En julio, el presidente ejecutivo de Blackstone, Stephen Schwarzman, relató una reunión sorpresa con un inversionista en el vehículo inmobiliario privado de $ 69 mil millones en activos de la empresa diseñado para inversionistas individuales adinerados.
La persona se había acercado a Schwarzman para decirle que el fondo, llamado Blackstone Real Estate Income Trust, o BREIT, era su posición más importante. “Los amo a ustedes. Esto es increible. Todos mis amigos están perdiendo una fortuna en el mercado y yo sigo ganando dinero”, relató Schwarzman sobre la reunión en una llamada de ganancias trimestrales.
De hecho, los inversores estaban sacando dinero de BREIT en ese momento, lo que alarmó a los observadores cercanos de Blackstone. Los inversores retiraron más del 2 por ciento de sus activos netos ese mes, según fuentes familiarizadas con el asunto y documentos de valores, superando el umbral en el que Blackstone puede limitar los retiros de los inversores.
Los inversores asiáticos habían estado sacando efectivo del fondo durante la primavera y el verano a medida que los mercados inmobiliarios de la región se desplomaban. Algunos tenían un alto apalancamiento personal y se vieron afectados por llamadas de margen, dijeron dos personas familiarizadas con el asunto. BREIT, cuyo valor ha subido este año, podría venderse a precios elevados para hacer frente a las llamadas de efectivo.
A medida que las ventas se intensificaron y se trasladaron más allá de Asia, Schwarzman y el presidente de Blackstone, Jonathan Gray, sumaron cada uno más de 100 millones de dólares a sus inversiones en BREIT este verano, dijo una fuente con conocimiento del tema. Blackstone se negó a comentar sobre las compras.
Blackstone decidió no poner límites a los inversores que esperaban retirar dinero de BREIT en julio. Aunque siempre les ha dicho a sus inversionistas que el producto es solo semilíquido, tal movimiento podría haber despertado temores entre los inversionistas de que no podrían sacar su dinero fácilmente. Pero una creciente oleada de solicitudes de rescate obligó a BREIT a anunciar el jueves que finalmente elevaría las “puertas”, lo que permitiría al administrador del fondo limitar el volumen de activos rescatados, hasta fin de año.
La medida ha causado conmoción dentro de Blackstone, empañando lo que se ha convertido en el mayor motor de crecimiento de activos y tarifas dentro del administrador de activos alternativos más grande del mundo. El jueves, las acciones de Blackstone cayeron más del 7 por ciento y una gran cantidad de analistas rebajó su perspectiva sobre la compañía por temor a que la decisión pudiera detener su crecimiento.
“El caso bajista de salida de BREIT se está desarrollando”, dijo Michael Brown, analista de Keefe, Bruyette & Woods. “[We] espere que siga siendo un exceso en las acciones en los próximos trimestres”.
Blackstone creó BREIT en 2017 como una forma para que los inversores adinerados accedieran a su aclamada plataforma de inversión inmobiliaria. A diferencia de sus fondos tradicionales diseñados para inversores institucionales como las pensiones, que venían con vidas de 10 años, BREIT fue diseñado como un fondo “perpetuo” sin vencimiento. Los inversores interesados podrían comprar al valor liquidativo del fondo y Blackstone cobraría una comisión de gestión anual del 1,25 por ciento y una comisión de rendimiento del 12,5 por ciento sobre sus beneficios anuales por encima del umbral del 5 por ciento.
Blackstone contrató a cientos de empleados de ventas y marketing para vender BREIT y puso el fondo a disposición de los asesores patrimoniales. Incluso creó la “Universidad Blackstone”, un portal en línea donde los asesores podían ser adoctrinados sobre los méritos del fondo.
Presentó a BREIT ofreciendo a las personas ricas la misma capacidad que las grandes instituciones para diversificarse fuera de los mercados públicos y recibir dividendos saludables. Sin embargo, para hacerlo, tendrían que aceptar ceder algunos derechos de liquidez. El fondo permite que los clientes canjeen el 2 por ciento de los activos totales cada mes, con un máximo del 5 por ciento permitido en un trimestre calendario.
BREIT se convirtió en un gran éxito, atrayendo decenas de miles de millones de dólares en activos. Blackstone invirtió el dinero principalmente en logística y bienes raíces residenciales multifamiliares en EE. UU., donde predijo correctamente que la escasez de suministro impulsaría el aumento de los ingresos por alquiler. La cartera ahora asciende a $ 125 mil millones en activos brutos, que incluyen el apalancamiento que Blackstone ha utilizado para comprar propiedades.
En 2021, Blackstone lanzó un producto similar diseñado para inversiones basadas en deuda llamado BCRED. Los pares de la industria como KKR, Starwood y Brookfield han lanzado fondos para replicar el éxito de Blackstone, ya que también priorizan ganar inversionistas individuales adinerados como clientes.
“Tengo un poco de no negociable. . . Reit envidia”, dijo Marc Rowan, director ejecutivo de Apollo, el año pasado, refiriéndose a Blackstone. “Esto ha sido increíble. Felicitaciones a las empresas que realmente se han puesto al frente de este mercado y realmente nos han mostrado cuánto dinero hay por ahí”.
BREIT ha crecido hasta convertirse en una parte importante de las finanzas generales de Blackstone, representando alrededor del 10 por ciento de sus activos de pago bajo administración y alrededor de una quinta parte de las ganancias generales relacionadas con las tarifas, según analistas de Barclays. Dado que el fondo es ostensiblemente de naturaleza perpetua, los analistas han atribuido múltiplos de hasta 30 veces los ingresos por comisiones a los activos del fondo.
A medida que se invirtieron alrededor de $ 100 mil millones en BREIT y BCRED en los últimos años, el valor de mercado de Blackstone en ocasiones eclipsó al de Goldman Sachs.
Este año ha resultado ser más desafiante, ya que el aumento de las tasas de interés y la caída de las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa asustan a algunos inversores inmobiliarios. Más del 70 por ciento de los reembolsos de BREIT provienen de Asia, informó anteriormente el FT, donde los mercados inmobiliarios regionales se han desplomado.
El éxito de BREIT también lo hizo vulnerable a los reembolsos de los inversores. El fondo ha generado un rendimiento total del 9,3 por ciento este año, mientras que los fideicomisos inmobiliarios cotizados en EE. UU. han disminuido alrededor del 20 por ciento. Dado que el fondo recompra las solicitudes de reembolso al valor liquidativo de su trimestre más reciente, se convirtió en un activo poco frecuente que los inversores que buscaban recaudar efectivo pudieran vender a máximos anuales.
Los inversionistas estadounidenses adinerados comenzaron a presentar solicitudes para recortar partes de sus participaciones este otoño. Algunos obtuvieron ganancias en BREIT y compensaron los impuestos con pérdidas en otros activos, dijeron fuentes familiarizadas con el asunto. Ahora que Blackstone tiene retiros limitados, la demanda de los inversores de retirar su dinero del fondo puede intensificarse.
“Nuestra opinión es que la mayor tasa de crecimiento está detrás de BREIT”, dijo William Katz, analista de Credit Suisse. Katz dijo que los rescates ponen en duda el verdadero valor de BREIT para Blackstone y disminuirán la capacidad de la firma y sus pares para recaudar dinero de inversionistas adinerados en el futuro.
“La pregunta final debe hacerse sobre la eficacia de estos productos si los clientes solo quieren retirar su efectivo”, dijo, cuestionando cuán perpetuo es ese capital.
La prisa de los inversores por las salidas se produjo antes de que BREIT informara sobre cualquier impacto financiero derivado del aumento de las tasas de interés, la desaceleración de la economía o la caída de las valoraciones de las propiedades. Los críticos de la forma en que se valoran los vehículos privados señalan que el fondo ha ganado este año, mientras que los mercados públicos más volátiles han caído considerablemente. Blackstone dice que sus valoraciones enfatizan el desempeño financiero subyacente de sus propiedades y no cambian rápidamente el sentimiento de los inversores y han representado tasas de interés más altas.
El jueves, Blackstone anunció la venta de $1.270 millones de una participación minoritaria en dos casinos de Las Vegas propiedad de BREIT, que fuentes dijeron al Financial Times que podrían usarse para respaldar la liquidez del fondo. BREIT ganó aproximadamente el doble de su dinero con las inversiones durante tres años y vendió $ 5 mil millones en activos este año por encima de sus valores contables, dijeron las fuentes. BREIT está considerando la venta de otros activos, pero insiste en que no será una venta forzosa.
Algunos asesores creen que la limitación de los reembolsos evitará cualquier riesgo de ventas forzadas, pero aconsejan a los clientes que dejen de comprometerse con BREIT.
“Las puertas son una de las características de la inversión que realmente protege a los inversores”, dijo Andy Kapyrin, director de inversiones de RegentAtlantic, un asesor de inversiones registrado con alrededor de $ 6 mil millones en activos bajo administración.
“No creo que los riesgos de liquidez sean tan grandes como para que deban registrar una ganancia de capital para salir. Para los inversores que no están interesados, recomendamos un enfoque cauteloso”.
“BREIT ha brindado rendimientos extraordinarios a los inversores desde su inicio hace casi seis años y está bien posicionado para el futuro”, dijo Blackstone en un comunicado.