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El desarrollador inmobiliario chino Shimao Group Holdings pagó 24.000 millones de yuanes (3.300 millones de dólares) en 2017 por terrenos destinados a un proyecto comercial de prestigio que estaría dominado por un rascacielos de 500 metros de altura, con impresionantes vistas de Shenzhen.
El precio fue un récord en ese momento para la ciudad sureña de rápido crecimiento que limita con Hong Kong, pero seis años después, esos planes no se han realizado y la tierra se volvió a poner a la venta este mes con un gran descuento de $ 1.8 mil millones. Sin embargo, aún no recibió ofertas en la subasta en línea ordenada por un tribunal de Beijing después de que Shimao no cumpliera con sus deudas.
La trama no desarrollada y no deseada es uno entre muchos ejemplos de una parálisis que se ha apoderado durante casi dos años de una industria inmobiliaria que es fundamental para la economía de China.
Durante décadas, desarrolladores privados como Shimao, Evergrande, Kaisa y Sunac habían encabezado el proceso de urbanización de China. Pero desde finales de 2021 en adelante, comenzaron a dejar de pagar las enormes deudas que habían acumulado. Desde entonces, han tenido problemas para recaudar fondos o no han podido aliviar la presión sobre sí mismos mediante la venta de activos.
Beijing ofreció a la industria un paquete de medidas de apoyo tentativas en noviembre, que reiteró y amplió parcialmente esta semana. Incluye la flexibilización de las reglas para la adquisición de propiedades y la extensión de las deudas. Pero sus esfuerzos hasta ahora no han logrado revivir la actividad del mercado, desde compras de terrenos hasta nuevos fondos, en una industria que durante años fue impulsada por el sector privado.
“Lo que estamos viendo es una total falta de confianza en el sector inmobiliario chino”, dijo Andrew Lawrence, analista inmobiliario asiático de TS Lombard.
Mucho antes de la crisis, el gobierno chino había tratado de limitar la expansión del sector inmobiliario para evitar un sobrecalentamiento de los precios de la tierra. Su campaña culminó con la llamada política de las “tres líneas rojas” introducida en 2020 que limitó el apalancamiento de los desarrolladores individuales y, en última instancia, restringió su acceso a la financiación.
Esto condujo a una ola de incumplimientos que detuvo la actividad de la construcción y dividió al sector en víctimas designadas de la crisis de efectivo y aquellos que se consideran capaces de sobrevivir. Esto significa que, hasta el momento, las medidas del gobierno normalmente han dirigido niveles cautelosos de apoyo hacia los desarrolladores de “alta calidad” en lugar de aquellos que han incumplido y siguen atrapados en procesos de reestructuración prolongados y opacos con acreedores internacionales. El último episodio de este tipo involucra a Kaisa, que esta semana fue objeto de una petición de liquidación de un inversor en Singapur.
“El modelo de financiamiento para los desarrolladores chinos no funciona y no hay nada que lo reemplace”, dijo Lawrence. “En última instancia, llegarán al punto en que no tendrán nada que vender y no obtendrán ingresos”.
Un ejemplo de nuevo apoyo del gobierno es un impulso para autorizar la emisión de nuevas acciones, que el mes pasado vio a los desarrolladores China Poly y China Merchants Shekou obtener la aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China para emitir $ 1.8 mil millones y $ 2.4 mil millones en acciones, respectivamente. Si bien la medida es un cambio significativo en el rumbo de Beijing después de años de desalentar la emisión de acciones de la industria inmobiliaria, los analistas sugieren que es poco probable que tenga un impacto.
“Realmente no creemos que esto marque una gran diferencia”, dijo Kaven Tsang, vicepresidente senior de Moody’s, que califica a varios grandes desarrolladores. “La cantidad de financiación que se puede recaudar a través del mercado de valores no será muy sustancial en comparación con la escala de operaciones de estas empresas”.
El acuerdo de Shekou también destaca la dependencia del gobierno en ausencia de actividad en el mercado, dado que las nuevas acciones se venderán a una rama del gobierno de Shenzhen, una práctica que se refleja en otras actividades del sector inmobiliario, incluida la construcción.
La construcción en las grandes ciudades chinas está en curso, pero muchos de los desarrolladores de alta calidad que pueden continuar cuentan con el apoyo estatal. Incluso entonces, el reciente deterioro de la actividad ha provocado alarma. El presidente de Vanke, un desarrollador líder que no es del todo estatal pero sí en parte del sistema de metro de Shenzhen, se mostró pesimista en una reunión de accionistas hace dos semanas. “La situación real es peor de lo esperado”, dijo Yu Liang en comentarios que contrastaron con su perspectiva anterior en marzo.
Ting Lu, economista jefe de China en Nomura, señala datos de la Corporación de Información de Bienes Raíces de China (CRIC), que muestra que los volúmenes de ventas en los 100 principales desarrolladores del país cayeron en un tercio en junio año tras año, en comparación con una disminución de 21.2 por ciento. ciento en mayo. Esos descensos se producen en un período del año pasado en el que la actividad ya estaba suprimida.
El enfoque de Beijing ha sido priorizar la finalización de proyectos, muchos de los cuales son residenciales y políticamente delicados, un imperativo tan generalizado que ha adquirido su propia expresión especial de tres caracteres, “bao jiao lou”, en los medios estatales. También ha tratado de retrasar cualquier nueva contracción de la deuda. En noviembre pasado, cuando los principales reguladores financieros dieron a conocer su plan de 16 puntos para apoyar al sector, incluyeron una medida para extender todos los préstamos que vencen hasta mayo. Esta semana, dijeron que los préstamos que vencen antes de fines de 2024 podrían extenderse por un año.
Los economistas de HSBC sugirieron que las medidas representaban “un paso crítico para infundir confianza en el mercado”, pero otros son más pesimistas.
Lu en Nomura señaló que las medidas de 16 puntos habían revertido la mayoría de las medidas de ajuste financiero para el sector inmobiliario, pero argumentó que era “poco probable que estimularan suficientemente la compra de viviendas”.
Mientras tanto, hay pocas señales de una recuperación del apetito por los bonos en los mercados nacionales o internacionales. En Hong Kong, que alguna vez fue un mercado en auge para los bonos de desarrolladores de China en el extranjero, un inversor dice que “todo el mercado se está reduciendo” y que los inversores de largo plazo ahora están infraponderados en el sector, en marcado contraste con antes de la crisis.
Lawrence de TS Lombard sugiere que el principal enfoque internacional ahora debería estar en el sector bancario chino, donde más incumplimientos de los desarrolladores aumentarían las tasas de préstamos morosos y cambiarían el escrutinio a su salud financiera. El mes pasado, el ministro de vivienda Ni Hong se reunió con Ge Haijiao, presidente del Banco de China de propiedad estatal, y solicitó más apoyo para completar los proyectos.
Para las empresas fuertemente endeudadas que los originaron, tanto el apoyo del gobierno como su futura supervivencia son menos claros. En 2017, cuando Shimao compró su terreno en Shenzhen, el presidente Xi Jinping declaró que las casas “son para vivir, no para especular”.
“Sería muy difícil para Xi, dado su mantra. . . para luego hacer un rescate masivo de los desarrolladores sobreapalancados”, dijo Lawrence de Lombard.
Información adicional de Wang Xueqiao en Shanghái y Andy Lin en Hong Kong