Linda McKissack de Texas se estaba ahogando en una deuda de $600,000 antes de invertir en 108 propiedades de alquiler y convertirse en una propietaria millonaria. Sterling White de Indiana estaba recaudando asistencia social y vendiendo tarjetas Pokémon hasta que acumuló una cartera de 400 propiedades de alquiler en menos de cuatro años. Stephanie Betters, enfermera practicante de Carolina del Norte, administra 1000 unidades entre turnos en el hospital.
Todos son invitados en el podcast BiggerPockets, el programa de inversión inmobiliaria número uno de Estados Unidos. Cada semana, el presentador David Greene, un ex oficial de policía convertido en magnate de las propiedades de alquiler, alienta a millones de oyentes a invertir en propiedades de alquiler y dejar su trabajo de nueve a cinco.
“Esta es la inversión en bienes raíces más popular que jamás haya existido”, dice Greene, y los últimos datos concuerdan. En el cuarto trimestre de 2021, los inversores compraron el 18,4 % de las viviendas estadounidenses adquiridas, un récord, según Redfin. Los inversores, grandes y pequeños, se están aprovechando de la demanda extrema de alquileres y de los precios por las nubes, con un aumento interanual del 16 % en diciembre, según el portal inmobiliario Zillow. Alentados por las tasas hipotecarias históricamente bajas, los estadounidenses comunes y corrientes están compitiendo para diversificar sus carteras de inversión con propiedades de alquiler, comprando casas como jugadores en un juego de Monopoly.
“El mercado de valores y los bienes raíces son las dos formas más fáciles de tomar una gran cantidad de dinero y desplegarlo sin mucha supervisión. Eso es una mayor demanda de estos activos”, dice Greene. Y no hay escasez de inquilinos bien pagados.
“Es el aumento más grande en los alquileres y la tasa de vacantes más baja en 50 años”, dice Kenneth Rosen, presidente del Centro Fisher para Bienes Raíces en UC Berkeley, Haas School of Business. “Lo que está impulsando esto es la reapertura de la economía, los mandatos se han ido y la gente [have to] vuelve al trabajo.»
Al mismo tiempo, la gente se está mudando a los suburbios, dice, especialmente a las ubicaciones de Sunbelt y los estados montañosos, como Florida y Arizona. “Hay mucha inmigración a estas áreas”, agrega. “Acabamos de crear mucha demanda de vivienda”.
El mercado de alquileres en plena efervescencia ha transformado a BiggerPockets de un blog a un movimiento. Fundada en 2004 por Joshua Dorkin, un actor convertido en arrendador, la empresa con sede en Colorado publica una revista y más de 30 libros, mientras que sus foros albergan una comunidad en línea de 2 millones de inversores que comparten consejos sobre remodelación, alquiler y construcción de amplias carteras de viviendas. .
Greene, que tiene la cabeza rapada al ras y una barba prolija salpicada de canas, ha sido un evangelista de bienes raíces para BiggerPockets desde 2018. El programa disfruta de seguidores de culto, y las personas que llaman de todo Estados Unidos acribillan a Greene y a sus invitados con preguntas sobre creatividad. financiación, negociación y renovación. En el episodio 413, el actor Matthew McConaughey habló sobre “equilibrar la ambición con la familia y la libertad”. Casi todos los episodios mencionan la palabra «libertad» o «independencia», las claves del sueño americano, por supuesto.
“Creo que nuestro oyente promedio quiere libertad financiera, que describiríamos como: hay suficiente dinero proveniente de sus inversiones para que el trabajo se convierta en una opción, no en un requisito”, explica Greene. En el mundo de BiggerPockets, el sueño americano no es tener una casa familiar, sino cien.
El propio camino de Greene hacia la libertad financiera comenzó justo después de la crisis inmobiliaria en 2007. Compró su primera casa en 2009 con el dinero que ahorró trabajando en restaurantes. Se convirtió en diputado en el Departamento del Sheriff del Condado de Contra en el norte de California y trabajó horas extras para comprar más propiedades de alquiler. Cuando le sacaron los precios de California, comenzó a comprar ejecuciones hipotecarias en Florida.
Para entonces, el trabajo policial se había vuelto “horrible”, dice Greene. “Tuvimos una noche en la que arrestamos a un proxeneta que conducía con una adolescente y la vendía a diferentes hombres en Oakland. Y lo atrapamos y lo arrestamos. Estuvo burlándose de nosotros, y de mí, todo el camino de regreso a la estación: ‘Me van a dejar salir, no puedes hacer nada para detenerme’. Y me di cuenta de que tiene razón”, dice Greene. “Volverá a salir de prisión haciendo esto otra vez. Y mi corazón se rompió por la niña”.
Greene entregó su placa y su arma. “Los bienes raíces fueron la única otra cosa en mi vida en la que pensé que podía ayudar a las personas de una manera genuina, que no puedo hacer con la policía”, dice.
© Kenneth Andersson
Hoy, Greene posee 35 propiedades en el suroeste de Estados Unidos, incluido un edificio comercial en Minnesota, una cartera de viviendas de alquiler a corto plazo en Hawái y otras 10 unidades en la costa occidental de Estados Unidos, Scottsdale y las Montañas Humeantes.
El personaje de podcast de Greene es una mezcla embriagadora de charlas de autoayuda y metáforas deportivas. Para los extraños, BiggerPockets puede parecer tener su propio lenguaje especial. La gente lanza términos como flujo de efectivo y rendimiento; unidades inmobiliarias se denominan «puertas». Greene alienta a sus discípulos a «conducir por dólares» o recorrer los vecindarios en busca de propiedades en dificultades. Recomienda «hackear la casa», convirtiendo garajes, sótanos y habitaciones libres en centros de ganancias. A muchas de las personas que llaman que piden el consejo de Greene se les recomienda que simplemente compren más puertas o que pasen de ser dueños de casas unifamiliares a bloques completos de apartamentos.
Greene es conocido por presentar a los inversores la metodología «BRRRR», que significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir. (La parte de «rehabilitación» puede implicar una mano de pintura o una cocina nueva). Es una estrategia de bienes raíces de cinco partes en la que los inversionistas compran una propiedad a valor de mercado, agregan valor con renovaciones, la alquilan a los inquilinos, vuelven a hipotecar la propiedad , luego use ese dinero para hacerlo todo de nuevo.
En su libro sobre el tema, Greene revela cómo utilizó la técnica para adquirir propiedades a razón de dos viviendas al mes, logrando su independencia financiera. “Los bienes raíces son algo que te devolverá el dinero”, dice. “Siempre le digo a la gente: ‘Te va a dar más de lo que pones’”.
La revolución digital ha facilitado que la gente común compre y administre múltiples alquileres, dice Greene. “Ahora tenemos podcasts, canales de YouTube y software para ayudarlo a realizar un seguimiento de todo lo que está sucediendo. Tienes herramientas analíticas, por lo que ni siquiera tienes que ser bueno en matemáticas. Puede dejar que la computadora haga todo el trabajo y le diga [the] regreso.»
El sitio web BiggerPockets ofrece calculadoras en línea que ayudan a los inversionistas a determinar la rentabilidad de una propiedad potencial (por $390 al año, después de cinco visitas gratuitas). En sus foros, los inversores comparan el software de gestión de relaciones con los clientes, o CRM, que utilizan para realizar un seguimiento de los «clientes potenciales», o personas que están considerando vender su casa.
En el sitio web Roofstock.com, puede comprar una casa familiar de $ 56,000 en St Louis, Missouri, tan fácilmente como ordenar el último thriller de John Grisham en Amazon. Muchas de las propiedades que figuran en su mercado en línea ya tienen inquilinos, y Roofstock conecta a los compradores con administradores de propiedades profesionales, ofreciendo una experiencia de inversión «sin complicaciones». ¿Demasiado asustado para comprar una casa a la vista? Algunas propiedades de Roofstock vienen con una garantía de devolución de dinero de 30 días, como comprar una camiseta de Zara.
Sin embargo, las casas rara vez están libres de problemas. Los calentadores de agua fallan. Los techos colapsan. En Estados Unidos, los tornados aúllan y los terremotos traquetean. “O tienes un inquilino que básicamente está drogado y causa molestias y no puedes desalojarlo”, agrega Rosen, el economista.
Una enfermera que posee 1,000 propiedades de alquiler puede recordarle una escena en The Big Short donde una stripper admite haber obtenido múltiples hipotecas de tasa ajustable en sus cinco casas y un condominio, y uno se pregunta si este auge de comprar para alquilar podría indicar el próximo accidente catastrófico.
Algunos de los consejos repartidos por BiggerPockets no son para los débiles de corazón. La venta al por mayor, o actuar como intermediario entre un vendedor y un comprador en efectivo, es un tema popular en el podcast y el foro, pero en muchos estados está plagado de problemas legales, aunque el podcast no recomienda hacer nada en contra de la ley. Obtener una HELOC (Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda), refinanciar su casa para pedir prestado efectivo para comprar más casas y tomar préstamos de dinero duro, que están garantizados por una propiedad, a altas tasas de interés para cambiar de casa es riesgoso incluso cuando el mercado está en auge. .
“Creo que comprar cientos de propiedades como individuo, a menos que tenga mucha experiencia en administrarlas, es solo una receta para un desastre cuando ocurre la recesión, y las recesiones suceden”, dice Rosen. “Si usa dinero duro u otros tipos de apalancamiento riesgoso, esa es la forma incorrecta de comprar cosas. Funciona bien en el lado positivo, pero funciona terrible en el lado negativo”.
Una cita que se escucha a menudo en el podcast BiggerPockets se atribuye a Warren Buffett: «Solo cuando baja la marea, descubres quién ha estado nadando desnudo». Pero las propiedades de alquiler siguen siendo una inversión segura, insiste Greene, porque los alquileres pueden aumentar con la inflación.
La inflación es un peligro mayor que la caída del precio de la vivienda, dice. “No sabrás lo que realmente valen los bienes raíces porque no sabes lo que vale un millón de dólares. Ya hay gente que le tiene miedo, y esa es una de las razones por las que las criptomonedas se han vuelto tan populares últimamente. La gente teme lo que le estamos haciendo al dólar”.
Greene cree que la propiedad en realidad podría ayudar a los inversores a sobrevivir a un posible colapso de la moneda estadounidense. “Puedo pedirte que me pagues el alquiler en lo que yo quiera. Puedes pagarme en bitcoin y litecoin y dólares y huevos de gallina”.
Pero en una recesión, muchas personas no pueden pagar el alquiler, dice Rosen. “Creo que un inversionista aficionado que posee 100 propiedades no podría administrar la vacante durante una recesión. Las personas no pueden pagar los alquileres, por lo que regresan con sus padres, o se van y se convierten en compañeros de cuarto. Así que vas a tener espacio vacío, sin ingresos, y tienes que pagar la hipoteca. Y si tiene una hipoteca agresiva, tendrá problemas”.
A pesar de todo lo que se habla sobre el flujo de efectivo y los rendimientos, un tema que rara vez se menciona en BiggerPockets son las familias reales que viven en estos activos que producen flujo de efectivo. “No es como tener una acción”, dice Rosen. “Es muy importante decir que usted está brindando servicios de vivienda al arrendatario. Los bienes raíces son los activos más intensivos en administración”.
Los inquilinos son personas reales que no tienen otra opción que alquilar y no tienen camino hacia la libertad financiera prometida por BiggerPockets. Muchos se sienten explotados por sus caseros. En 2019, BiggerPockets se volvió viral cuando un podcaster llamado Tony Wagner tuiteó capturas de pantalla de cuatro publicaciones de sus foros, incluida una de un propietario que preguntaba: “Además. . . recargos por pagos atrasados, ¿qué tipo de cargos puedo cobrar legalmente a un inquilino en NY (Buffalo)?” Uno se pregunta a quién beneficiará más el asesoramiento inmobiliario de Greene, si a la víctima adolescente de sus días como policía oa su proxeneta.
Hasta principios de 2022, Greene fue coanfitrión del podcast BiggerPockets con su amigo Brandon Turner, que tiene una barba más impresionante y se fue para concentrarse en su negocio invirtiendo en parques de casas móviles. Le pregunté a Greene si los inversionistas deberían preocuparse, ya que Turner es conocido como un referente en el mercado inmobiliario de EE. UU.
“Cuando hay una recesión, todo el mundo se mueve a la baja”, dice Greene. “Los parques de casas móviles se encuentran en la parte inferior de la forma de vivienda más asequible […]. Pero no creo que eso signifique que todos van a terminar allí”.
Sin embargo, en febrero hubo un cambio radical definitivo en el sermón de Greene. En el episodio 568 de BiggerPockets, la invitada Ivy Zelman, una analista que afirma haber predicho el colapso de 2007, dijo a los oyentes que está viendo «banderas amarillas» en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Al final del programa, Greene dijo: “Me dejaré constancia y diré algo que será muy impopular para mucha gente, especialmente para los oyentes de nuestro podcast. No renuncies a tu trabajo”.