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Los edificios de oficinas son como “cubos de hielo derritiéndose” para los inversores debido a lo rápido que se están depreciando en el mercado actual, según el director ejecutivo de uno de los propietarios cotizados más grandes del Reino Unido.
Andrew Jones lidera LondonMetric, que entrará en el FTSE 100 esta semana después de una serie de acuerdos que culminaron en una adquisición total de acciones por valor de £1.900 millones de su rival más pequeño LXi, completada este año.
La empresa ocupa ahora el tercer lugar por capitalización de mercado entre los fideicomisos de inversión inmobiliaria (Reits) del Reino Unido.
Pero a diferencia de la mayoría de los otros propietarios que cotizan en bolsa, Jones dijo que LondonMetric no tenía una especialidad fija en un sector inmobiliario particular, como oficinas o almacenes.
“Muy pocos Reits en los últimos 15 años han cambiado sus estrategias”, dijo Jones, quien fundó la compañía como Metric Property en 2010. Culpa en parte al “hábito del sector de aferrarse a la especialización histórica y no querer evolucionar” por el declive de el mercado inmobiliario cotizado en comparación con los fondos privados.
Hace una década, LondonMetric tenía hasta una cuarta parte de su cartera en oficinas, pero desde entonces ha vendido todo el sector.
Jones dijo que una tendencia a arrendamientos de oficinas más cortos, criterios ambientales más estrictos y mayores expectativas de los inquilinos sobre las instalaciones significaban que “[office] la obsolescencia se ha acelerado en los últimos 20 años”, particularmente desde la pandemia y el aumento del trabajo híbrido.
“El dinero necesario para mantener [offices] “La vivienda adecuada para el propósito está aumentando más rápido que los alquileres”, afirmó.
Sus comentarios llegan en un momento difícil para los inversores en propiedades comerciales. El aumento de las tasas de interés ha reducido los valores en todo el sector, pero las oficinas también se han visto afectadas por las preocupaciones sobre la demanda, a medida que las empresas adoptan el trabajo híbrido. Los valores de las oficinas europeas han caído alrededor de un tercio en promedio desde su reciente pico en 2022, según la consultora Green Street.
Esa caída ha sido dolorosa para muchos inversores inmobiliarios, que tradicionalmente destinaban un tercio o más de su capital a oficinas. Entre los grandes propietarios que cotizan en bolsa, British Land y Land Securities tienen carteras multimillonarias en Londres.
Los propietarios de oficinas y algunos analistas sostienen que la negatividad generalizada sobre las inversiones en oficinas ignora una división en el mercado, con una escasez de espacio de alta calidad en la demanda y un exceso de edificios más antiguos.
Jones cree que será difícil para el sector escapar de la disrupción tecnológica, del mismo modo que el comercio minorista online devastó el valor de los centros comerciales. “Todo el mundo afirmará que tiene el mejor y más ecológico edificio de oficinas y la tienda más experiencial”, afirmó. “El quid de la cuestión es que tenemos demasiadas oficinas y demasiados destinos minoristas físicos”.
La cartera de £6 mil millones de LondonMetric tiene algunos restos eclécticos de su serie de adquisiciones, incluidos centros de jardinería y aparcamientos. La compañía dijo que ya había llegado a acuerdos para vender £140 millones de libras de activos extraños de LXi y que está buscando deshacerse de los £35 millones de libras restantes en oficinas.
Jones está a favor de aproximadamente el 45 por ciento asignado a inversiones en almacenes, junto con grandes participaciones en lo que él llama “venta minorista de conveniencia”: típicamente pequeñas tiendas de comestibles como Aldi, tiendas de conveniencia en las carreteras o minoristas de descuento. La adquisición de LXi añadió una gran cartera de activos de “entretenimiento”, incluidos Alton Towers y Thorpe Park.
Los parques temáticos ejemplifican una característica distintiva del enfoque de LondonMetric, que es una preferencia por arrendamientos “triples netos”, donde el inquilino paga todos los costos de mantenimiento. Estos arrendamientos son más comunes en EE. UU., mientras que muchos propietarios del Reino Unido prefieren conservar un mayor control de sus propiedades para aumentar su valor mediante una gestión activa.
“Creo que mucha gente en nuestra industria asocia la actividad con el éxito”, dijo Jones. “Los ingresos y la combinación de ingresos deberían ser la base”.
En cuanto a la actividad futura, LondonMetric estará ocupada vendiendo algunas propiedades que adquirió a través de sus adquisiciones, además de evaluar acuerdos para comprar Reits más pequeños.