Blackstone está tratando de resolver disputas legales con los grupos sin fines de lucro que operan algunas de sus propiedades de viviendas asequibles mientras se enfrenta a un fallo legal sobre los derechos de propiedad en parte de una cartera de $ 5,100 millones que el grupo de inversión compró a AIG el año pasado.
Una victoria en la corte de apelaciones para un operador de vivienda alineado con la iglesia en Michigan podría marcar un punto de inflexión para las organizaciones sin fines de lucro de vivienda en todo el país que están tratando de reclamar la propiedad total de los edificios que operan para que puedan dejar de hacer pagos anuales a Blackstone y otros inversionistas. .
Blackstone, la firma de capital privado más grande del mundo, compró activos inmobiliarios por valor de más de $ 20 mil millones durante la pandemia de coronavirus, incluidas las residencias estudiantiles, un arrendador de alquiler con opción a compra y la cartera de AIG de 678 desarrollos de alquiler controlado financiados a través de un bajo costo federal. programa de desgravación del impuesto sobre la renta.
Los acuerdos representan el mayor avance de Blackstone en el mercado inmobiliario estadounidense desde la crisis financiera. La antigua cartera de AIG, ahora conocida como April Housing, se encuentra entre las mayores inversiones en Breit, el fideicomiso de inversión en bienes raíces no cotizado de $ 63 mil millones de Blackstone que es popular entre los inversionistas minoristas adinerados.
Pero las ganancias futuras de Blackstone de algunos de esos bloques de apartamentos con alquiler controlado se han visto empañadas por una disputa con operadores de viviendas sin fines de lucro sobre el significado de los contratos que AIG firmó hace más de una década cuando adelantó dinero para la construcción a cambio de una asignación de créditos fiscales.
Entre los desarrollos en disputa se encuentra una comunidad de jubilados subsidiada en Michigan conocida como Presbyterian Villages, que fue renovada con financiamiento de construcción de AIG. A cambio, la aseguradora recibió créditos fiscales que redujeron sus pagos al gobierno federal en más de su desembolso original, lo que le permitió obtener ganancias durante 15 años.
Con esos créditos fiscales agotados, el grupo de la iglesia que opera Presbyterian Villages invocó una cláusula contractual que es común en los acuerdos de financiación de viviendas para tratar de forzar el vehículo a través del cual AIG tenía su participación para vender por una suma nominal.
AIG demandó para detener la transacción, argumentando que no se la podía obligar a vender, y Blackstone heredó el litigio cuando compró la cartera en diciembre.
Ese caso, y otros similares, se habían adelantado principalmente a AIG antes que al acuerdo de Blackstone, y los tribunales de Nueva York y Michigan aceptaron en gran medida la interpretación de la aseguradora del contrato que firmó.
Pero esa dinámica cambió con un fallo emitido por la corte de apelaciones de Estados Unidos con sede en Cincinnati para el sexto circuito en mayo.
Se solicitó a la corte de apelaciones que resolviera una disputa técnica sobre un mecanismo consagrado en el código fiscal de EE. UU. que, según las organizaciones sin fines de lucro, debería permitirles reclamar la propiedad de los edificios que administran sin pagar el precio de mercado a una empresa como Blackstone.
El sexto circuito se puso del lado de las organizaciones sin fines de lucro que han argumentado que el llamado «derecho de preferencia» se puede ejercer incluso si ningún postor externo ha hecho una oferta ejecutable para adquirir la propiedad.
Pero en un fallo de amplio alcance, los jueces fueron más allá y establecieron una visión de cómo se supone que funciona el programa de crédito fiscal, que según los expertos legales podría significar problemas para los inversores que buscan obtener un rendimiento del aumento del valor de las propiedades en barrios aburguesados.
El contrato de financiación de Presbyterian Villages permitió a AIG y Blackstone “cosechar los beneficios de los créditos fiscales a la vivienda, no de las ganancias de apreciación a largo plazo de la propiedad”, dijeron los jueces.
“La esperanza es que estas decisiones recientes coloquen a las organizaciones sin fines de lucro en una posición de negociación más favorable frente a los inversionistas externos que exigen pagos en efectivo”, dijo Robert Rozen, un abogado que ayudó a diseñar el programa de crédito fiscal en la década de 1980. y ahora trabaja con viviendas sin fines de lucro.
“Los tribunales han comenzado a profundizar más en lo que pretendía el Congreso, y esto está dando como resultado decisiones que van en contra de estos inversionistas externos”, agregó Rozen.
April Housing hizo caso omiso del fallo del sexto circuito y dijo que “no tuvo impacto en la economía del acuerdo o en la forma en que nos relacionamos con nuestros socios”.
Pero David Davenport, abogado del grupo eclesiástico que opera la comunidad de jubilados en Michigan, dijo que la compañía propiedad de Blackstone cambió su posición hacia su cliente después de que el sexto circuito publicara su fallo el 10 de mayo.
“April Housing se puso en contacto por primera vez con Presbyterian Villages of Michigan para discutir la posible resolución del caso el 11 de mayo”, dijo Davenport, y agregó que las conversaciones continúan.
Si no se llega a un acuerdo, el destino de la propiedad se decidirá después de que un tribunal inferior resuelva las cuestiones legales restantes.
Si bien el fallo del sexto circuito solo es vinculante en Michigan y otros tres estados, sigue fallos similares contra otros proveedores de financiamiento de viviendas en jurisdicciones que incluyen Massachusetts y Delaware.
Blackstone está tratando de resolver otras dos demandas en las que afirma los derechos de propiedad sobre propiedades que son operadas por organizaciones sin fines de lucro, según personas familiarizadas con la situación.
La firma de capital privado le dijo a un tribunal de apelaciones en marzo que estaba “en las etapas finales de una resolución comercial” con una organización de vivienda sin fines de lucro con sede en Nueva York que buscaba reclamar la propiedad total de un edificio de apartamentos en Brooklyn. La solución propuesta reflejaría el «compromiso de ambas partes con la vivienda asequible». [and] resultaría en una solución de este caso”, agregó un abogado de la firma.
Tres días después de que el sexto circuito emitiera su fallo, April Housing retiró su oferta de que un tribunal estatal de Virginia desestimara una demanda presentada por otra organización sin fines de lucro, Wesley Housing, y optó por cancelar una audiencia programada y pagar los costos de su oponente.
April Housing no dijo por qué decidió retirar abruptamente la moción de Virginia, que presentó algunos argumentos similares a los que fracasaron en el caso de Michigan. Desde entonces, la compañía ha presentado un documento que indica que niega las afirmaciones de Wesley.
La compañía respaldada por Blackstone dijo en un comunicado que estaba “trabajando de manera proactiva con estos socios para resolver el litigio heredado desde nuestra adquisición hace menos de seis meses”.