Las valoraciones del mercado inmobiliario comercial del Reino Unido están cayendo a su ritmo más rápido desde la votación del Brexit y la negociación se está deteniendo, en las primeras indicaciones de que las tasas de interés más altas podrían llevar al mercado a una recesión prolongada.
Según el proveedor de índices MSCI, los valores de las propiedades comerciales del Reino Unido cayeron un 2,6 % el mes pasado, la mayor caída mensual desde julio de 2016.
“Es un panorama bastante sombrío. Claramente, hay un alto grado de incertidumbre en el mercado en este momento”, dijo Tom Leahy, jefe de investigación de activos reales para Europa, Medio Oriente y Asia en MSCI.
La perspectiva es similar en gran parte de Europa, ya que los inversores se han retirado tras la rápida negociación a principios de año. En los primeros nueve meses de 2022, se completó un récord de 229.000 millones de euros en transacciones. Pero en los últimos tres meses los niveles cayeron un 16 por ciento con respecto al mismo período del año pasado, según la empresa inmobiliaria CBRE.
El aumento de las tasas y los crecientes riesgos en la economía han transformado rápidamente las perspectivas de los propietarios europeos.
Los costos de endeudamiento, una función de las tasas del banco central y la percepción de riesgo de los prestamistas para el sector, han aumentado considerablemente en los últimos seis meses, mientras que la inflación ha elevado los costos de construcción.
El atractivo de la propiedad también ha disminuido a medida que aumentan los rendimientos de los bonos. Si siguen siendo altos, los rendimientos de las propiedades comerciales, que se mueven inversamente a los precios, tendrán que aumentar considerablemente para tentar a los inversores a volver.
«¿Por qué alguien se molestaría en comprar propiedades comerciales si los gilts se mantienen por encima del 5 por ciento?», dijo el jefe de bienes raíces de un gran banco. Los rendimientos de la propiedad han caído hasta un 3 por ciento en algunos sectores.
Leahy esperaba que la reversión de casi 15 años de tasas ultrabajas desencadenara caídas de precios en bienes raíces comerciales en toda Europa.
Advirtió que el Reino Unido podría estar particularmente expuesto a una recesión como resultado de la reciente agitación política. Con una competencia por el liderazgo en marcha luego de la renuncia esta semana de Liz Truss como primera ministra, el país está listo para su quinta primera ministra conservadora desde 2016.
“La noción del Reino Unido como un refugio seguro está bajo una fuerte presión debido a nuestra política”, dijo Leahy, y agregó que la estabilidad política había estado “a nuestro favor durante mucho tiempo. Londres fue popular durante la crisis financiera por esa razón. pero existe la sensación de que el barco está ligeramente a la deriva en este momento”.
Los corredores inmobiliarios e inversores dijeron que el mercado inmobiliario comercial del Reino Unido alcanzó su punto máximo a principios de año.
Según CBRE, los volúmenes de inversión han caído durante tres trimestres consecutivos. El número de transacciones pendientes rastreadas por MSCI se encuentra en su nivel más bajo desde 2013, lo que indica que es probable que el mercado se desacelere aún más.
Los acuerdos que se estaban cerrando tenían un descuento sustancial con respecto a los niveles que los tasadores consideraban realistas a principios de año, antes de que la guerra en Ucrania y la creciente inflación condujeran a rondas sucesivas de aumentos de tasas.
El acuerdo más importante que se llevó a cabo en los últimos meses fue la venta por parte de Landsec de la nueva oficina de Deutsche Bank en la ciudad de Londres, 21 Moorfields.
A finales del año pasado, un inversor potencial se acercó a Landsec de forma privada y estaba dispuesto a pagar alrededor de 1.000 millones de libras esterlinas, según personas con conocimiento de la oferta.
En cambio, Landsec optó por un proceso de venta pública y el mes pasado se conformó con casi un 20 por ciento menos, acordando un acuerdo de 809 millones de libras esterlinas con el desarrollador australiano Lendlease.
Analistas e inversionistas dijeron que los dueños de propiedades en el norte de Europa, particularmente en Alemania y los países nórdicos, también estaban expuestos a una recesión.