Detrás de las relucientes fachadas de Selfridges en Londres y del edificio Chrysler de Nueva York, el multimillonario inmobiliario austriaco René Benko montó una bomba de tiempo financiera.
Signa Group de Benko, que compró participaciones en los dos activos trofeo y acumuló una cartera de propiedades de 27 mil millones de euros (29 mil millones de dólares), acumuló al menos 13 mil millones de euros en deuda durante los años en que el costo de endeudamiento era casi nulo.
“Se atiborró de financiación barata de izquierdas, derechas y centros”, dijo un ejecutivo inmobiliario europeo.
La decisión de hacer todo lo posible durante la era del dinero barato dejó a Signa peligrosamente expuesta al fuerte aumento de las tasas de interés de este año. JPMorgan estima que al menos 4.000 millones de euros de la deuda de dos filiales fundamentales de Signa están a tipos flotantes. Y el aumento de las tasas de interés ha afectado los valores de las propiedades comerciales en todo el mercado, reduciendo el valor de los activos utilizados para garantizar los préstamos de Signa.
Signa Holding, la empresa central, presentó una solicitud de administración la semana pasada.
El grupo enfrenta preguntas difíciles sobre sus prácticas comerciales y valoraciones, pero su desmoronamiento es el síntoma más prominente hasta ahora de un doloroso ajuste a tasas de interés más altas en todo el multimillonario sector inmobiliario comercial global.
Los propietarios prosperaron en el mundo de la deuda barata que hacía que la inversión inmobiliaria fuera relativamente atractiva. Pero ese alto nivel ha llevado a un ajuste de cuentas predecible.
«La escala del reinicio cíclico en términos de valoraciones inmobiliarias es tan grande como la de principios de la década de 1990 o la crisis financiera mundial», dijo Alex Knapp, director de inversiones para Europa de Hines, inversor inmobiliario privado mundial de 100.000 millones de dólares. «Este es un problema importante, si no fuera obvio».
Pérdidas no realizadas
Una vez terminada la era de las tasas de interés ultrabajas, los propietarios (desde pequeñas empresas privadas hasta grandes empresas públicas) enfrentan facturas de intereses más altas, valoraciones en caída y, en muchos casos, la necesidad de efectivo para pagar sus deudas.
Los grupos inmobiliarios europeos se han convertido en un foco de problemas. El propietario sueco SBB llegó a un acuerdo con Brookfield para recaudar fondos y se enfrenta a tenedores de bonos enojados que exigen la devolución de su dinero. La alemana Adler sobrevivió este año a un recurso judicial presentado por tenedores de bonos en el Reino Unido por su plan de reestructuración, mientras intentaba evitar la insolvencia.
Muchos propietarios tienen pérdidas no realizadas. Tom Leahy, director ejecutivo de MSCI Research, estimó en septiembre que alrededor del 50 por ciento de los activos inmobiliarios comerciales de Londres valen ahora menos de lo que fueron adquiridos. A Nueva York le fue relativamente mejor, con sólo una quinta parte bajo el agua, pero muchos propietarios de oficinas allí enfrentan grandes pérdidas.
Los propietarios harán todo lo posible para evitar que esas pérdidas se materialicen. Las valoraciones oficiales tienden a ir a la zaga de la realidad del mercado porque se basan en evidencia de otras transacciones, y los acuerdos se han estancado. El valor de los acuerdos cerrados ha bajado más del 50 por ciento en Europa y Estados Unidos en el tercer trimestre respecto al año anterior, según MSCI.
“Los vendedores no venden algo a menos que sea necesario. Los compradores no compran algo a menos que sea realmente barato. Para llevar algo al comité de inversiones, es necesario que se sienta como un acuerdo en dificultades”, dijo el ejecutivo europeo.
Los analistas inmobiliarios de Green Street compilaron una lista de más de 3.300 millones de euros en edificios de oficinas del Reino Unido y Europa que no se habían vendido en 2023 después de haber sido puestos en el mercado, incluida la Torre Commerzbank de Frankfurt, y dijeron que la lista era probablemente solo “la punta de el iceberg de la venta abortada”.
Lo que impone la realidad en el mercado es cuando los préstamos vencen o se incumplen las cláusulas de los préstamos. Los propietarios intentarán cerrar acuerdos discretamente con sus prestamistas o vender algunos activos de forma privada para recaudar efectivo. Ese proceso puede ser lento.
“La gente habla de un muro de refinanciación, pero en realidad nunca funciona de esa manera. Se necesitarán varios años para que esas discusiones funcionen”, dijo Knapp.
Luchas de refinanciación
El dolor financiero no se distribuirá de manera uniforme en todo el mercado inmobiliario en general. Para algunos propietarios que buscan efectivo, la proliferación de prestamistas alternativos desde 2009 significa que hay fondos de deuda listos para cubrir el espacio dejado por los bancos.
“En los últimos 12 meses, de repente, todo el mundo se dio cuenta de que no tengo que comprar ese activo por el 100 por ciento del precio, sino que puedo prestar contra ese activo por el 60 por ciento. Si todo sale mal, tengo prioridad en la seguridad”, dijo Lisa Attenborough, jefa de asesoría de deuda de Knight Frank. «Ahora tengo probablemente más de cien fondos de crédito en mis libros.»
Los nuevos inversores han acudido al crédito en parte porque las compras sencillas parecen complicadas, ya que los valores de las propiedades podrían caer aún más. Muchos inversores piensan que la deuda es una apuesta más segura.
“Es difícil fijar el precio de un activo en un mundo en el que el precio es más alto y durante más tiempo. Por lo tanto, encontrar compradores dispuestos a asumir riesgos bursátiles es igualmente difícil”, dijo Max von Hurter, jefe de fusiones y adquisiciones europeas del banco de inversión inmobiliaria Eastdil Secured. «Los acuerdos de crédito son más fáciles: los inversores pueden obtener un rendimiento muy respetable sin tener que arriesgarse hasta el primer dólar».
Pero la financiación no está disponible para todos.
Signa enfrentó 1.300 millones de euros de vencimientos de préstamos en 2023 que tuvo dificultades para cumplir a pesar de las frenéticas conversaciones con prestamistas y posibles nuevos inversores.
Los activos con perspectivas de alquiler decentes, como almacenes, edificios residenciales y la parte superior de oficinas, encontrarán más fácil refinanciarse.
La diferencia está entre los activos que necesitan que su valor sea correcto y aquellos cuyo valor se espera que desaparezca.
«De hecho, estamos viendo que los activos se quedan varados a una velocidad que nunca antes habíamos visto en el mercado», dijo Raimondo Amabile, codirector ejecutivo del negocio inmobiliario de 210.000 millones de dólares de PGIM. «Nadie quiere prestar contra un activo abandonado».
Amabile dijo que el cálculo para los propietarios de oficinas potencialmente abandonadas era “completamente diferente”. “No voy a tirar ni un centavo en esto. es basicamente un banco [problem],» él dijo.
Algunos activos tendrán dificultades porque han sido cargados con demasiada deuda barata que necesita ser refinanciada, incluso si tienen una demanda de inquilinos y alquileres decentes.
Incluso los inversores más grandes han reducido sus pérdidas en algunos edificios de oficinas, incluida la decisión de Brookfield este año de incumplir dos torres de Los Ángeles. Las torres de oficinas en Nueva York han cambiado de manos por menos del valor del terreno en el que se asientan, mientras los inversores buscan usos alternativos para edificios obsoletos.
La tormenta que enfrentan los propietarios de oficinas, particularmente en América del Norte, combina una fuerte caída de la demanda y la necesidad de un gasto significativo para mejorar los edificios obsoletos, además de la crisis inmobiliaria más amplia y el aumento de los costos de la deuda. Knapp dijo que se trataba de una «pequeña crisis financiera global para las oficinas secundarias».
Problemas en Europa
La tormenta también se intensifica en Alemania. Los problemas de Signa supondrán otro golpe al mercado del país, reduciendo aún más el apetito de los bancos por prestar a bienes raíces comerciales.
«Habrá una especie de liquidación, pero no hasta el punto de derribar a los bancos», dijo Peter Papadakos, jefe de investigación europea de Green Street. “Signa no es sistémica para el mercado inmobiliario en general. Donde la verdadera mierda va a ser específicamente en Alemania y en las oficinas”.
Aún así, las cifras de inflación más bajas de octubre y las crecientes apuestas del mercado de que las tasas se reducirán antes de lo que se pensaba anteriormente han fortalecido las esperanzas privadas entre algunos en el sector inmobiliario de que podrán capear la crisis. Las acciones inmobiliarias europeas han subido casi una cuarta parte desde finales de octubre a medida que los inversores ajustan sus expectativas.
Los veteranos del sector inmobiliario señalan que la industria funcionó durante décadas con tasas más altas. El desafío para una clase de activos que depende en gran medida de la deuda es afrontar el cambio después de más de una década de endeudamiento ultrabarato.
«Se necesita un tiempo para que la gente abandone el entusiasmo de un entorno de bajas tasas de interés», dijo Philip Moore, jefe de deuda inmobiliaria europea de Ares. «Se está viendo lentamente darse cuenta del hecho de que lo que tuvimos en los últimos 10 años con un entorno de bajas tasas de interés fue más un problema pasajero que la norma».