Wolfgang Schubert-Raab recuerda cuando los tiempos de bonanza eran tan buenos que su empresa no podía construir casas con suficiente rapidez.
«En 2021, incluso antes de verter el primer metro cúbico de hormigón, ya teníamos ofertas por más de la mitad del complejo», afirma el director general de la constructora Raab. Dos años después, el mercado de viviendas unifamiliares se encuentra en lo que Schubert-Raab describe como un estado de “colapso total”.
En toda Alemania, los constructores de viviendas se enfrentan a un cambio de suerte tan pronunciado que la desaceleración de la construcción residencial amenaza con tener repercusiones más amplias en toda la economía más grande de Europa.
Muchos se han declarado insolventes, frustrando el objetivo del Canciller Olaf Scholz de construir 400.000 nuevas viviendas al año para hacer frente a una crisis de asequibilidad de la vivienda en varias de las ciudades más grandes del país.
Esta semana, el gobierno federal se combinó con las legislaturas estatales para intervenir, revelando un paquete de medidas destinadas a acelerar la construcción de viviendas mediante la reducción de la burocracia. Los representantes de la industria ven la respuesta como un paso en la dirección correcta, pero les preocupa que las medidas no sean lo suficientemente fuertes y que su implementación sea demasiado lenta.
Tim-Oliver Müller, director general de la Federación Alemana de la Construcción (HDB), afirma: “Basándonos en la experiencia pasada, no creemos que se vaya a implementar rápidamente. Las estructuras federales son demasiado complejas para eso”.
Después de un auge de una década impulsado por una fuerte demanda, crédito barato y bajos costos de las materias primas, los constructores alemanes se enfrentan ahora a lo que Gereon Frauenrath, director general de la empresa constructora Frauenrath Group, describe como una “tormenta perfecta”.
Las materias primas son ahora más de un 40 por ciento más caras que antes de la pandemia, el mayor aumento en Europa. El sector intensivo en crédito también debe lidiar con 10 aumentos consecutivos de las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo. Si bien el país todavía tiene escasez de viviendas adecuadas, especialmente en las principales ciudades, el mayor costo de los préstamos está dejando fuera a muchos posibles compradores.
El resultado ha sido una devastadora pérdida de confianza que ha llevado al mercado inmobiliario residencial del país a estar entre los de peor desempeño de Europa.
Los precios de la vivienda cayeron un 10 por ciento interanual en el segundo trimestre, mientras que el número de permisos de construcción emitidos se ha hundido mucho más rápidamente aquí que en la región en su conjunto. En octubre, el 22,2 por ciento de las empresas informaron de proyectos cancelados, la mayor cantidad desde que el grupo de expertos Ifo comenzó a registrar la cifra en 1991.
«La situación está empeorando cada vez más», afirmó Klaus Wohlrabe, jefe de estudios del Ifo. «En la construcción residencial, los nuevos pedidos siguen siendo muy bajos y la cartera de pedidos de las empresas está disminuyendo».
La producción de la construcción aumentó más del 16 por ciento entre el primer trimestre de 2015 y principios de 2022. A medida que la demanda se disparó debido a tasas bajas y estándares crediticios relativamente laxos, los precios de la vivienda aumentaron un 66 por ciento, según la oficina de estadísticas de la UE. Eurostat.
Ahora, los problemas del sector, que representó más del 5 por ciento del PIB en 2021, están contribuyendo a una perspectiva que ha visto a Alemania caer al final de la clasificación de economías líderes del FMI.
Susannah Streeter, analista de inversiones senior de la gestora de activos Hargreaves Lansdown, dijo: «Dado que el sector inmobiliario es un motor de crecimiento en Alemania, [the sector’s issues] No auguras nada bueno”.
Las empresas cuyas fortunas están ligadas a la construcción residencial también están sintiendo la presión.
Sabine Brockschnieder, directora general del grupo Baumann, que construye baños y cocinas para los alemanes desde hace más de un siglo, dice que rara vez han sido tiempos más difíciles.
«Las empresas más pequeñas afrontarán serias dificultades con la caída de las ventas y el aumento de los costes», dijo Brockschnieder, añadiendo que los pedidos han caído un 15 por ciento respecto al año anterior.
Se espera que los crecientes costos y el debilitamiento de la demanda obliguen a Baumann a despedir a algunos de sus 1.200 trabajadores y poner a otros en un plan de cesantías.
«Desafortunadamente, nos veremos obligados a despedir a los trabajadores temporales que empleamos, porque esperamos que el año que viene sea aún peor», afirmó Brockschnieder.
La industria cree que el gobierno debería intervenir para corregir lo que muchos constructores de viviendas ven como una falla del mercado.
Sostienen que, a diferencia de crisis anteriores de los años 1990 o principios de los 2000, los residentes de grandes ciudades como Berlín, Munich, Hamburgo, Colonia y Frankfurt todavía enfrentan una escasez de viviendas asequibles.
«Las condiciones actuales (costos de construcción mucho más altos y un aumento de las tasas de interés) están asustando a los inversores y constructores», dijo Jörg Hegestweiler, director ejecutivo de BKL Baukran Logistik, que vende y alquila grúas al sector de la construcción.
En septiembre, la industria acordó un plan de acción de 14 puntos con el gobierno federal que incluía una combinación de beneficios fiscales, atractivos programas de subsidios, la reducción de los estándares de ahorro de energía y la simplificación de los procedimientos de planificación y aprobación.
La ministra de Construcción, Klara Geywitz, dijo que el paquete de medidas presentado el lunes aceleraría la reactivación del sector al reducir los obstáculos burocráticos y legales para los constructores.
«Para que las viviendas asequibles se construyan más rápidamente, necesitamos más velocidad en la planificación, aprobación y construcción», dijo. «El pacto que ahora han acordado los gobiernos federal y estatal garantizará la aceleración necesaria».
Felix Pakleppa, director general de ZDB, una asociación que representa a 35.000 empresas constructoras, dice que el paquete de medidas ofrece un «rayo de esperanza», pero que se necesita más.
“Para poder pasar al modo de aceleración, primero se necesitan nuevos pedidos. Y cada vez son menos”, afirmó Pakleppa, pidiendo al gobierno que apruebe más medidas acordadas en septiembre.
Schubert-Raab, que también es presidente del ZDB, afirma que las empresas todavía no están seguras.
«Nuestra industria no es una pista de galgos: se necesitan entre dos y tres años para que una propiedad pase de la etapa de planificación a estar lista para ser ocupada», dice. “La gente que quiere construir necesita seguridad. Sin él, nadie invertirá”.