El mercado de oficinas de Europa enfrenta las condiciones más difíciles desde la crisis financiera, advirtieron los expertos, ya que el aumento de las tasas de interés y el aumento de los costos de construcción amenazan con ahogar su recuperación de la pandemia.
Las tasas de interés más altas y un ajuste más amplio en las condiciones financieras han elevado el costo para los propietarios de oficinas de pagar su deuda por encima de los ingresos por alquiler que reciben por primera vez desde 2007, según un análisis de Bank of America.
Eso ya está enfriando la inversión en el sector y podría causar problemas a las empresas de oficinas altamente apalancadas.
El aumento de las tasas base se ha sumado a los costos de servicio de la deuda de los propietarios de oficinas. Pero eso es solo la punta del iceberg, según Marc Mozzi, analista inmobiliario de BofA.
“Cuando la gente habla de tasas de interés, eso representa solo alrededor de una cuarta parte del costo de los préstamos para las empresas inmobiliarias europeas. El diferencial de crédito es la parte oculta del iceberg”, dijo Mozzi, refiriéndose a una medida de cuánto más tiene que pagar una empresa para pedir prestado en comparación con un emisor soberano.
En los últimos 12 meses, los diferenciales de crédito se han duplicado para las empresas inmobiliarias que cotizan en el Reino Unido y casi se han triplicado para los grupos europeos, según muestran los cálculos de BofA, lo que indica que los inversores en bonos están cada vez más preocupados por la solvencia de las empresas.
El deterioro de las perspectivas se produce después de que el Banco de Inglaterra presentara a principios de este mes el mayor aumento de su tasa de interés clave en más de un cuarto de siglo, a medida que intensifica la lucha contra la inflación.
El mercado de oficinas tuvo un comienzo de año boyante, pero se ha hundido desde entonces. En Londres, el valor de las transacciones completadas en el primer trimestre del año fue un 105 por ciento superior al promedio de 10 años; pero en el segundo trimestre estuvo un 27 por ciento por debajo de ese nivel, según Mark Ridley, jefe de la agencia inmobiliaria Savills.
Los ejecutivos dicen que el desafío podría volverse más difícil cuando los compradores tengan que refinanciar la deuda que usaron para comprar edificios.
«Mire la crisis financiera y lo que sucedió: los puntos críticos fueron los momentos de refinanciación, ahí es donde puede venir el apretón», dijo Adam Goldin, jefe de negocios en el Reino Unido de CC Land, el desarrollador chino propietario del edificio Leadenhall de Londres, conocido como el rascacielos “Cheesegrater”.
“Si simplemente no tiene el dinero para refinanciar, entonces no tiene el dinero. . . Hay un montón de organizaciones por ahí, [such as] fondos que son cerrados y no pueden poner más dinero, por lo que su única dirección es vender. Luego averiguaremos cuánto capital hay para comprar”, agregó.
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Una encuesta reciente realizada por la Royal Institution of Chartered Surveyors, un organismo líder en la industria inmobiliaria, encontró que aproximadamente la mitad de los agentes inmobiliarios, topógrafos y consultores de toda Europa y los EE. UU. que respondieron «consideran que el mercado ha entrado en una fase de recesión del ciclo de la propiedad”.
Los propietarios de oficinas también se enfrentan a un aumento en el costo de los materiales de construcción, la persistencia del trabajo híbrido y los costos adicionales necesarios para cumplir con las regulaciones ambientales.
Sin embargo, señalan que el nivel de apalancamiento en el sector hoy en día es mucho más bajo que antes de la crisis financiera, y que otros inversores y compradores intervendrán una vez que los precios de las oficinas caigan aún más.
Pero Mozzi es escéptico. “¿Por qué alguien compraría algo que devuelve menos de lo que está pagando?” él dijo.