René Benko cultivó durante años estrechas relaciones políticas en su Austria natal. Para su grupo Signa, uno de los promotores inmobiliarios más destacados de Europa, que implosionó el mes pasado, resultaron extremadamente valiosos.
Los políticos no eran sólo asiduos a los partidos de la sociedad vienesa de Benko. Formaron parte de las juntas directivas de Signa, se unieron a su dirección y fueron contratados para abrir puertas y recaudar fondos.
Entre ellos se encuentran dos ex cancilleres, Sebastian Kurz y Alfred Gusenbauer, una vicecanciller, Susanne Riess-Hahn, y un ministro del Interior, Ernst Strasser, así como ex diputados, altos funcionarios y funcionarios municipales.
Los vínculos de Benko con la élite política austriaca ya han atraído la atención de los fiscales anticorrupción como parte de una investigación más amplia dirigida a los círculos políticos del país, iniciada en 2021. Pero con el colapso de Signa Holding en la administración el mes pasado, el historial de Benko en negociaciones y redes políticas es ahora de gran interés para los acreedores e inversores de la empresa.
Junto con la deuda, las conexiones políticas fueron un ingrediente clave que elevó a Signa a su posición como uno de los principales promotores inmobiliarios de Europa, con una cartera que, según afirmaba, valía 27.000 millones de euros y activos que incluyen Selfridges en Londres y KaDeWe en Berlín.
«El dinero barato y el aumento de los precios inmobiliarios impulsaron el ascenso de Signa, pero Benko no se dejó llevar por las condiciones del mercado», afirmó Marcus How, jefe de investigación de la consultora de riesgos empresariales VE-Insight, con sede en Viena. “Gran parte de su éxito dependió de. . . haciendo las conexiones correctas. Así es como funcionan muchos negocios. . . pero Benko fue más allá”.
Una revisión realizada por el Financial Times de documentos que incluyen registros de propiedad y materiales de inversionistas, órdenes judiciales y testimonios jurados relacionados con tres acuerdos inmobiliarios de Signa en Viena muestra cuán beneficiosas han sido las relaciones políticas para el grupo de Benko.
Signa compró el trío de propiedades por 250 millones de euros. Poco antes de que estallara la crisis el mes pasado, la empresa los valoró en 1.200 millones de euros.
Signa se negó a hacer comentarios para este artículo.
Österreichische Postsparkasse
Signa adquirió la Österreichische Postsparkasse, antigua sede de la caja de ahorros postal de Austria y uno de los monumentos modernistas más destacados de Viena, por 130 millones de euros en 2013. Seis años más tarde, el grupo acordó un contrato de alquiler inusualmente largo de 99 años con la Bundesimmobiliengesellschaft ( BIG), la agencia federal de propiedad.
De la noche a la mañana, Signa duplicó el valor del edificio en sus libros, gracias a las peculiaridades de las auditorías inmobiliarias en Austria y Alemania, donde las valoraciones se basan en el rendimiento de los ingresos por alquiler, la duración y la fiabilidad.
BIG dijo que no tenía ningún papel ni conocimiento de las valoraciones de Signa y que su interés en Postsparkasse estaba impulsado por la necesidad de asegurar un espacio en el centro de la ciudad para la Universidad de Artes Aplicadas. «Los alquileres están por debajo de los alquileres habituales de oficinas en el primer distrito», dijo en un comunicado.
Según documentos vistos por el Financial Times, Signa valora ahora el edificio Postsparkasse en 391 millones de euros, 100 veces los actuales ingresos anuales por alquiler del edificio. Según los expertos, las valoraciones típicas de propiedades comparables en otros mercados occidentales son de 20 a 30 veces los ingresos por alquiler.
El contrato de alquiler a largo plazo con una agencia que llevaba implícitamente la calificación crediticia del Estado austriaco fue crucial para que los auditores aprobaran la valoración, según dos personas con conocimiento directo de la contabilidad de Signa.
Las conexiones de Signa en el nivel más alto de BIG y su empresa matriz Öbag, el fondo de inversión estatal de Austria, facilitaron ese proceso.
Mucho antes del acuerdo, ya había contratado al director ejecutivo de BIG, Christoph Stadlhuber, ex jefe de gabinete del ministro de Economía y Trabajo de Austria, Martin Bartenstein, en 2011. (Stadlhuber, que no pudo ser contactado para hacer comentarios, es ahora director general de Signa Holding , la empresa central del grupo inmobiliario de Benko y responsable de sus operaciones en Austria).
Benko también tenía una relación personal con el director de Öbag en el momento de la transacción con Postsparkasse, Thomas Schmid.
Schmid fue un antiguo alto funcionario del Ministerio de Finanzas y uno de los lugartenientes más importantes del gobierno del canciller Kurz. En ambos puestos, Schmid participó en los planes de Benko para la Postsparkasse.
Después de emerger como figura central en la investigación anticorrupción iniciada en 2021, desde entonces se ha convertido en testigo de la corona. Su testimonio, así como decenas de miles de mensajes de texto desde su teléfono (ambos revisados por el Financial Times) muestran lo importante que era para Benko y Signa.
Benko y Schmid se veían y se enviaban mensajes periódicamente. Dos años antes de que se firmara el contrato de arrendamiento de Postsparkasse, Benko le ofreció un paquete salarial anual de 600.000 euros para convertirse en “representante general” de Signa, según mensajes de texto filtrados obtenidos por los fiscales. Benko ha insistido en que la oferta nunca fue seria.
En su testimonio, Schmid también dijo que Benko lo invitó a bordo de su yate, Roma, a su exclusivo hotel en Lech, en los Alpes, y en sus escapadas de fin de semana a Ibiza, donde le prometió recibir un trato VIP para Schmid en lugares como Lío y The Blue. Aguja.
El abogado de Schmid se negó a hacer comentarios en nombre de su cliente para este artículo. Benko anteriormente había desestimado el testimonio de Schmid calificándolo de “palabras” y negó haberle ofrecido sobornos a cambio de favores.
Rennstraße 2
En Renngasse 2 se encuentra el Tribunal Supremo de Austria. Desde que adquirió la propiedad por 60 millones de euros en 2010, Signa había más que duplicado la valoración hasta 160 millones de euros en 2021, ayudada por un mercado inmobiliario en auge.
Ese año Signa empezó a hablar con BIG sobre un contrato de arrendamiento de 99 años. El grupo de Benko buscaba «celebrar un contrato con BIG para todo el edificio que aseguraría al prestatario unos ingresos constantes durante un máximo de 99 años sin ningún riesgo inmobiliario», según una solicitud de préstamo presentada por Signa en aquel momento, un copia del cual fue vista por el FT. «Esto daría como resultado un aumento significativo de la valoración», afirmó.
Signa indicó que se estaba preparando para valorar el activo en 283 millones de euros una vez que se asegurara el arrendamiento. En nueve meses, Signa planeó emitir 240 millones de euros en bonos contra el activo, para ayudar a financiar otros proyectos.
Sin embargo, el trato nunca se completó. En junio de 2021, Schmid fue expulsado de Öbag. BIG no dio ninguna razón para abandonar el trato. Anteriormente había declarado que no tenía intención de firmar un contrato de arrendamiento por 99 años.
Mariahilferstrasse
Durante la Navidad de 2017, Benko diseñó lo que se suponía sería su mayor golpe de desarrollo en Viena hasta el momento, con la ayuda del recién instalado canciller Kurz.
El 24 de diciembre de ese año, cuando la cadena de muebles austriaca Kika/Leiner se enfrentaba a la perspectiva de la quiebra el 1 de enero, a Benko le ofrecieron comprar la tienda insignia de la empresa en Mariahilferstrasse, la principal calle comercial de Viena, por 60 millones de euros.
Según informes de prensa de la época, Kurz y su ministro de Justicia ordenaron que un tribunal comercial de Viena permaneciera abierto durante las vacaciones para que se pudiera aprobar la transacción.
Para el canciller, el acuerdo fue un ejemplo de su tipo de política eficiente: eliminar la burocracia para salvar 5.000 puestos de trabajo.
En respuesta a las afirmaciones de que había ayudado indebidamente a Benko a cerrar el trato, la cancillería dijo en ese momento: “El enfoque del gobierno federal es ofrecer una administración orientada al servicio. Esto se aplica especialmente a los ciudadanos y, por supuesto, también a las empresas cuando se trata de salvar puestos de trabajo locales”.
Benko y Signa negaron anteriormente haber recibido ayuda especial.
Desde entonces, Signa ha derribado el edificio Kika/Leiner y está construyendo unos grandes almacenes de lujo, que llamará Lamarr, en honor a la actriz austriaca de Hollywood Hedy Lamarr. El edificio diseñado por Rem Koolhaas estará terminado el próximo año.
Signa ha dicho a los inversores que la propiedad, en la que ha gastado 190 millones de euros además del precio de compra de 60 millones de euros, valdrá más de 615 millones de euros una vez terminada, según los documentos de presentación de Signa vistos por el Financial Times.
Kurz se vio obligado a dejar la cancillería en 2021, derribado por el mismo escándalo que enredó a Schmid. Pero ha mantenido relaciones con Benko. Este año, el excanciller ayudó a organizar una recaudación de fondos de 100 millones de euros para Signa, por una tarifa de 2,5 millones de euros (de los cuales todavía le deben 1,6 millones de euros).
Un portavoz de Kurz confirmó que Signa le debía honorarios importantes por una inversión que ayudó a organizar para Signa, y se negó a hacer más comentarios.
Innsbruck
En octubre del año pasado, la policía austriaca se abalanzó sobre la sede de Signa en Innsbruck como parte de una investigación anticorrupción más amplia. No se han presentado cargos contra Benko, quien ha negado haber actuado mal.
Signa subrayó en su momento que no era objeto de ninguna investigación. Sin embargo, según una copia de la orden a la que tuvo acceso el Financial Times, los activos de Signa sí lo son. El testimonio de Schmid ha llevado al equipo anticorrupción a fijar su mirada en Benko y en muchos de sus primeros negocios inmobiliarios en Viena.
La atención se ha centrado en los impuestos que Benko podría haber evadido. Pero el alcance de la investigación también cubre las valoraciones de las propiedades de Signa y cómo Benko llegó a adquirirlas.
Aunque Benko sigue siendo el mayor accionista de Signa, no ha hecho comentarios públicos desde que Signa Holding solicitó la administración.
“Como grupo de empresas siempre estamos en contacto con los políticos. . . independientemente de cualquier orientación política o afiliación partidista”, dijo a los parlamentarios en 2021. “Somos un importante empleador y, lo que es más, económicamente importante y activo en zonas sensibles del centro de la ciudad. Los políticos siempre están interesados”.