Pasar información sobre ofertas entre sí, ignorar a los compradores sin un agente del comprador, no cumplir con los acuerdos orales. Muchas personas que buscan casa se encuentran con este tipo de práctica de los agentes inmobiliarios. El registro de ofertas, que será obligatorio para los miembros de las principales organizaciones de corretaje a partir del próximo año, debería ayudar a poner fin a eso. Esto debería nivelar el campo de juego para los compradores, pero los vendedores también se benefician de un proceso de licitación más justo.
Las prácticas desleales en el mercado de la vivienda ocuparon un lugar destacado en la agenda política el año pasado después de que una línea directa de Eigen Huis, la asociación de propietarios de viviendas, recibiera más de seiscientas denuncias en dos meses. La mayoría de estos fueron quejas de los clientes.
Una de las medidas más importantes que el gobierno está tomando por el momento para mejorar el proceso de licitación es la introducción de un registro de licitaciones. En esto, los corredores deben registrar los detalles de cada oferta que se presenta. Una vez que se haya completado la venta, todas las partes involucradas tendrán acceso al libro de registro. El hecho de que los involucrados puedan verificar el proceso posteriormente debería alentar a los intermediarios a actuar con integridad.
El registro de licitaciones debería eventualmente convertirse en un requisito legal. El ministro Hugo de Jonge (Vivienda Pública y Planificación Territorial, CDA) ya acordó con las organizaciones inmobiliarias NVM, VBO y Vastgoedpro que obligarán a sus miembros a trabajar con él a partir de enero de 2023. Las organizaciones les han estado animando a hacerlo desde julio.
Caja fuerte digital
Uno de los proveedores de un sistema de registro de ofertas es Fair Bidding. Esta organización trabaja con VBO y también tiene asociaciones con NVM y VastgoedPro. El sistema dispone de un plazo fijo para la realización de pujas. Estos se colocarán en una ‘bóveda digital’. Nadie puede llegar a eso, ni siquiera el agente inmobiliario. Al final del período, el corredor y el vendedor revisan las ofertas y juntos deciden a quién le adjudicarán la casa.
Barry Duke y su ex mujer vendieron su casa en Ulft a través de un corredor que ya trabaja con este sistema. La transparencia que ofrece el libro de registro fue una razón importante para elegirlo. Duke: “Vivimos en un pueblo. Conocemos a todos los que han venido a mirar. Seguiremos viviendo aquí y por eso queríamos que esto se hiciera de una manera justa y que no se convirtiera en un negocio de caballos”. La casa tenía un precio de venta de 450.000 euros. Se recibieron siete ofertas y la propiedad finalmente fue al mejor postor por un poco más del 10 por ciento por encima del precio de venta.
El corredor Adriaan Tollenaar de Lelystad también está entusiasmado con este sistema. “Ya no tenemos que guardar ni contestar notas. Hay un proceso automatizado, todo entra automáticamente. Creo que es una gran ventaja para la parte vendedora”.
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Por supuesto, mediante el intercambio de caballos, o más precisamente, la «negociación», un corredor de ventas puede sacar el máximo provecho para su cliente. Si el proceso de licitación está completamente automatizado, esto no es posible, como también vio Marius Kooistra al vender su casa en Gendringen. “Cuando compré mi casa hace treinta y cinco años, pude negociar. Eso era diferente ahora. No escuché nada hasta que terminó el procedimiento. Por lo tanto, no puede decir que se debe agregar algo en beneficio de su propia billetera, pero este es un sistema justo”. La casa se vendió por un 6 por ciento por encima del precio de venta de tres toneladas.
‘También en interés de los vendedores’
Los vendedores también tienen interés en que su casa no se venda por una cantidad demasiado alta, piensa Leander Heutinck, el agente inmobiliario de Achterhoek de Kooistra y Duke que ha estado trabajando con el registro de ofertas Fair Bieden durante algún tiempo. “Un vendedor puede perder unos miles de euros, pero la mayoría de los vendedores también son compradores. Por supuesto que todo el mundo quiere un buen precio, pero en general la gente quiere hacerlo de forma decente”.
Se podría decir que un vendedor podría perder algunos miles de euros, pero la mayoría de los vendedores también son compradores.
Leander Heutinck Agente inmobiliario del interior
El corredor Tollenaar señala que también puede ser desfavorable para los vendedores si un comprador apuesta demasiado alto. “Puede que consiga unos miles de euros más, pero es un pensamiento a corto plazo. Una casa todavía necesita ser tasada. Si el valor es inferior a la oferta, existe la posibilidad de que se invoque la condición de financiación. Entonces el vendedor tardará seis semanas más”.
El registro de ofertas puede evitar que los vendedores propietarios se vean perjudicados por su propio corredor. Muchos corredores brindan asesoramiento hipotecario. Además, un comprador a menudo también tiene una casa para vender. A veces, un corredor de ventas le da una posición preferencial a un comprador que acude a él en busca de asesoramiento hipotecario y la venta de esa casa antigua. Si hay una oferta más alta, dicho corredor se la negará al vendedor. Heutinck: «Con el sistema de ‘Oferta justa’, esto ya no es posible porque el vendedor finalmente ve todas las ofertas a la vez y elige entre ellas».
Un proceso transparente también ayuda a generar más interés en una propiedad, continúa. “Nos hemos dado cuenta de que muchos compradores potenciales corren el riesgo de abandonar porque sienten que no tienen control sobre el proceso a menos que hablen con el agente de ventas. Eso ya no es necesario con este sistema. Los compradores tienen más control sobre con quién quieren hacer negocios y pueden concentrarse completamente en la oferta que quieren hacer al realizar una compra”.
Los vendedores de casas Barry Duke y Marius Kooistra compraron otra casa. Kooistra compró una vivienda de obra nueva a un precio predeterminado y por lo tanto no tuvo que hacer una oferta. Duke compró a través de un proceso de licitación similar al de vender su propia casa. Podría hacer una oferta en línea. Esto también funcionó bien. “He tenido una experiencia muy positiva como comprador y como vendedor.”
Sin estándar todavía
El hecho de que aún no exista un estándar claro para el registro de licitaciones es un punto débil en los planes del gobierno y las organizaciones de corretaje. Por ejemplo, un registro de ofertas en el que las ofertas no se registran automáticamente es vulnerable a la manipulación. Al no ingresar una oferta en el sistema, un agente inmobiliario que quiera asignar una vivienda a un comprador específico puede, por ejemplo, ocultar el hecho de que hubo una oferta más atractiva.
Broker Heutinck: “Ofrecer honestamente a través de una ‘bóveda digital’ proporciona una perspectiva completa. En lo que a nosotros respecta, esto debería convertirse en la norma si hay más solicitantes de una vivienda. Solo hemos tenido experiencias positivas en los últimos seis meses con excelentes resultados para los vendedores”.
Lourens Pel de Fair Bieden espera algún tipo de certificación para los sistemas de registro de licitaciones. Solo si se cumplen ciertos requisitos se puede certificar un registro de licitación. “Estamos trabajando duro en ello en este momento. Este es un proceso largo y difícil, pero al final evitamos las variantes que llevan el nombre de registro de ofertas, pero que son menos buenas para el consumidor”.