El aumento de las tasas aumenta la posibilidad de una caída de la propiedad

Brenda McKinley ha vendido casas en Ontario durante más de dos décadas e incluso para un veterano, los últimos años han sido impactantes.

Los precios en su parcela al sur de Toronto aumentaron hasta un 50 por ciento durante la pandemia. “Las casas se estaban vendiendo casi antes de que pudiéramos tener el letrero en el césped”, dijo. “No era inusual tener de 15 a 30 ofertas. . . había un frenesí de alimentación”.

Pero en las últimas seis semanas el mercado ha cambiado. McKinley estima que las casas han perdido un 10 por ciento de su valor en el tiempo que les tomaría a algunos compradores completar su compra.

El fenómeno no es exclusivo de Ontario ni del mercado residencial. A medida que los bancos centrales elevan las tasas de interés para frenar la inflación galopante, los inversionistas inmobiliarios, los propietarios de viviendas y los arrendadores comerciales de todo el mundo se hacen la misma pregunta: ¿se avecina un desplome?

“Hay una marcada desaceleración en todas partes”, dijo Chris Brett, jefe de mercados de capital para Europa, Medio Oriente y África de la agencia inmobiliaria CBRE. “El cambio en el costo de la deuda está teniendo un gran impacto en todos los mercados, en todo. No creo que nada sea inmune. . . la velocidad nos ha tomado a todos por sorpresa”.

Las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa, monitoreadas de cerca por los inversores en busca de pistas sobre lo que eventualmente podría suceder con los activos reales menos líquidos, se han hundido este año. El índice inmobiliario estadounidense Dow Jones ha bajado casi un 25 por ciento en lo que va del año. Las acciones inmobiliarias del Reino Unido cayeron alrededor de un 20 por ciento durante el mismo período, cayendo más y más rápido que su índice de referencia.

La cantidad de compradores comerciales que buscan activamente activos en los EE. UU., Asia y Europa ha caído drásticamente desde un pico pandémico de 3395 en el cuarto trimestre del año pasado a solo 1602 en el segundo trimestre de 2022, según datos de MSCI.

Los acuerdos pendientes en Europa también han disminuido, con 12.000 millones de euros en contratos a finales de marzo frente a los 17.000 millones de euros del año anterior, según MSCI.

Las ofertas que ya están en curso se están renegociando. “Todos los que venden de todo están siendo [price] astillado por posibles compradores, o bien [buyers] se están yendo”, dijo Ronald Dickerman, presidente de Madison International Realty, una firma de capital privado que invierte en propiedades. “Cualquiera que suscriba [a building] es tener que reevaluar. . . No puedo dejar de enfatizar la cantidad de revisión de precios que está ocurriendo en el sector inmobiliario en este momento”.

La razón es simple. Un inversor dispuesto a pagar 100 millones de dólares por un bloque de apartamentos hace dos o tres meses podría haber tomado una hipoteca de 60 millones de dólares con costes de préstamo de alrededor del 3 por ciento. Hoy podrían tener que pagar más del 5 por ciento, eliminando cualquier ventaja.

El aumento de las tasas significa que los inversores deben aceptar rendimientos generales más bajos o presionar al vendedor para que baje el precio.

“Aún no aparece en los datos de los agentes, pero hay una corrección, anecdóticamente”, dijo Justin Curlow, jefe global de investigación y estrategia de Axa IM, uno de los administradores de activos más grandes del mundo.

La pregunta para los inversores y propietarios inmobiliarios es cuán generalizada y profunda podría ser cualquier corrección.

Durante la pandemia, los inversores institucionales jugaron a la defensiva, apostando por sectores respaldados por una demanda estable a largo plazo. El precio de los almacenes, los bloques de apartamentos de alquiler y las oficinas equipadas para negocios de ciencias de la vida se dispararon en medio de una feroz competencia.

“Todos los grandes inversores cantan la misma partitura: todos quieren residencial, logística urbana y oficinas de alta calidad; activos defensivos”, dijo Tom Leahy, jefe de investigación de activos reales de MSCI en Europa, Medio Oriente y Asia. “Ese es el problema con los bienes raíces, tienes una mentalidad de rebaño”.

Con el efectivo cayendo en los rincones estrechos del mercado inmobiliario, existe el peligro de que los activos tengan un precio incorrecto, lo que deja poco margen para erosionarse a medida que aumentan las tasas.

Para los propietarios de propiedades “defensivas” compradas en la parte superior del mercado que ahora necesitan refinanciar, los aumentos en las tasas crean la posibilidad de que los propietarios “paguen más por el préstamo de lo que esperan ganar con la propiedad”, dijo Lea Overby, directora comercial. investigación de valores respaldados por hipotecas en Barclays.

Antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas este año, estimó Overby, “el cero por ciento del mercado” se vio afectado por el llamado apalancamiento negativo. “No sabemos cuánto es ahora, pero anecdóticamente está bastante extendido”.

Manus Clancy, director gerente sénior del proveedor de datos Trepp de CMBS con sede en Nueva York, dijo que si bien es poco probable que los valores se desplomen en los sectores más defensivos, “habrá muchos tipos que dirán ‘guau, pagamos de más por esto'”.

“Pensaron que podían aumentar los alquileres un 10 por ciento al año durante 10 años y que los gastos se mantendrían estables, pero el consumidor está siendo golpeado por la inflación y no pueden trasladar los costos”, agregó.

Si las inversiones consideradas seguras hace tan solo unos meses parecen precarias; Las apuestas más arriesgadas ahora parecen tóxicas.

El aumento del comercio electrónico y el cambio al trabajo híbrido durante la pandemia dejaron expuestos a los propietarios de oficinas y tiendas. Las tasas crecientes ahora amenazan con derribarlas.

Un artículo publicado este mes, “Trabajar desde casa y el apocalipsis inmobiliario de la oficina”, argumentó que el valor total de las oficinas de Nueva York finalmente caería en casi un tercio, un cataclismo para los propietarios, incluidos los fondos de pensiones y los organismos gubernamentales que dependen de sus impuestos. ingresos

“Nuestra opinión es que todo el stock de oficinas vale un 30 por ciento menos que en 2019. Eso es un golpe de $ 500 mil millones”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces y finanzas en la Universidad de Columbia y uno de los autores del informe.

El descenso aún no se ha registrado “porque hay un segmento muy grande del mercado de oficinas (80-85 por ciento) que no cotiza en bolsa, es muy poco transparente y donde ha habido muy poco comercio”, agregó.

Pero cuando las oficinas más antiguas cambian de manos, cuando los fondos llegan al final de su vida útil o los propietarios luchan por refinanciar, espera que los descuentos sean severos. Si los valores caen lo suficiente, prevé suficientes impagos de hipotecas como para plantear un riesgo sistémico.

“Si su relación préstamo-valor está por encima del 70 por ciento y su valor cae un 30 por ciento, su hipoteca está bajo el agua”, dijo. “Muchas oficinas tienen más del 30 por ciento de hipotecas”.

Según Curlow, ya se está eliminando hasta un 15 por ciento del valor de las oficinas estadounidenses en las ofertas finales. “En el mercado de oficinas de EE. UU., hay un mayor nivel de vacantes”, dijo, y agregó que Estados Unidos “es la zona cero de las tasas; todo comenzó con la Reserva Federal”.

Los propietarios de oficinas en el Reino Unido también tienen que lidiar con patrones de trabajo cambiantes y tarifas en aumento.

Hasta ahora, a los propietarios con bloques modernos y energéticamente eficientes les ha ido relativamente bien. Pero los alquileres de los edificios más antiguos se han visto afectados. La consultora inmobiliaria Lambert Smith Hampton sugirió esta semana que más de 25 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en el Reino Unido podrían exceder los requisitos después de que una encuesta descubriera que el 72 por ciento de los encuestados buscaba reducir el espacio de oficinas lo antes posible.

También se han desvanecido las esperanzas de que el comercio minorista, el sector más desfavorecido entre los inversores que se acercan a la pandemia, pueda disfrutar de una recuperación.

Los grandes inversores del Reino Unido, incluido Landsec, han apostado por los centros comerciales en los últimos seis meses, con la esperanza de aprovechar el repunte del comercio a medida que la gente regresa a las tiendas físicas. Pero la inflación ha desviado la recuperación.

“Había esta esperanza que tenían muchos propietarios de centros comerciales de que había un nivel en los alquileres”, dijo Mike Prew, analista de Jefferies. “Pero la crisis del costo de vida les quitó la alfombra debajo de ellos”.

A medida que las tasas suben desde niveles ultrabajos, también aumenta el riesgo de una reversión en los mercados residenciales donde han estado subiendo, desde Canadá y EE. UU. hasta Alemania y Nueva Zelanda. Oxford Economics ahora espera que los precios bajen el próximo año en aquellos mercados donde subieron más rápido en 2021.

Numerosos inversores, analistas, agentes y propietarios dijeron al Financial Times que el riesgo de una caída en las valoraciones de las propiedades había aumentado considerablemente en las últimas semanas.

Pero pocos esperan una caída tan severa como la de 2008, en parte porque las prácticas crediticias y el apetito por el riesgo se han moderado desde entonces.

“En general, parece que los bienes raíces comerciales están listos para una recesión. Pero tuvimos un fuerte crecimiento en Covid, por lo que hay espacio para que se desvíe antes de impactar algo. [in the wider economy]”, dijo Overby. “Antes de 2008, el apalancamiento era del 80 por ciento y muchas valoraciones eran falsas. No estamos allí ni mucho menos”.

Según el jefe de un gran fondo de bienes raíces, “definitivamente hay estrés en los bolsillos más pequeños del mercado, pero eso no es sistémico. No veo mucha gente diciendo. . . “Me comprometí a una adquisición de 2.000 a 3.000 millones de euros utilizando un formato puente”, como ocurrió en 2007″.

Agregó que si bien más de 20 empresas parecían precarias en el período previo a la crisis financiera, esta vez había quizás cinco.

Dickerman, el inversionista de capital privado, cree que la economía está preparada para un largo período de dolor que recuerda a la década de 1970 y que llevará a los bienes raíces a un declive secular. Pero seguirá habiendo apuestas ganadoras y perdedoras porque “nunca ha habido un momento de inversión en bienes raíces en el que las clases de activos estén tan diferenciadas”.