Una fiesta de una década para los propietarios está llegando a su fin. El costo del servicio de las hipotecas en el Reino Unido, Europa y los EE. UU. se ha disparado al mismo tiempo que se redujeron los ingresos disponibles, y ahora son comunes las predicciones de una recesión o incluso una caída del precio de la vivienda.
La semana pasada, Knight Frank pronosticó que los precios de la vivienda en Londres caerían un 10 por ciento en los próximos dos años, un movimiento muy inusual para una agencia inmobiliaria, que se suma al análisis independiente y las predicciones bancarias de caídas al menos en todo el Reino Unido.
¿Cómo podrían los mercados inmobiliarios, que no han sentido nada más que un aumento de precios durante una década, caer en territorio de crisis?
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La crisis financiera de 2008 ofreció una lección de castigo sobre los peligros de endeudarse excesivamente contra la vivienda.
En aquel entonces, aproximadamente una de cada siete hipotecas estaba muy apalancada con una relación préstamo-valor igual o superior al 90 por ciento. En los años posteriores, los bancos han endurecido sus criterios de préstamo y solo el 4 por ciento tiene los mismos niveles de préstamo.
Los prestatarios de hoy deben obtener depósitos relativamente grandes y demostrar que pueden resistir las subidas de tipos de interés. Los préstamos imprudentes se han mantenido en gran medida bajo control, lo que reduce el peligro de que los propietarios de viviendas caigan en un patrimonio neto negativo.
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La otra característica clave de la última década han sido las tasas de interés bajísimas, lo que permite a los compradores obtener grandes hipotecas a bajos costos mensuales.
A su vez, cualquier persona capaz de acumular un depósito podría permitirse una propiedad más cara, apostando a pagarla siempre que las tasas se mantuvieran bajas y el plazo de la hipoteca fuera lo suficientemente largo. En efecto, las bajas tasas han hecho que las casas más grandes sean asequibles, elevando los precios de la vivienda a cambio y desplazando a aquellos que no pueden recaudar efectivo para un depósito o utilizar el «banco de mamá y papá».
Pero las tasas se han disparado más este año, con la Reserva Federal elevando la tasa base de 0,25 por ciento a 3,25 por ciento y el Banco de Inglaterra y el BCE haciendo lo mismo, y los mercados esperan que continúen aumentando considerablemente el próximo año a medida que los bancos centrales tratar de contener la inflación galopante.
De repente, esa imagen de asequibilidad ha cambiado drásticamente.
“Hace solo 2 o 3 meses decíamos que las tasas de interés [in the UK] de hasta el 3 por ciento sería un desafío, dada la asequibilidad. Los mercados ahora anticipan que las tasas hipotecarias subirán alrededor del 6 por ciento”, dijo Noble Francis, director de economía de la Asociación de Productos de Construcción.
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El aumento de las tasas de interés ha tenido un impacto inmediato. Los prestamistas hipotecarios en el Reino Unido se apresuraron a retirar productos después de que el «mini» presupuesto de reducción de impuestos del canciller Kwasi Kwarteng el mes pasado aumentara las expectativas de un aumento de las tasas.
Como resultado, cualquier persona que compre una casa hoy en el Reino Unido enfrentará costos de préstamos hipotecarios mucho más altos. Los pagos de la hipoteca, como proporción de los ingresos de los compradores por primera vez, son de aproximadamente el 17 por ciento en promedio, según datos de la consultora BuiltPlace.
Sin embargo, no son solo aquellos al comienzo de la propiedad. También hay un efecto que se sentirá más gradualmente. Cada mes, decenas o cientos de miles de propietarios de viviendas en el Reino Unido realizan acuerdos a plazo fijo y tienen que volver a hipotecar. Cuando lo hagan, enfrentarán costos que son mucho más altos de lo que pagan actualmente, y algunos pueden verse obligados a vender.
“En un período de tiempo en el que es probable que la mayoría de la gente sufra caídas en los salarios reales, es una tormenta perfecta para los propietarios de viviendas que han comprado en los últimos 10 años y no están acostumbrados a tasas hipotecarias altas”, dijo Francis.
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Hay indicios de que los costos de endeudamiento más altos ya están afectando la demanda de casas nuevas, y el portal inmobiliario Rightmove informa que la actividad de los posibles compradores disminuyó la semana pasada en comparación con los promedios recientes, aunque modestamente.
La disminución de la demanda reducirá las transacciones en el Reino Unido desde una base ya baja según los estándares históricos. La menor demanda normalmente limita el crecimiento del precio de la vivienda y la escasez de transacciones significa que los datos pueden verse sesgados por un número limitado de transacciones.
“Claramente, lo que verá es un mercado inmobiliario de transacciones mucho más bajas dominado por los que se mudan según las necesidades y los ricos en efectivo”, dijo Lucian Cook, jefe de investigación residencial del Reino Unido en la agencia inmobiliaria Savills.
En los EE. UU., ya hay evidencia de que el mercado de ventas está saliendo a la luz, con volúmenes de transacciones cayendo en varias ciudades grandes.
El análisis de FT de los datos proporcionados por la empresa inmobiliaria Zillow hasta finales de julio de 2022 muestra que el crecimiento mensual de las ventas de viviendas en EE. UU. ha caído del 4,4 % en el punto álgido del repunte pospandémico a mediados de 2021 , a un mínimo de -2,2 por ciento sobre una base móvil de 12 meses.
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Fuera de la necesidad (la muerte, la deuda y el divorcio se mencionan con frecuencia como los tres principales impulsores de las ventas por parte de los agentes inmobiliarios), hay pocos incentivos para vender en un mercado a la baja. Pero los costos más altos para volver a hipotecar podrían presionar a algunos propietarios para que negocien con un descuento, arrastrando a la baja los precios promedio que establecen las transacciones registradas.
Las cifras de ventas decrecientes, la asequibilidad estirada y la presión sobre los propietarios de viviendas que vuelven a hipotecar podrían precipitar dolorosas correcciones de precios en el Reino Unido, EE. UU. y otros lugares.
A raíz del presupuesto de Kwarteng, múltiples pronósticos ahora muestran que los precios promedio de la vivienda en el Reino Unido caerán más del 10 por ciento en términos nominales durante los próximos dos años. Gracias al aumento de los precios durante la pandemia, incluso una caída tan pronunciada solo haría que los precios volvieran a los niveles registrados en mayo de 2021.
Sin embargo, las consecuencias podrían ser nefastas, especialmente para los compradores recientes. Debido a que la inflación se encuentra en niveles tan altos en los EE. UU. y Europa, una caída de 10 en los precios nominales representaría una caída en términos reales cercana al 25 por ciento, una caída mayor que la dolorosa corrección que siguió a la crisis financiera.
Visualización de datos por Steven Bernard y Patrick Mathurin