Los inversores en fondos inmobiliarios del Reino Unido han tenido altibajos desde la votación del Brexit. Ahora están perdiendo la paciencia.
La semana pasada, el gestor de fondos M&G anunció planes para cerrar su fondo inmobiliario de £565 millones y devolver efectivo a los clientes, citando la disminución del interés de los inversores minoristas. Un día después, St James’s Place suspendió la negociación de su fideicomiso inmobiliario de 829,5 millones de libras esterlinas tras un aumento en las solicitudes de reembolso.
Un tercer fondo inmobiliario, gestionado por Canada Life Asset Management, anunció a principios de mes planes de cerrar por el mismo motivo. “Tras las recientes solicitudes de reembolso de los inversores, hemos llegado a la conclusión. . . el fondo no será comercialmente viable”, dijo Michael White, director de propiedades del Reino Unido en Canada Life Asset Management.
No es la primera vez que los inversores británicos viven esta experiencia. Los fondos inmobiliarios han vivido prisas por la salida y cierres temporales intermitentes desde 2016.
Pero el aumento de las tasas de interés ha provocado un marcado cambio en la inversión, alejándose de estos fondos, que vienen acompañados de preocupaciones sobre el aumento de los costos de la deuda y las oficinas vacías después de la pandemia, y hacia productos de renta fija y efectivo que parecen más atractivos y seguros.
Max Nimmo, analista inmobiliario de la corredora de bolsa Numis, señaló los problemas particulares de los fondos inmobiliarios «abiertos», que permiten transacciones diarias cuando el activo subyacente es inherentemente ilíquido.
«Después de varias cancelaciones de fondos en los últimos años, la confianza en los vehículos de duración indefinida ha seguido disminuyendo», dijo. «Nos sorprende que el mercado haya tardado tanto en aceptar esto».
Los reembolsos de fondos inmobiliarios del Reino Unido han sido consistentemente altos durante el año pasado, con entre £50 y £190 millones retirados en términos netos cada mes, según Morningstar.
Unos 1.400 millones de libras abandonaron el mercado en ese período, reduciendo su valor total a 10.400 millones de libras a finales de septiembre, en comparación con un máximo de 35.000 millones de libras en abril de 2016.
Este «goteo» de reembolsos constantes hace que sea más difícil para los administradores de fondos cumplir con las solicitudes a medida que el efectivo en el fondo se reduce, dijo Oli Creasey, jefe de investigación inmobiliaria del grupo de gestión de inversiones Quilter Cheviot.
«Si [funds] «Si has vendido propiedades que son líquidas y deseables, empiezas a buscar en la lista propiedades que tardarían seis meses en venderse», dijo. Esto incluye centros comerciales y grandes bloques de oficinas, para los cuales los compradores son pocos y espaciados.
Los últimos meses han provocado un nuevo enfriamiento en el mercado inmobiliario comercial. Los banqueros centrales mundiales han dicho que incluso si las tasas de interés no aumentan más, es probable que se mantengan altas durante algún tiempo.
Keith Breslauer, director general de la gestora de fondos inmobiliarios Patron Capital, dijo que para los propietarios de bienes raíces “esto implica que tendrán que lidiar con un alto costo de deuda durante mucho tiempo, y si tienes un alto costo de endeudamiento, las valoraciones caerá».
Los fondos abiertos ofrecen a los inversores minoristas opciones para invertir su dinero en propiedades comerciales, una clase de activos a la que, de otro modo, sería muy difícil acceder. La estructura permite a los inversores comprar o vender fácilmente el fondo, aunque esto va en contra de los meses que puede llevar comprar o vender las propiedades subyacentes.
Los fondos inmobiliarios abiertos son particularmente populares en el Reino Unido, por lo que los inversores británicos se han visto más afectados si se bloquean los retiros debido a la turbulencia del mercado y un aumento repentino en las solicitudes de reembolso. Pero los fondos inmobiliarios de otros lugares también se han visto afectados por las retiradas de inversores.
A finales de 2022, Blackstone, el mayor gestor de activos alternativos del mundo, limitó la capacidad de los inversores para retirarse de su Real Estate Income Trust cerrado de 66.000 millones de dólares después de recibir un gran número de solicitudes de reembolso, aunque la empresa dijo que había habido una fuerte caída. disminución de las solicitudes desde entonces.
En el Reino Unido, las normas de la Autoridad de Conducta Financiera exigen que los administradores de fondos inmobiliarios consideren suspender los fondos durante condiciones extremas del mercado, lo que ocurrió en 2016 después de la votación del Brexit, en 2020 durante la pandemia y a finales del año pasado como resultado de la “mini » Presupuesto.
Se han pedido más medidas para proteger a los inversores de fondos inmobiliarios del Reino Unido, y la FCA lanzó una consulta en agosto de 2020 para reducir el potencial de daño a los inversores.
Uno de los próximos pasos es el resultado de una consulta gubernamental separada sobre cómo un período de aviso de 90 a 180 días para los reembolsos, propuesto por la consulta de la FCA, afectaría a las “cuentas de ahorro individuales”. Estas cuentas de ahorro con eficiencia fiscal deben permitir a los clientes acceder a sus fondos o realizar transferencias a otra Isa dentro de los 30 días posteriores a la solicitud.
HMRC, que dirige la consulta Isa, dijo al Financial Times que todavía estaba considerando los resultados.
Los reguladores de otros lugares también han centrado su atención en el problema. En abril, el Banco Central Europeo pidió reformas a los fondos inmobiliarios comerciales para reducir el riesgo potencial para una «estabilidad financiera más amplia», si los inversores se apresuran a retirar su dinero en masa.
La Junta de Estabilidad Financiera y la Organización Internacional de Comisiones de Valores dijeron en julio que los administradores de fondos que invierten en activos ilíquidos deberían cobrar a los clientes por los retiros para disuadir a los inversores de apresurarse a salir si había turbulencias en el mercado.
Pero todo esto llega demasiado tarde para los inversores de los fondos británicos recientemente suspendidos.
M&G ha dicho a sus clientes que habrá que esperar hasta 18 meses para recuperar todo su dinero. «Consideramos varias opciones, pero creemos que esta es la decisión correcta para nuestros inversores», dijo Neal Brooks, director global de productos y distribución de M&G.
Mientras tanto, el director de inversiones de SJP, Tom Beal, dijo anteriormente en un comunicado que la compañía estaba: “Evaluando las condiciones del mercado y monitoreando de cerca las valoraciones de las propiedades dentro del fondo. Nos comprometemos a reanudar las negociaciones tan pronto como estemos satisfechos de que las condiciones son las adecuadas”.