento constante de precios llegue a su fin. Tal vez la nueva versión también ayude. El colapso, como después de 2008, no sucederá. Pero, por favor, haz que las cosas se muevan de nuevo.
Vera Selhorst (30, escenógrafa) y Remy Klerx (32, asistente de dirección empresarial en el sector cultural):
‘Hace seis años compramos una casa de bricolaje en Utrecht, que renovamos con mucho amor. Luego se terminó y estábamos listos para una casa preparada para el futuro, con más de un dormitorio. Realizamos búsquedas durante tres trimestres de un año y nos superaron la oferta siete veces. Nuestra oferta por una casa en Zeist, por debajo del precio de venta, fue aceptada. Tres tamaños más grande que nuestra casa actual y con un verdadero jardín.
‘Vender nuestra antigua casa fue mucho más emocionante después de eso. Realmente estamos notando que el mercado se está enfriando. Durante los últimos dos meses, casas remodeladas que parecían haber sido vendidas han reaparecido en Funda, a veces por una tonelada menos que antes. Los compradores están conmocionados por el aumento de los costos de la energía y los materiales de construcción. Es por eso que están retrocediendo, creemos. Con el aumento de la tasa de interés hipotecario, queda por ver si el precio de venta que espera alcanzar se convertirá en realidad. Hace apenas cuatro meses, los compradores tenían que llamar al agente de bienes raíces a las 9 a.m. si querían ver una casa y la sobreoferta era estándar.
‘Doce personas se registraron para ver nuestra casa en Utrecht. A medida que se acercaban los días de visionado, más y más nombres desaparecían de la agenda. Al final hubo ocho espectadores. Eso resultó ser bastante afortunado. Pudimos vender la casa por encima del precio de venta, pero por una cantidad realista, a una linda pareja del vecindario.’