El rey multimillonario de Malasia está intentando resucitar un enorme proyecto inmobiliario que ayudó a lanzar en su país natal, luego de que su desarrollador chino Country Garden sucumbiera a la crisis inmobiliaria en China continental.
Con planes para torres de condominios de lujo, hoteles, un centro comercial y un campo de golf, el desarrollo Forest City de 100 mil millones de dólares que se extiende a lo largo de islas artificiales en la costa sur de Malasia fue promocionado como un “paraíso de ensueño” cuando el proyecto se lanzó en 2014. Su objetivo era proporcionar viviendas para unas 700.000 personas en 7.000 acres para 2035.
Más de una década después, la empresa conjunta entre China y Malasia parecía más bien una ciudad fantasma en una reciente visita del Financial Times, con apartamentos en su mayoría vacíos y calles tranquilas. En un claro ejemplo de los efectos de largo alcance de la crisis económica de China, el promotor del proyecto, Country Garden, cargado de deudas, no ha podido priorizar su mayor proyecto en el extranjero. Se afirma que solo se ha construido el 15 por ciento de Forest City en términos de superficie terrestre.
Sin embargo, los problemas de Country Garden han proporcionado una oportunidad para que Malasia aborde la situación. El sultán Ibrahim Iskandar, que se convirtió en rey en enero bajo el sistema monárquico rotatorio de cinco años del país, ha asumido un papel más activo en la dirección del proyecto en los últimos meses, según dos personas familiarizadas con el desarrollo, aunque la estructura accionarial no ha cambiado.
Los registros de la empresa muestran que Country Garden todavía posee el 60 por ciento del proyecto, mientras que una empresa privada, Esplanade Danga 88, de la que el rey posee el 64 por ciento, tiene el 40 por ciento restante. Esto sitúa la participación total del rey en aproximadamente el 25 por ciento.
Los asesores del monarca motociclista y amigo de los negocios (que también es el gobernante del estado de Johor, donde se basa el proyecto) han contactado a los gobiernos federal y estatal este año para sugerirles cómo reposicionar Forest City.
Daing A Malek Bin Daing A Rahaman, un empresario malasio y miembro de la corte real de asesores del rey, es una de las personas que reciben asesoramiento sobre la dirección del proyecto, dijeron las dos personas. Malek posee acciones en Esplanade Danga 88 y es director de Country Garden Pacificview, el desarrollador principal, según muestran los documentos.
Country Garden Pacificview informó una pérdida después de impuestos de RM342 millones (US$72 millones) en 2022, pero no ha informado las cifras de 2023.
“Country Garden tiene problemas más grandes que resolver y ha dejado que el equipo de Malasia tome el control, a pesar de que… [the Chinese group] “Sigue siendo el mayor accionista”, dijo una de las dos personas, añadiendo que Malasia se había sentido frustrada con el desarrollo “vacío”.
El Palacio Nacional no respondió a una solicitud de comentarios.
En los meses posteriores al impago de la deuda de Country Garden en octubre pasado, Malasia ha tratado de convertir el proyecto en un distrito más comercial, incluyendo Forest City en una zona económica especial propuesta entre Johor y el vecino Singapur. El rey ha dado su firme respaldo público a la iniciativa que los gobiernos estatal y federal firmarán este año.
Según un funcionario, también se han planteado planes para trasladar algunas oficinas de organismos gubernamentales al lugar antes de fin de año. El primer ministro Anwar Ibrahim anunció el año pasado que Forest City sería designada zona financiera especial, con incentivos que incluyen tasas de impuestos a la renta más bajas.
En general, las zonas comerciales y de ocio de Forest City también han tenido un mejor desempeño. El campo de golf estaba lleno durante un fin de semana de junio y el hotel contiguo tenía una tasa de ocupación del 70 por ciento, gracias principalmente a los entusiastas del golf de Singapur y Corea del Sur y a un grupo religioso de Singapur, según el personal de servicio.
Es difícil verificar el estado exacto de las ventas de Forest City. Country Garden y el gobierno estatal de Malasia, citados en los medios de comunicación, han hecho afirmaciones que van desde que el proyecto está construido sólo en un 15 por ciento hasta que el 70 por ciento de las unidades construidas hasta ahora se han vendido en los últimos dos años.
En una sala de exposiciones de Forest City que muestra una maqueta del proyecto hay varios carteles de “agotado” sobre réplicas de bloques de apartamentos. Sin embargo, el aire acondicionado estaba apagado y solo dos vendedores estaban de servicio en una visita al salón prácticamente vacío que realizó el FT en junio. Las calles y un centro comercial libre de impuestos estaban prácticamente vacíos de gente. La sala del club de residentes con piscina infinita en el emblemático condominio Carnelian Tower estaba cerrada y sin luces.
Country Garden fue considerado en su día un actor estable en el mercado inmobiliario chino después de que sus pares, como Evergrande, incurrieran en impagos en 2021 y provocaran una crisis de liquidez. Pero el promotor, que tenía 200.000 millones de dólares en pasivos a finales de 2022, incumplió el pago de su deuda offshore el pasado mes de octubre y este año se ha enfrentado a una petición de liquidación en Hong Kong, actualmente aplazada hasta finales de julio, mientras intenta reestructurarse.
La principal crítica que recibió Forest City por parte de Malasia es que Country Garden comercializó el proyecto directamente para compradores chinos que querían una segunda vivienda o una inversión, en lugar de para residentes de Malasia o Singapur. Pero el momento elegido fue inoportuno, con los cierres por la pandemia y los controles más estrictos del presidente Xi Jinping sobre el traslado de capitales y los viajes al extranjero, lo que dejó vacías franjas de las 28.000 unidades construidas. Muchas están disponibles hoy para revenderlas a precios más bajos o para alquilarlas en sitios web inmobiliarios locales.
El proyecto Forest City de Country Garden negó en un comunicado que se tratase de una “ciudad fantasma” y afirmó que no se habían producido cambios recientes en los derechos de gestión del proyecto. No había una fecha límite específica para el objetivo de una población total de 700.000 habitantes, añadió, y de los 10.000 residentes actuales, más de la mitad se desplazan a Singapur.
Un ex empleado de Country Garden, que visitó el proyecto de Malasia en sus primeras etapas en 2016, dijo que “el inicio del proyecto fue bastante difícil”.
La persona agregó que la compañía ofreció la promesa de bonificaciones lucrativas para los vendedores, pero también exigió que los posibles gerentes de proyectos compraran propiedades para poder mantener los volúmenes de ventas iniciales. Calculó que había cientos de gerentes de proyectos de ventas involucrados en Forest City.
“Conozco a algunas personas que se unieron, apostaron, avanzaron rápidamente y se convirtieron en gerentes de proyectos sénior”, dijo. “Ahora está estancado y sé que muchas personas ya se arrepienten”.
Información adicional de A. Anantha Lakshmi en Yakarta