Durante el período de tipos de interés bajos, se consideraban un consejo para los inversores que invertían en bienes raíces pero no tenían suficientes activos para comprar sus propios inmuebles: fondos inmobiliarios abiertos que invierten sus activos en edificios de oficinas de gran altura, centros comerciales y apartamentos. Pero el nivel actual de las tasas de interés plantea desafíos sustanciales para los fondos.
Participación indirecta en inversiones inmobiliarias a través de fondos inmobiliarios abiertos
Los particulares pueden invertir cantidades mayores o menores a través de fondos inmobiliarios abiertos participando indirectamente en inversiones inmobiliarias amplias. Los fondos generan ingresos principalmente a través de los ingresos por alquiler de las propiedades y su aumento de valor, pero también a través de cualquier ingreso por intereses, siempre que los fondos hayan invertido sus activos de manera rentable. Según la Autoridad Federal de Supervisión Financiera (BaFin), los fondos inmobiliarios abiertos pueden ser especialmente adecuados para inversores que estén interesados en una inversión a medio y largo plazo pero que puedan tolerar cualquier fluctuación del valor y una posible pérdida de capital.
El patrimonio neto del fondo alcanza un nivel récord
Según las Islas Vírgenes Británicas, los activos netos de todos los fondos inmobiliarios abiertos alemanes crecieron a finales del tercer trimestre de 2023 hasta unos 160.500 millones de euros en comparación con el año anterior y se encuentran en un nivel récord. Por el contrario, la cantidad de fondos recaudados en el año en curso, 939,2 millones de euros, se ha reducido aproximadamente una cuarta parte en comparación con el mismo período del año pasado. Si nos fijamos únicamente en el tercer trimestre de 2023, se registraron salidas de efectivo de 121,7 millones de euros. Para 2024, sin embargo, el balance podría volverse negativo, según los expertos de la agencia de calificación Scope, según un informe de prensa. La evolución actual de los tipos de interés no sólo implica que se vendan muchas menos participaciones en el negocio de clientes privados, sino que también se cancelen cada vez más participaciones en fondos.
El aumento de los tipos de interés frena las entradas de fondos
La razón de esta evolución es, en parte, el cambio de los tipos de interés, que ha provocado distorsiones en los mercados financieros e inmobiliarios, como explica SpringerProfessional en un artículo. Por un lado, el rápido aumento de las tasas de interés hizo que otras formas de inversión, como los productos de depósitos diarios y a plazo fijo que no incurren en cargos de emisión, fueran relativamente más atractivas. Esto ralentiza las entradas de fondos. Por otro lado, la financiación también se ha encarecido, lo que reduce aún más la demanda. Ambos tienen un impacto negativo sobre los fondos inmobiliarios abiertos, cuya entrada neta de fondos este año es significativamente menor que en años anteriores. El año que viene podría incluso producirse un aumento de las salidas de fondos. Según el artículo, el nivel actual de los tipos de interés y, por tanto, las cargas, podrían persistir durante mucho más tiempo, según el análisis de los expertos de la agencia de calificación Scope. Si este escenario ocurriera, las salvaguardias implementadas después de la crisis anterior enfrentarían una prueba de realidad. En el peor de los casos, la situación actual podría incluso desembocar en otra crisis.
¿Las ventas de inmuebles como primera señal de alerta?
Según la publicación de SpringerProfessional, los administradores de fondos están considerando la venta de bienes raíces para generar liquidez. Esto es una indicación de que los gestores del fondo obviamente esperan mayores rendimientos en el futuro debido a la difícil situación del mercado. Además, es poco probable que se puedan realizar mayores ventas de propiedades en condiciones aceptables en un mercado difícil en el que los compradores potenciales son conscientes de las necesidades de los vendedores, añadió. Si la liquidez de los fondos individuales no es suficiente para «gestionar las entradas negativas de fondos durante períodos de tiempo más largos», los fondos podrían verse obligados a «suspender el reembolso de acciones», añade el comunicado de prensa de Scope. La probabilidad es pequeña, pero no se puede descartar. Sin embargo, los expertos de Scope no esperan “que se produzca una serie de cierres (temporales) de fondos”. Sin embargo, según la información de prensa, no se puede descartar que tales medidas puedan afectar a fondos individuales.
El período mínimo de tenencia de 24 meses y el período de preaviso de un año son una ventaja para los fondos, que además frenan olas de ventas como las de la crisis financiera. Según los expertos de Scope, las propiedades ya podrían haber sido devaluadas en el momento del reembolso, lo que significa que los inversores recibirían sus acciones a un precio de reembolso significativamente más bajo que en el momento de la rescisión.
Otro desafío es la valoración de los inmuebles: según la noticia de Scope, los primeros valores inmobiliarios ya se han reducido y es probable que se produzcan más devaluaciones con el aumento de las ventas en los mercados inmobiliarios. Por lo tanto, según Scope, cabe esperar una caída de la rentabilidad de los fondos.
Asignación de activos a través de inversiones a largo plazo
A pesar de los desafíos y del menor atractivo en comparación con las inversiones de intereses debido a la situación actual de los tipos de interés, los expertos de Scope consideran que la inversión a largo plazo en fondos inmobiliarios abiertos es una parte importante de la asignación de activos: a pesar del rendimiento moderado, los fondos se muestran sólidos. rentabilidades durante períodos de tiempo más largos con una volatilidad muy baja, según los expertos. Además, los aspectos de diversificación son más importantes que nunca dada la extremadamente compleja situación macroeconómica: una amplia diversificación por ubicación puede ayudar a garantizar que el desempeño de toda la cartera se mantenga relativamente estable a pesar de las recesiones en las economías individuales o las consecuencias económicas del cambio demográfico local. Además, la pandemia del coronavirus ha demostrado que clases de activos individuales, como determinados inmuebles comerciales u oficinas, pueden verse afectados por perturbaciones temporales en distintos lugares y también deberían diversificarse más en estos casos.
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