Más de un año después de que comenzara la crisis inmobiliaria de China, el gobierno finalmente cambió su tono sobre la mejor manera de superarla.
En sus etapas iniciales, que estuvieron dominadas por el incumplimiento del desarrollador inmobiliario Evergrande y una serie de sus pares, fuertemente endeudados, las expectativas generalizadas de apoyo del gobierno no se materializaron.
Los problemas de liquidez surgieron en parte debido a los intentos de Beijing de desalentar el endeudamiento excesivo que había dominado durante años el desarrollo inmobiliario. Las empresas incapaces de pedir prestado dinero nuevo cuando los mercados se congelaron ante el espectáculo del exceso de Evergrande incumplieron con el anterior y la actividad de la construcción se desplomó.
Pero en noviembre de este año, a medida que seguían surgiendo datos relativos a la vivienda, las autoridades parecieron reconsiderar los peligros de la deuda. El gobierno dio a conocer 16 medidas de apoyo al sector inmobiliario. Luego, los bancos estatales prometieron una cantidad asombrosa (alrededor de $ 256 mil millones según S&P) en crédito potencial para desarrolladores específicos.
El mensaje de una industria dividida entre lo bueno y lo malo se reiteró este mes en la Conferencia Central de Trabajo Económico del país, donde los legisladores se comprometieron a apoyar a los “líderes de alta calidad” y sus balances.
Estos incluyen compañías como Vanke, que es propiedad parcial del operador del metro en la ciudad de Shenzhen, y Country Garden, el mayor desarrollador del país por ventas. Jens Presthus, director asociado del grupo asesor Global Counsel, señala que la propiedad estatal parcial de Vanke ya le ha permitido obtener préstamos a tasas más bajas que sus pares. Un uso potencial de los vastos fondos asignados para ellos son las fusiones y adquisiciones, lo que les permite apoderarse de la tierra o los activos que pertenecen a sus pares fallidos, rescatando los activos si no son sus dueños o acreedores anteriores.
Este tipo de consolidación del sector privado alentada por el estado es típica de las crisis financieras, como cuando JPMorgan acordó comprar Bear Stearns y los activos del banco minorista Washington Mutual durante la crisis financiera de 2008. Pero mientras que el colapso de las instituciones financieras planteó una amenaza creciente para todo el sistema financiero y de pagos, el colapso de los desarrolladores inmobiliarios chinos hasta ahora se ha limitado en gran medida a ese sector en sus efectos.
A pesar de la nueva ola de apoyo del gobierno, los últimos datos de noviembre todavía pintan un panorama sombrío. La inversión inmobiliaria cayó un 20% interanual. Las ventas de propiedades cayeron un tercio tanto en volumen como en valor en noviembre año tras año.
Ting Lu, economista jefe para China de Nomura, señala que la tasa de disminución de las ventas mejoró en una muestra de 30 ciudades en la primera quincena de diciembre, pero cree que el sector podría tardar unos meses más en recuperarse. El aparato de covid cero que ahora se está relajando puede, con sus bloqueos y burocracia, explicar en parte por qué la lentitud en el sector inmobiliario se prolongó durante tanto tiempo.
Hasta ahora, la respuesta oficial ha sido alentar la finalización de los proyectos de vivienda, dado que los compradores de viviendas en China suelen pagar los nuevos apartamentos antes de que estén terminados. Esto a menudo ha requerido la ayuda de los gobiernos locales, que ya estaban bajo una presión financiera significativa debido a la pérdida de ingresos por la venta de terrenos a los desarrolladores.
La llamada política del gobierno de las “tres líneas rojas”, introducida en el verano de 2020, buscaba limitar a los desarrolladores. Llegó en un momento, ahora fácilmente olvidado, cuando el estímulo y la relajación monetaria para evitar el golpe económico de Covid-19 habían provocado un auge tanto en los mercados bursátiles como inmobiliarios en China.
Los nuevos fondos comprometidos por los bancos estatales equivalen a líneas de crédito que están disponibles, en lugar de un derroche inmediato de préstamos. Difieren en convención legal de las deudas internacionales que asumieron algunos promotores y que estuvieron en el centro de la crisis.
Si se desata la avalancha de dinero, equivaldría a una ruina significativa de un nuevo credo de restricción del endeudamiento. Pero, en última instancia, los nuevos préstamos no se implementarán fácilmente a menos que haya una recuperación importante en la demanda de vivienda, lo que Harry Hu de S&P Ratings ha llamado una “compra por parte de los clientes finales”.
Lu, de Nomura, señala que los préstamos domésticos a medio y largo plazo ascendieron a 210.000 millones de yuanes en noviembre, menos de la mitad del nivel del año anterior. La gran pregunta es si los compradores de viviendas chinos, en lugar del gobierno chino, también han cambiado de opinión sobre la deuda y la vivienda.