Las noticias sobre el mercado de la vivienda se han vuelto casi aburridas en los últimos años. Precios de la vivienda más por las nubes. Los principiantes no tienen un pie en la puerta del mercado inmobiliario histérico. Los precios de las viviendas ocupadas por sus propietarios en el n más alto … – ‘sí sí sí’, pensaron muchos lectores ante el enésimo mensaje, ‘ahora lo sabemos’.
Hasta la semana pasada se habló de repente de hipérboles con el efecto contrario: ‘Enfriamiento rápido’, ‘la mayor caída de la historia’, ‘todas las señales están en rojo‘. Después de nueve años de aumentos de precios prácticamente ininterrumpidos, se produjo la primera tendencia real a la baja, anunció la asociación inmobiliaria NVM. En promedio, los precios de la vivienda cayeron un 5,8 por ciento en el tercer trimestre de este año en comparación con el trimestre anterior. En comparación: entre 2008 y 2013, el valor de las casas cayó alrededor de un 20 por ciento.
Ya se anticipó que algo sucedería con los precios: el aumento de las tasas hipotecarias, el aumento de la inflación y la incertidumbre sobre las facturas de energía hicieron que la asequibilidad de una vivienda ocupada por sus propietarios fuera un problema para más personas. “Pero no esperaba una caída tan pronunciada”, dice el profesor emérito del mercado inmobiliario Johan Conijn (Universidad de Amsterdam). ¿Qué significa la rápida caída del precio? ¿Todavía hay escasez de viviendas en un mercado enfriado? Y otras cuatro preguntas sobre los precios de la vivienda.
1 ¿Por qué los precios están cayendo tan rápido?
Una caída tan rápida en los precios de la vivienda como la del último trimestre es inusual. Por lo general, toma un tiempo antes de que un sentimiento cambiante realmente se filtre en los precios. Esto se debe a la llamada aversión a la pérdida, dice Conijn: la resistencia psicológica de los propietarios a aceptar un precio más bajo. Por lo general, solo están preparados para hacerlo cuando una casa ha estado en el mercado durante mucho tiempo. “Ahora eso aparentemente ha sucedido a gran escala”.
¿Cómo es eso posible? Jasper du Pont, que utiliza datos para investigar el mercado inmobiliario, sugirió: en Twitter que puede deberse a la sobreoferta masiva de los últimos tiempos. Su teoría: debido a que las casas se han puesto en el mercado a un precio relativamente bajo, con el objetivo de atraer a muchos espectadores que pujan entre sí, los propietarios se han acostumbrado a pedir precios por debajo del valor de mercado. Como resultado, ahora aceptan una oferta más baja más rápido.
A modo de ejemplo: una casa de 150.000 euros se puso quizás en el mercado por 140.000 euros por consejo de la inmobiliaria. En la antigua situación de sobreexcitación, un vendedor recibía 154.000 euros por él, ahora 145.000, todavía una multa, cantidad aceptable para el vendedor. Seguramente porque será considerablemente más de lo que él mismo pagó por ella, si la casa se compró hace algún tiempo.
Conijn encuentra una explicación plausible. Debido a las muchas sobreofertas, el valor de una casa se ha vuelto muy difuso, dice. “Los vendedores estaban constantemente sorprendidos por lo que todavía se ofrecía. Como resultado, es posible que ya no tengan una imagen tan clara de lo que vale una casa”. Pero la verdadera causa de la caída de los precios, dice, es, por supuesto, el aumento de los intereses hipotecarios y los costos de energía. Esto conduce a costos mensuales más altos, mientras que las personas pueden endeudarse menos, en un momento que ya es financieramente incierto: por ejemplo, la demanda está disminuyendo.
2 ¿La caída de los precios significa que la escasez de viviendas está disminuyendo?
El precio de una casa está determinado por lo que un comprador puede pagar actualmente por una casa, dice Piet Eichholtz, profesor de financiamiento de bienes raíces en la Universidad de Maastricht. Ahora que la asequibilidad está bajo presión debido a las altas tasas hipotecarias, el precio está cayendo. “Entonces se encuentra un nuevo equilibrio, a un precio más bajo. Y eso genera una nueva pregunta”, dice Eichholtz. Por lo tanto, el precio de la vivienda no solo está determinado por la demanda, sino que también influye en ella.
La actual escasez de viviendas es, en principio, independiente de esto. Esto incluye observar el crecimiento en el número de hogares, la migración esperada y las necesidades de vivienda. “No se pregunta: ¿a qué precio estás dispuesto a vivir en una casa?”, dice Eichholtz. “En ese sentido, el déficit es un concepto un poco extraño, porque ignora el mecanismo de precios”. Aún así, cree que es útil cuantificar la escasez de viviendas. “Da una idea de cuál es la demanda, ahora y en el futuro. De esa manera, sabrás qué construir y desarrollar”.
La verdadera causa de la caída de los precios es, por supuesto, el aumento de los intereses hipotecarios y los costos de energía.
Según el pronóstico más reciente de la agencia de investigación ABF Research, que calcula el déficit, ahora faltan 315.000 viviendas. Eso es el 3,9 por ciento del parque total de viviendas. Para llevar el déficit a un aceptable 2 por ciento, según los economistas, se necesitarían agregar 150,000 hogares en este punto. Para satisfacer la demanda en el futuro, se necesitarán más de 1,2 millones de viviendas nuevas en los próximos quince años.
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3 ¿Cuáles son las consecuencias de la caída de los precios de la nueva construcción?
Esos no son buenos. Los ingresos están cayendo, mientras que los costos de construcción han aumentado considerablemente desde la crisis de la corona; Luego, la producción se detuvo temporalmente. Por lo tanto, los proyectos de nueva construcción son más difíciles de rentabilizar. El mercado de obra nueva estará algo cerrado, espera Eichholtz. “Los inversionistas privados están atentos porque esperan que lleguen gangas, los inversionistas institucionales se están retirando y los compradores privados también están esperando”.
Por lo general, un proyecto de construcción solo despega si hay suficientes usuarios finales, en otras palabras, residentes. Y la nueva construcción ya no se vende tan rápido, informó el NVM la semana pasada. En el tercer trimestre de este año se han vendido un tercio menos de viviendas de obra nueva y solares edificables que en el mismo trimestre del año anterior. Los compradores dudan por la incertidumbre económica: no saben cuál será su situación dentro de dos o tres años, cuando la casa esté terminada y tengan la llave. Además, las nuevas construcciones son relativamente caras, la mitad de ellas cuestan más de cinco toneladas.
“Cuando los desarrolladores de proyectos ponen un proyecto en el congelador, no significa que nunca continuarán con él, pero sí significa que será más tarde ya diferentes precios”, dice Eichholtz. “Entonces habrá renegociaciones con los constructores”.
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4 ¿Qué consecuencias sociales tiene la caída de los precios?
Los propietarios-ocupantes, el 60 por ciento de los hogares, generalmente no están contentos con las caídas de precios. Pero debido a que el valor de las casas ha aumentado tan rápido en los últimos años, la mayoría de las personas no se inundarán (la deuda hipotecaria es entonces mayor que el valor de la casa). El grupo al que posiblemente se aplique esto está formado por personas que acaban de comprar su primera casa. Esto solo les afecta si tienen que mudarse, por ejemplo a causa de un divorcio. Según un cálculo del De Nederlandsche Bank (DNB), el 8 por ciento de los propietarios de viviendas estaría bajo el agua si los precios de la vivienda cayeran un 20 por ciento.
Pero la caída de los precios de la vivienda también afecta a quienes no tienen que mudarse. “Lo que sucede en el mercado de la vivienda es macroeconómicamente importante”, dice Conijn. Cuando los precios caen, los propietarios-ocupantes mantienen sus manos en los hilos de la bolsa, un efecto psicológico. Como resultado, el consumo cae, lo que lleva a la contracción económica. DNB tiene miedo de eso. Esto plantea riesgos para la estabilidad financiera, que ya está en juego debido a la inflación, las altas tasas de interés y la incertidumbre económica. DNB advirtió que si los hogares ya no pueden pagar su hipoteca, por ejemplo porque finaliza su período de tasa fija y de repente reciben pagos mensuales más altos, los bancos también tendrán problemas. Por lo tanto, DNB les exige que mantengan más capital.
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5 ¿Pueden los compradores primerizos volver a comprar una casa?
Los entrantes estarán contentos con una caída de precio. Sin embargo, el vuelco en el mercado de la vivienda no significa que sea más atractivo para ellos comprar una casa. En ese caso, la caída de los precios primero tendría que compensar el aumento de la carga hipotecaria. La tasa de interés ahora es más del 4 por ciento, en comparación con el 1,4 por ciento a principios de este año. Eso significa: costos mensuales considerablemente más altos y menos permitido pedir prestado. Los estándares de préstamo se endurecerán aún más el próximo año. Mientras que los precios siguen siendo fuertes debido a los enormes aumentos en los últimos tiempos. De media, una vivienda cuesta ahora 425.000 euros. Esta combinación de factores hace que sea más difícil que fácil comprar una casa. Pero los principiantes ponen un pie en la puerta antes: algunos de los cazadores de casas se han retirado. Así que menos competencia.
6 ¿Tendremos otra crisis de vivienda?
ABN Amro cree que los precios de la vivienda caerán un 2,5 por ciento el próximo año. ING llega al 4,5 por ciento. Sea cual sea el resultado, la situación es diferente de la anterior crisis de la vivienda, dice Conijn. En su punto más bajo en 2013, un millón de hogares estaban bajo el agua. “En aquel entonces, se podía pedir prestado el 120 o el 130 por ciento del valor de una casa sin tener que pagarla. Eso hizo que los hogares fueran extremadamente vulnerables a las caídas”. Esas hipotecas superiores ya no existen. “Hay amortizaciones y los préstamos son mucho más pequeños: máximo el valor de una casa”.
Eichholtz duda que los precios se derrumben por completo. Debido a la inflación, explica, la tasa de interés real es en realidad “extremadamente negativa”: después de todo, la cantidad que pide prestada hoy se ha reducido pasado mañana, si se ajusta a la inflación. Por lo tanto, financieramente es muy ventajoso sacar una hipoteca, razona. “La gente simplemente no piensa de esa manera, todavía no están acostumbrados a la inflación”.
Conijn pone las cosas en perspectiva. “El mercado inmobiliario es extremadamente volátil”, dice Conijn. “Para la mayoría de las personas, una crisis es simplemente una cuestión de esperar tiempos mejores”.