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El fondo de cobertura Muddy Waters reveló el miércoles una apuesta contra un fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa y gestionado por el gigante del capital privado Blackstone.
Blackstone Mortgage Trust, que cotiza en Nueva York y que Blackstone comenzó a administrar en 2013 como parte de un esfuerzo por diversificar sus activos más allá de las inversiones tradicionales de capital privado, otorga préstamos a grupos de bienes raíces comerciales en América del Norte, Europa y Australia. Gestiona 22.000 millones de dólares en activos.
El director de inversiones de Muddy Waters, con sede en Estados Unidos, Carson Block, dijo en la conferencia de inversión de Sohn en Londres que había «mucha podredumbre en su libro» y que muchos de los prestatarios cuyos préstamos componen las tenencias del fideicomiso estaban en peligro. de no poder realizar los pagos. Predijo que el fideicomiso tendría que “recortar sustancialmente su dividendo” a mediados del próximo año y estaba “en riesgo real de sufrir una crisis de liquidez”.
«Creo que es inevitable que el flujo de caja disminuya significativamente debido a este entorno macroeconómico», dijo Block en una entrevista con el Financial Times después de su presentación.
“[The] Lo único que tienen a su favor es poder extender los días del ajuste de cuentas. No sería optimista sobre el mercado de oficinas en Estados Unidos”.
Las acciones del fideicomiso, que tiene una capitalización de mercado de 3.600 millones de dólares, cayeron más del 6 por ciento en las operaciones del miércoles por la tarde. Muddy Waters, un grupo de ventas en corto, a menudo publicita sus apuestas bajistas después de una extensa investigación.
Blackstone Mortgage Trust dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que el informe era «interesado y engañoso» y «diseñado únicamente con el propósito de impactar negativamente el precio de las acciones de BXMT para el propio beneficio del vendedor en corto».
Block dijo que cree que las tasas más altas y un mercado inmobiliario más débil están encareciendo los préstamos para los prestatarios, mientras que la garantía subyacente, incluidos algunos edificios de oficinas, está por debajo del valor del préstamo.
Si bien los prestatarios han cubierto muchos de sus préstamos a tasa variable contra tasas de interés más altas, Block dijo que muchas de esas coberturas expirarían el próximo año, exponiéndolos a toda la fuerza de tasas más altas y costos de refinanciamiento.
Block argumentó que las pérdidas en la cartera de préstamos del fideicomiso podrían oscilar entre 2.500 y 4.500 millones de dólares, cerca de su capitalización de mercado.
Blackstone dijo que su fideicomiso estaba “bien posicionado para navegar en este entorno” y ha cubierto más que completamente su dividendo en su trimestre más reciente al generar ganancias distribuibles (una métrica que los analistas prefieren como indicador de los flujos de efectivo) equivalente al 126 por ciento de sus ganancias trimestrales. dividendo.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria deben pagar la mayor parte de sus ganancias a los accionistas en dividendos, pero si las ganancias no pueden cubrir completamente esos pagos, los analistas lo consideran una señal de advertencia de que sus pagos son insostenibles.
Katie Keenan, directora ejecutiva del fideicomiso, dijo a los accionistas en octubre que había registrado deterioros o había puesto en lista de vigilancia el 40 por ciento de sus préstamos para oficinas en Estados Unidos, que representan alrededor del 27 por ciento de sus tenencias. También aumentó las reservas para pérdidas más de diez veces durante el año pasado, dijo Keenan.
Blackstone tomó el control del fideicomiso en 2013 y dos años después lo amplió drásticamente con la compra de una cartera de 4.600 millones de dólares en préstamos hipotecarios comerciales de GE Capital.
Blackstone tiene una exposición financiera al fideicomiso. Posee una participación accionaria minoritaria por valor de menos de 150 millones de dólares, según documentos presentados ante el regulador, y genera anualmente decenas de millones de dólares en honorarios de gestión del fideicomiso. Pero eso es modesto en relación con los 8.400 millones de dólares en efectivo que figuran en el balance de Blackstone y sus más de 6.000 millones de dólares en honorarios anuales de gestión.