Las ventas de las oficinas de Londres han caído drásticamente y los valores se revisan a la baja debido a que el aumento de las tasas de interés y los temores de una recesión desencadenan el mayor “reinicio” del mercado desde la crisis financiera, según BNP Paribas.
La investigación del brazo inmobiliario del banco francés muestra que un salto en la tasa base del Reino Unido del 0,1 por ciento al 1,25 por ciento en los últimos ocho meses ha quitado presión a un sector que estaba en camino de su comienzo más activo en el año, y amenaza el valor de las oficinas propiedad de las principales instituciones, como los fondos de pensiones.
En total, los inversores invirtieron 8.100 millones de libras esterlinas en las oficinas de Londres en los primeros seis meses de este año, el total semestral más alto desde 2007.
Pero la gran mayoría de ese flujo de negocios fue en el primer trimestre. Desde entonces, los compradores se han retirado o presionan para obtener descuentos que reflejen el nuevo entorno económico más duro.
“Veo esto más como un reinicio que como un problema”, dijo Etienne Prongué, director ejecutivo de la división de bienes raíces de BNP en el Reino Unido. “El último reinicio que tuvimos fue la crisis financiera. Brexit no fue un reinicio, Covid se sintió como si lo fuera, pero no lo fue”.
En el año posterior a la crisis financiera de 2007, la inversión en oficinas de Londres colapsó y los valores de capital cayeron más del 25 por ciento.
“Todos han sido tomados por sorpresa por la velocidad [of rate rises]”, agregó Prongué. “Si usted es [selling an office] en el mercado abierto, ahora estás persiguiendo al mercado”.
Los precios ya están comenzando a bajar en la capital debido a que el aumento de las tasas ha expulsado del mercado a los compradores que dependen de la deuda, dice David Camp, director ejecutivo de Stanhope, un importante desarrollador de Londres detrás de uno de los acuerdos de oficinas más grandes de este año: la £ Compra de 300 millones de un bloque de la ciudad de Londres en una empresa conjunta con el fondo canadiense Cadillac Fairview en marzo.
Camp dijo que las oficinas que llegaron al mercado hace solo unos meses ahora tenían un descuento de alrededor del 10 por ciento para impulsar una venta.
“No es tan grave como la crisis financiera, pero los fundamentos han cambiado”, dijo Camp. Siempre que sea posible, los propietarios simplemente esperarán en lugar de vender con descuento, dijo.
Sin embargo, algunos vendedores se verán obligados a acudir al mercado porque no pueden refinanciar las hipotecas que obtuvieron hace cuatro o cinco años cuando los costos crediticios eran más bajos, advirtió Prongué.
“Va a ser bastante doloroso. [For] todos los que tienen sus términos de cinco años para la renegociación, la deuda les va a costar el doble”, dijo.
“El tope del mercado fue a fines del año pasado”, agregó Prongué.
Durante el breve período en que los inversores sintieron que el impacto de la pandemia estaba disminuyendo, pero antes de que Rusia invadiera Ucrania, se negociaron una serie de acuerdos importantes.
Entre ellos se incluyen la venta de £1.200 millones de libras esterlinas de la sede de UBS en el Reino Unido en 5 Broadgate al fondo de pensiones coreano NPS y la venta de £718 millones de libras esterlinas de la torre de oficinas Scalpel al inversionista singapurense Ho Bee Land, las cuales se completaron en el primer trimestre de este año.
Desde entonces, varios corredores han rebajado la calificación de las empresas de oficinas que cotizan en bolsa.
Los analistas de Bank of America pronosticaron el mes pasado una caída en las valoraciones de la docena de empresas de oficinas europeas bajo su cobertura, que incluyen a los principales propietarios de Londres como British Land, Workspace y GPE.
Es probable que los valores de las oficinas caigan un 12 por ciento en los próximos 18 meses, dijo BofA, porque “el costo de los préstamos es ahora sólidamente más alto que los rendimientos de las inversiones, una situación que no se ve desde 2007”.