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Ups, lo hicieron de nuevo. Por lo que parece ser la centésima vez en los últimos años (sinceramente, pierdo la cuenta), los inversores se han embarcado en un gran replanteamiento de lo que sucederá con las tasas de interés globales.
El mantra de las tasas de interés “más alto por más tiempo” se desplomó a finales del año pasado. En cambio, los inversores llegaron hasta 2024 con la clara certeza de que las tasas caerán fuerte y rápidamente. Pero ya están observando los excelentes datos sobre el empleo en Estados Unidos y varios comentarios de “siguen firmes” por parte de quienes fijan las tasas y están impulsando las expectativas de los primeros recortes en el futuro.
Entonces, “en realidad, más por un poco más de tiempo” es el nuevo consenso, con todo lo que esto implica para los bonos gubernamentales, las acciones en constante alza y todas las demás clases de activos intermedias. Probablemente no sea una coincidencia que en medio de todo esto, las preocupaciones sobre la salud del mercado inmobiliario comercial estén comenzando a surgir nuevamente. Como lo expresó S&P Global Ratings a fines del año pasado: “Las tasas de interés más altas durante más tiempo siguen siendo el riesgo clave para los activos inmobiliarios a nivel mundial”.
La secretaria del Tesoro de Estados Unidos, Janet Yellen, está, de manera tranquilizadora, en eso. “Sí, me preocupan los bienes raíces comerciales”. ella dijo en el Congreso esta semana. Yellen destacó el impacto del entorno de tasas de interés más altas, junto con muchos préstamos inmobiliarios comerciales vencidos que necesitan ser refinanciados en un contexto donde las tasas de desocupación son bastante altas. Dijo que eso “va a generar mucho estrés para los dueños de esas propiedades”.
Yellen añadió que creía que la situación era “manejable”. Pero es probable que algunas instituciones estén “bastante estresadas”. Dado el recuerdo aún reciente de 2008-09 de los problemas relacionados con la vivienda que infectaron a los bancos y continuaron infectando a economías enteras, eso también estresa bastante a los inversores.
Esta semana, le tocó al prestamista inmobiliario europeo Deutsche Pfandbriefbank ofrecer un recordatorio de esa dinámica. en un declaración, dijo que estaba reservando hasta 215 millones de euros para cubrir posibles pérdidas en lo que llamó “la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera”. Esa cantidad representa más del doble de sus ganancias antes de impuestos para 2023, que se ubicaron en el extremo inferior del rango esperado. Sus bonos sufrieron un gran golpe.
Por otra parte, el espectáculo de terror impulsado por el sector inmobiliario en New York Community Bancorp continúa retumbando. Tras haber caído ya a la mitad desde finales de enero, el precio de las acciones del banco volvió a caer una vez más esta semana, y los analistas del Deutsche Bank señalaron que esta era una de las razones por las que los bonos del gobierno estadounidense subieron de precio a primera hora del miércoles: una clásica búsqueda de seguridad. mover. Los primeros cambios en acciones y bonos se deshicieron más tarde, pero es una señal de que los mercados en general están cada vez más asustados.
Broker Liquidnet dijo que ha visto un aumento en los volúmenes de negociación en fideicomisos de inversión inmobiliaria y también en deuda relacionada con la propiedad, no sólo en la parte especulativa del mercado, sino también en el extremo más conservador del espectro que “no se utiliza”. ver tal volatilidad”.
A principios del año pasado, añadió, los flujos relacionados con el sector inmobiliario representaban un porcentaje de un solo dígito de su negociación total, que se centra en activos ilíquidos. Esta cifra ha ascendido ahora a alrededor del 16 por ciento de un total que también está creciendo rápidamente. No todo esto está en dificultades, pero parte de la deuda se cotiza a precios tan bajos como 30 centavos por dólar.
Para los cazadores de gangas, la angustia es una ventaja. Blackstone, por ejemplo, invirtió el año pasado una cantidad inusualmente grande del 55 por ciento de sus inversiones inmobiliarias en Europa y el Reino Unido. Pero el gran peligro para el sector inmobiliario ahora es que las buenas noticias son malas noticias. Muchos inversores han esperado o asumido que se producirá una recesión y que los banqueros centrales acudirán al rescate de las instituciones inmobiliarias apalancadas recortando las tasas antes de que los prestatarios tengan que refinanciar la deuda. Pero los banqueros centrales han pasado las primeras semanas de este año rechazando la idea de que tienen prisa por recortar. Incluso vale la pena tomar en serio la posibilidad, por mínima que sea, de que la inflación vuelva a subir y se vean obligados a subir las tasas nuevamente en respuesta.
“Nos preocupa eso. . . “Las buenas noticias recientes sobre la (des)inflación pueden no durar, y las expectativas del mercado podrían pasar rápidamente de un escenario de aterrizaje suave a una perspectiva de ‘no aterrizaje'”, dijo Tiffany Wilding, economista de la casa de inversión en bonos Pimco, en una nota esta semana. Wilding dice que todavía espera que la Reserva Federal reduzca las tasas en 0,75 puntos porcentuales este año. Pero reconoce que las autoridades ya están lo suficientemente nerviosas por la inflación persistente y los datos económicos optimistas como para alejar al mercado de anticipar un recorte de las tasas en marzo.
También tiene una advertencia ligeramente siniestra: “Observamos que ha resurgido la tensión en el sector bancario regional. Si bien no creemos que estos problemas se vuelvan sistémicos, sí enfatizan cómo las tasas altas pueden crear un entorno de mayores riesgos para la estabilidad financiera. . . “
La primera regla de los accidentes de los mercados financieros es que nunca ocurren donde se espera. De lo contrario, no serían accidentes. Y todo el mundo tiene los “bienes inmuebles” en la parte superior de sus listas de posibles accidentes. Pero los constantes recordatorios de estrés provenientes de Estados Unidos, China, los países nórdicos y la Europa continental están empezando a poner nerviosos a los inversores.