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Casi tres cuartas partes de las propiedades compradas para alquilar este año han sido compradas por sociedades anónimas, lo que muestra la preferencia de los propietarios por las ventajas fiscales de la propiedad corporativa a medida que los costos de endeudamiento se disparan.
Los propietarios pueden optar por ser propietarios de una propiedad de compra para alquiler a su propio nombre o mediante una estructura empresarial. Alrededor del 74 por ciento de las compras de compra para alquiler en Inglaterra y Gales se han realizado por vía corporativa en lo que va de 2023, frente al 68 por ciento del año pasado y el 41 por ciento en 2015, según una investigación de la agencia inmobiliaria Hamptons.
El cambio ha estado en marcha desde que entre 2017 y 2020 se eliminó gradualmente la desgravación fiscal total sobre los intereses hipotecarios para los propietarios de viviendas que compran para alquilar y que poseen propiedades a su nombre, y se ha acelerado con los aumentos de las tasas de interés del Banco de Inglaterra.
Antes de 2017, los propietarios podían deducir los costos de los intereses hipotecarios de sus ingresos por alquiler al calcular las ganancias y reclamar una desgravación según su tasa personal del impuesto sobre la renta. Desde los cambios, las reclamaciones se limitan a la tasa básica del 20 por ciento, lo que deja a los propietarios que pagan la tasa más alta o adicional enfrentando costos más altos. Sin embargo, la deducibilidad de los intereses hipotecarios todavía está disponible para los propietarios de sociedades limitadas.
La tendencia se aceleró después de que las tasas de las hipotecas de propietarios aumentaran este año en respuesta a una mayor inflación. En diciembre de 2021, las tasas promedio de las hipotecas de compra para alquiler a dos años eran del 2,9 por ciento. Hoy en día son el 6,6 por ciento, según el proveedor de datos Moneyfacts.
“La prisa por incorporar empresas comenzó hace seis años y el aumento de las tasas de interés simplemente la ha exacerbado. Se ha convertido en una cuestión aún más apremiante”, afirmó Sean Randall, socio del asesor fiscal Blick Rothenberg.
Aunque las tasas siguen siendo altas, algo de competencia está regresando al mercado hipotecario. Muchos prestamistas están recortando sus tasas a medida que las perspectivas de inflación del Reino Unido (y los costos de financiamiento de los bancos) han mejorado. The Mortgage Works, la división de compra para alquiler de Nationwide, anunció esta semana que recortaría las tasas hasta en 0,5 puntos porcentuales. TSB y NatWest también bajaron los tipos de sus gamas de compra para alquiler.
Poder acceder a ratios de cobertura de alquiler más atractivos es otro factor en el crecimiento de los propietarios de sociedades limitadas.
Al juzgar la viabilidad de un préstamo, los prestamistas buscan asegurarse de que los ingresos por alquiler cubran los pagos de la hipoteca con margen de sobra. Chris Sykes, consultor del corredor Private Finance, dijo que la cobertura estándar era del 145 por ciento del costo de la hipoteca, «mientras que es del 125 por ciento para propiedades mantenidas dentro de una sociedad limitada, lo que ofrece la posibilidad de pedir prestado más».
Sin embargo, añadió que las tasas cobradas a los prestatarios de sociedades limitadas suelen ser más altas que las ofrecidas a los propietarios individuales.
BM Solutions, la división de compra para alquiler de Lloyds Banking Group, dijo esta semana que permitiría un «recorte superior» si los prestatarios no cumplieran los requisitos para una hipoteca. Esto significa que podrían incluir no solo los ingresos por alquiler, sino también una parte de sus ingresos del trabajo, para cumplir con los requisitos de cobertura de alquiler.
Hamptons descubrió que sólo el 22 por ciento de las hipotecas pendientes de compra para alquiler (la porción del total de las acciones) estaban en manos de la empresa. Sin embargo, hace tres años esa cifra era sólo del 15 por ciento.
El cambio de propiedad a una estructura de empresa generalmente genera costos de transacción: un propietario pagará un impuesto de timbre sobre la propiedad en Inglaterra e Irlanda del Norte (o un impuesto a las transacciones similar en Escocia y Gales) y puede enfrentar una factura de impuesto sobre las ganancias de capital al vender al vehículo corporativo.
Aneisha Beveridge, directora de investigación de Hamptons, dijo que la proporción de nuevas compras de compra para alquiler realizadas por una empresa probablemente esté cerca de su techo. «Siempre habrá algunos inversores para quienes tener casas a su nombre tendrá más sentido», dijo. «La minoría sin hipoteca o los contribuyentes con tasas más bajas seguirán apuntalando el número de viviendas a nombre personal».
El análisis también analizó las variaciones regionales y encontró que las propiedades de alquiler en el norte de Inglaterra tenían más probabilidades de ser propiedad de una sociedad limitada. Esto reflejó mayores rendimientos de los alquileres en la región, dijo Beveridge, un factor que atrajo particularmente a los propietarios de carteras de mayor escala.
«Curiosamente, una cuarta parte de todas las sociedades limitadas compradas para alquilar ubicadas en el noreste son propiedad de sociedades limitadas con sede en Londres», dijo.