Dan Shannon felizmente diseñará una nueva torre de oficinas en Manhattan si un cliente así lo desea. Pero la mayoría de las veces, se le pide a Shannon, socio gerente de la firma de arquitectura de la ciudad de Nueva York MdeAS, que insufle nueva vida en edificios antiguos.
Se ha ganado la reputación de ser uno de los principales practicantes de la ciudad de lo que los arquitectos y desarrolladores denominan “reposicionamiento”.
La demanda de ese comercio en particular está siendo impulsada por la agitación en el mercado de oficinas más grande del mundo provocada por la pandemia de Covid-19 y el posterior aumento del trabajo desde casa. Si bien los edificios de oficinas más nuevos y llamativos aún atraen a los mejores inquilinos, las torres medianas están bajo una presión creciente para actualizarse o corren el riesgo de volverse obsoletas.
“Es pisar a fondo”, dijo Shannon sobre su carga de trabajo. “Por cada nuevo edificio hacemos 10 o 15 conversiones. Y eso es lo mismo en toda la ciudad”.
Entre otros proyectos, Shannon está trabajando en un desmantelamiento casi total de las antiguas torres One and Two Penn Plaza, monótonas de la década de 1970 que se ciernen sobre la estación Pennsylvania, para Vornado Realty Trust; una actualización del llamado Lipstick Building en 885 Third Avenue para SL Green Realty; y el edificio McGraw Hill en la calle 42 para Resolution Real Estate Partners.
Más recientemente, Harbour Group International seleccionó a Shannon para revivir el edificio Black Rock en Sixth Avenue, un hito modernista de la década de 1960 que fue durante décadas el hogar de la cadena de transmisión CBS de William Paley.
“¿Cómo pulimos Black Rock y luego le infundimos lo que buscan los inquilinos de hoy?” preguntó Shannon.
Alrededor del 70 por ciento de los 440 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas de Nueva York datan de antes de 1980, por lo que está listo para ser demolido o mejorado. Si los desarrolladores se estaban demorando en las renovaciones, Covid parece estar forzándolos.
Aunque reina la incertidumbre entre los desarrolladores de Nueva York, se está formando un consenso de que las oficinas deben convertirse en espacios más vibrantes y atractivos si quieren atraer a los trabajadores que se han acostumbrado a la comodidad de su estudio o Starbucks local. Eso significa servicios, como restaurantes, bares de vinos, estudios de yoga y gimnasios. También significa aire limpio, luz natural y espacio al aire libre.
“La gente quiere algo sexy y de mayor calidad ahora”, dijo Joe Iacono, cuya firma, Crescit Capital, es un prestamista de bienes raíces comerciales. “Es difícil incluso saber cuál es el valor de un edificio de oficinas antiguo en Nueva York en este momento”.
Las presiones ambientales también están en juego. Al igual que con otros lugares, la legislatura de la ciudad de Nueva York ha respaldado regulaciones que limitarán la cantidad de gases de efecto invernadero que pueden emitir los edificios. Los infractores incurrirán en penas cada vez más severas en los próximos años. Incluso sin tales reglas, los desarrolladores dicen que los inquilinos exigen edificios más eficientes energéticamente para satisfacer sus propias políticas climáticas.
La nueva construcción es una respuesta. La recientemente inaugurada One Vanderbilt de SL Green, una torre de última generación al lado de Grand Central Station, ha logrado obtener alquileres superiores a los $200 por pie cuadrado. La nueva sede de JPMorgan se está levantando a pocas cuadras de distancia.
Pero para otros, el reposicionamiento tiene sentido. Tiende a ser más rápido y cuesta menos que la nueva construcción. También implica menos problemas de zonificación. Un problema es si un inversionista puede adquirir un edificio deteriorado a un precio lo suficientemente bajo como para obtener una rentabilidad después de una costosa renovación.
Ese parece haber sido el caso de 100 Pearl Street, una torre de 26 pisos en el distrito financiero que se construyó en 1983. GFP y Northwind Group pagaron $308,5 millones por la propiedad parcialmente ocupada en 2018. Se embarcaron en una renovación de $250 millones que incluyó un nuevo salón de comidas, ascensores y sistemas mecánicos mejorados, un salón en la azotea y un nuevo ático. En diciembre, vendieron 100 Pearl, ahora más del 90 por ciento alquilados, a Commerz Real de Alemania por $ 850 millones.
“En el medio, es difícil sobrevivir”, es la lección que Jens Böhnlein, director global de gestión de activos de Commerz Real, extrajo del proyecto.
Incluso Shannon reconoce que no todas las torres de oficinas de Nueva York pueden ser rescatadas, ni siquiera por los mejores arquitectos. Algunos están mal ubicados o tienen otras verrugas incurables y no vale la pena la inversión. Es probable que algunos reciban solo renovaciones superficiales o imitaciones que no logran inspirar a los posibles inquilinos. Mientras tanto, se habla cada vez más de convertir algunas torres de oficinas en viviendas residenciales, un trabajo que es mucho más complicado.
“Solíamos sentirnos solos”, dijo Shannon sobre su abarrotado negocio. “Ahora es un mercado real. Y eso es algo bueno”.
Originario de Louisville, Kentucky, llegó a Nueva York en 1983, otro período desafiante para la ciudad. Le da crédito a Harry Macklowe por recordarles a sus compañeros desarrolladores las posibilidades de reposicionamientos después de su éxito con el edificio de General Motors en la Quinta Avenida. Macklowe lo compró en 2003 por un valor entonces récord de 1400 millones de dólares y gastó otros 150 millones de dólares en la renovación. Shannon ayudó a rediseñar el vestíbulo y la plaza, dando paso a la icónica tienda Apple. GM lo vendió cinco años después por 2.800 millones de dólares.
“La gente se dio cuenta de que se podía tomar un edificio que se había reducido de esa manera y hacer que funcionara como ningún otro”, dijo Shannon.
Dan Shannon está trabajando en un desmantelamiento casi total de la antigua Two Penn Plaza, una torre monótona de la década de 1970 que se cierne sobre la estación Pennsylvania © MdeAS
Entre otros cambios, los exteriores oscuros de PENN 2 se volverán a pintar y los tejados y terrazas se cubrirán con follaje © dbox
En Penn Plaza, el director ejecutivo de Vornado, Steven Roth, subió la apuesta. La remodelación tiene como objetivo arrojar un halo sobre un rincón oscuro de Manhattan y ofrecer alguna penitencia por el pecado arquitectónico de demoler la estación Penn original en 1963.
“Él dijo, ‘Dan, no quiero un edificio renovado. Quiero un edificio nuevo’”, dijo Shannon, quien está trabajando en el proyecto con Brad Zizmor de la firma de arquitectura A+I.
Las torres han sido rebautizadas como PENN 1 y PENN 2. El nuevo y elegante vestíbulo de tres pisos en la primera es una indicación de que solo tendrán un parecido pasajero con sus versiones anteriores cuando estén terminadas. Entre otros cambios, se volverán a pintar los exteriores oscuros y los techos y terrazas se cubrirán con follaje.
El objetivo es tomar el inquietante diseño de la década de 1970 e iluminarlo para una nueva era. Para mejorar la eficiencia energética, las nuevas ventanas utilizarán vidrios de triple acristalamiento y los sistemas de aire acondicionado se distribuirán por todos los edificios, lo que permitirá un aire más limpio y una refrigeración más personalizada.
El trabajo de Black Rock será menos extenso, en parte porque la torre diseñada por Eero Saarinen se adelantó a su tiempo al ofrecer los techos altos y la luz natural apreciados por los inquilinos de oficinas de hoy. Aún así, Shannon y Tom Vecchione del estudio de arquitectura Vocon esperan iluminar un vestíbulo empotrado que él describe como “un pozo oscuro”. También derribarán los diseños interiores de las oficinas e instalarán nuevos sistemas mecánicos.
“El vuelo hacia la calidad en Nueva York claramente está ocurriendo”, dijo Jim Vallos, director gerente de Harbor Group que contrató a Shannon para revitalizar Black Rock. “Realmente estamos buscando restaurarlo y mejorarlo, no solo pintarlo”.