Los precios de las viviendas en las ciudades de EE. UU., particularmente en el oeste, se están enfriando debido a que las crecientes tasas hipotecarias han reducido el grupo de compradores de propiedades.
En abril, el crecimiento anual de los precios en EE. UU. alcanzó un máximo del 21 por ciento, según el índice de valor de la vivienda de la empresa inmobiliaria Zillow. Para el mes pasado, eso había caído al 14 por ciento. Los precios en el mercado inmobiliario residencial de EE. UU. se están reajustando, dice el economista sénior de Zillow, Jeff Tucker, “pero es demasiado pronto para saber qué tan grande será el reinicio de precios”.
En julio, el índice S&P Case-Shiller, que mide los precios de la vivienda en 20 ciudades de EE. UU., registró su primera caída mensual en una década, cayendo un 0,44 por ciento. En agosto, el precio medio de la vivienda en EE. UU. era de 356 054 dólares según Zillow, solo unos 1500 dólares menos que su máximo histórico en junio.
“El hecho de que los precios bajen en lugar de subir es un momento decisivo”, dice Tucker. “Realmente no hemos visto nada como esto desde 2010 o 2011. [ . . . ] Este verano marcó el final de esa larga carrera alcista para la apreciación del valor de la vivienda en los EE. UU.”.
El garante hipotecario Freddie Mac informó que, a partir del 6 de octubre, la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años cayó al 6,66 por ciento, por debajo del 6,70 por ciento de la semana anterior. Pero un año antes, la tasa era del 2,99 por ciento. Las tasas hipotecarias han aumentado rápidamente este año, ya que la Reserva Federal detuvo su programa de la era de la pandemia de comprar valores respaldados por hipotecas y también aumentó las tasas de interés para contrarrestar la inflación.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó el 5 de octubre que las solicitudes de hipotecas habían disminuido más del 14 por ciento con respecto a la semana anterior. Las ventas de viviendas existentes en agosto cayeron un 19 por ciento interanual, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“Está yendo . . . ser un barrio difícil para la industria”, dice Andrew Vallejo, un agente de bienes raíces en Austin.
El aumento de las tasas está empujando la propiedad de la vivienda más allá del alcance de algunos compradores, lo que enfría la demanda de viviendas. Los compradores alcanzaron un “techo de asequibilidad” en abril y mayo, dice Tucker. El pago mensual de la hipoteca de una casa típica con un pago inicial del 20 % aumentó de $1035 en agosto de 2021 a $1643 el mes pasado, un aumento del 59 %.
Los compradores comenzaron a abandonar el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, los vendedores continuaron poniendo a la venta sus casas en la primavera y el verano, alentados por los precios récord alcanzados durante los dos primeros años de la pandemia. Las ventas de viviendas comenzaron a disminuir y, a medida que las propiedades permanecían en el mercado durante más tiempo, el inventario (la cantidad de viviendas disponibles para comprar) comenzó a acumularse.
Cuanto más tiempo se sentaban, más crecía la presión para que los propietarios de viviendas redujeran sus precios de lista. Según el índice Case-Shiller, los precios de julio cayeron más en San Francisco, con un 3,5 por ciento; Seattle con 3,1 por ciento; y San Diego al 2,5 por ciento.
Los últimos datos de ventas representan ofertas realizadas hace meses, dice Taylor Marr, economista jefe adjunto de agentes inmobiliarios de Redfin, y las propiedades que no se han vendido no aparecen en absoluto. Eventualmente, esos propietarios aceptarán un precio más bajo, lo que deprimirá aún más el precio de venta promedio en EE. UU.
El enfriamiento es más agudo en los estados del oeste, aunque no se limita a la región. Dieciséis de las 100 ciudades de EE. UU. donde los precios solicitados disminuyeron más se encuentran en el oeste. El mayor impacto se ha sentido en mercados caros como Seattle, estado de Washington, o San José, California, donde el aumento de las tasas agrega más al pago mensual de la hipoteca, o mercados que se calentaron más durante la pandemia y, por lo tanto, son los que tienen más posibilidades de caer: Austin, Texas; Boise, Idaho; y Phoenix, Arizona.
San José es uno de los mercados de enfriamiento más rápido en los EE. UU., según datos de Zillow. Aunque el precio medio de venta de una vivienda fue de 1,4 millones de dólares, alrededor del 25 % de los listados en agosto tuvieron un recorte de precios, en comparación con el 12 % en agosto de 2021. Mientras tanto, las viviendas permanecieron en el mercado por más tiempo: el número de casas listadas por menos de dos semanas cayó alrededor del 5 por ciento.
Algunos compradores adinerados empleados en empresas tecnológicas abandonaron el mercado este año porque la recesión del mercado de valores redujo el valor de las acciones que planeaban vender como pago inicial, dice el agente inmobiliario de San José, Tung Nguyen.
San José, California, uno de los mercados de enfriamiento más rápido © Getty Images/iStockphoto
Los datos de Zillow muestran que el crecimiento de los precios año tras año en San José se redujo al 2 por ciento en agosto, por debajo del máximo del 26 por ciento en febrero. Los precios han bajado a medida que los vendedores se vuelven “más realistas”, dice Nguyen. Señala que un vendedor de condominios al que representó firmó un contrato en marzo a su precio inicial de $ 608,000, pero el trato se deshizo dos meses después cuando la cartera de acciones del comprador se desplomó. El condominio obtuvo $41,000 menos cuando se vendió el mes pasado.
Junior Torres, un agente de bienes raíces 840 millas al norte en otro centro tecnológico, Seattle, dice que él también ha visto negocios fracasar por la misma razón. Las casas en buen estado continúan vendiéndose dentro de siete a 10 días, pero las listas menos atractivas han requerido “ajustes sustanciales de precios”.
El mercado del Área de la Bahía se ha recuperado desde mediados de agosto, dice el agente inmobiliario Manu Changotra. Vuelven varias ofertas, pero “nadie está pagando $100,000 por [asking price] más”.
“El mercado está cambiando, pero se necesitaba una corrección”, agrega. “No era un mercado muy cuerdo, lo que teníamos en la pandemia”.
En Austin, Texas, el crecimiento interanual alcanzó su punto máximo en enero con un 47 %, antes de caer al 7 % en agosto, según datos de Zillow © Visions of America/Universal Images Group a través de Getty Images
Los vendedores, que han impulsado el mercado desde el inicio de la pandemia en 2020, se están dando cuenta de la nueva realidad. Menos propiedades están recibiendo ofertas múltiples y más vendedores están reduciendo su precio de cotización inicial. Austin era uno de esos mercados de vendedores. Los datos de Zillow muestran que el crecimiento interanual del valor de las viviendas en Austin alcanzó su punto máximo en enero con un 47 por ciento, antes de caer al 7 por ciento en agosto.
La agente de bienes raíces de Austin, Katie Dochen, recordó la dificultad de persuadir a un propietario para que reduzca el precio de una casa que estuvo en el mercado más tiempo de lo esperado. “Durante unos meses allí, fijar el precio de una casa era como tratar de dar en el blanco en movimiento”, dice.
Pero la desaceleración también permitió que Stephen y Ashley Aarons, habitantes de Austin desde hace mucho tiempo, compraran su primera casa. Con tres hijos y un cuarto en camino, querían un lugar más grande, pero sus esfuerzos por ahorrar se vieron obstaculizados por los precios en alza del mercado. Finalmente, cambiaron su vecindario objetivo y este mes cerraron una casa de cinco habitaciones con piscina por $ 1.5 millones, por debajo del precio de venta. “Fue una montaña rusa muy emotiva”, dice Ashley.
El economista de vivienda de Zillow dice que varios conocidos han preguntado ansiosamente si el mercado de la vivienda está “desplomándose”, con la esperanza de que una disminución de los precios les permita comprar una propiedad por primera vez.
“El viento ha cambiado”, dice Tucker. “Muy rápidamente, esa veleta ha pasado de ser posiblemente el mercado de los más vendidos de la historia. . . a ser ahora ciertamente más equilibrado y tal vez, posiblemente, un mercado de compradores en gran parte del país”.
La estadía promedio en un hogar estadounidense es de 12 años, dice Marr. Eso significa que, si bien los inversores y los compradores de viviendas pueden sentir una caída de los precios, la mayoría de los propietarios no lo sentirán. En cambio, simplemente no se venderán por tanto como podrían haberlo hecho.
Los propietarios de viviendas “están incentivados para quedarse” en este momento, agrega. Si el mercado inmobiliario es como un juego de sillas musicales, “la subida de los tipos de interés está bajando el volumen de la música, y eso hace que más gente diga: ‘Tengo una buena silla. ¿Por qué me iría?’” De hecho, las cotizaciones de agosto cayeron “sustancialmente”, dice Tucker. Eso podría resultar en menos casas en el mercado, disminuyendo la presión a la baja sobre los precios.
Ese vaivén es la esencia de la oferta y la demanda y “debería ayudar a encontrar ese nuevo precio de equilibrio”.
Por ahora, en Sacramento y los condados circundantes, hay menos un ajuste de precios que un ajuste de actitud, dice el agente inmobiliario Bruce Reddick. Sacramento es uno de los mercados de enfriamiento más rápido del país, según los datos de Redfin, con más de la mitad de los vendedores recortando su precio de venta en julio, en comparación con aproximadamente un tercio en julio de 2021. Por ahora, Reddick tiene una opinión más optimista: decir que significa que una casa en un vecindario menos deseable podría permanecer en el mercado durante “dos fines de semana en lugar de uno” o que un comprador se niega a renunciar a las contingencias de protección.
La inclinación hacia un mercado de compradores ha favorecido a dos de sus clientes. Brent Burky y Christine Burky-Mellon se quedaron fuera de la fiebre de la vivienda por la pandemia, disuadidos por el proceso competitivo y la escalada de precios. Pero preocupados por el aumento de las tasas de interés y respaldados por los fondos familiares, comenzaron a buscar este verano.
Encontraron una casa de tres dormitorios construida en 1950 y negociaron $20,000 del precio de venta para cerrar en $720,000.
Aunque están encantados de tener pronto un patio trasero lo suficientemente grande como para un jardín, están recortando gastos en previsión de asumir un pago de la hipoteca impulsado más alto de lo esperado por las tasas de interés.
Brent dice que hasta que la pareja se ajuste a su nuevo flujo mensual, “todas las suscripciones están bajo escrutinio en este momento”.
Claire Bushey es la corresponsal del FT en Chicago
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