Los propietarios que alquilen una o más viviendas tendrán que hacer frente a un aumento significativo de su factura fiscal en los próximos años. Será difícil escapar de esto, porque el atajo que aparece también puede estar cortado.
Hasta ahora, los propietarios de viviendas podían hacer uso de los beneficios fiscales de la casilla 3 del IRPF: rendimientos del ahorro y de las inversiones. Allí obtienen diversos beneficios, por lo que también se le llama ‘la caja de la diversión’. Por ejemplo, los ingresos por alquiler no están sujetos a impuestos y hay un descuento sobre el valor de la vivienda sobre el que se grava el impuesto. Debido a este ‘índice de valor de vacante’ para viviendas alquiladas a largo plazo, el valor declarado es diez por ciento más bajo que el valor WOZ que las autoridades fiscales suelen utilizar para gravar la vivienda ocupada por el propietario. Cualquier deuda hipotecaria también se deduce de la cantidad sobre la cual las autoridades fiscales imponen impuestos.
La baja carga fiscal hizo muy atractivo comprar propiedades para alquilar. Muchos pequeños inversores lo han hecho en los últimos años, o han conservado su antigua casa y la han alquilado cuando se mudaron a una casa más grande.
Sin embargo, este sistema está cambiando. El próximo año, el gobierno ya dará un primer paso al abolir la tasa de valor vacante. A partir de ahora, el valor WOZ debe indicarse en la declaración de impuestos. Además, el gabinete quiere introducir un sistema por el cual se debe pagar el impuesto sobre la renta del alquiler y el aumento de valor de la propiedad.
Este último en particular puede ser costoso para los propietarios, según el planificador financiero André van Luijk. “Ese dinero no está entrando en tu cuenta. Como resultado, es posible que tenga que pagar más impuestos de los que recibe en alquiler”. Ve que muchos inversores profesionales ya están respondiendo a esto. Si compran casas, lo hacen con un BV que cae en la casilla 2, a la que se aplican diferentes reglas fiscales. La BV paga impuestos sobre la ganancia de la casa, es decir, los ingresos por alquiler menos los costos (como los de mantenimiento). El aumento de valor solo debe liquidarse cuando la BV vende una propiedad.
refugio del depositante
Cuando los intereses de los ahorros cayeron a cero en los últimos años, la caja 2 ya era un refugio seguro para los ahorradores. Los grandes ahorradores que apenas percibían intereses, trasladaban su patrimonio a una sociedad especial de ahorro, que entonces no adeudaba impuesto alguno. Este llamado salto de caja es mucho menos atractivo para los inversores que ya son propietarios de viviendas, dice el abogado fiscal Wil Vennix. “Cuando se trata de una casa que ya es de su propiedad, la venta a la BV conduce a la imposición de un impuesto de transferencia del 8 por ciento. No ganas ese sacrificio rápidamente, así que lo pensaría con cuidado».
La BV puede deducir el impuesto de transferencia del valor de compra de la vivienda en varios años. Esta depreciación reduce el impuesto a la renta. El valor por el cual la propiedad está en los libros entonces disminuye. Esta depreciación es posible hasta que se alcance el valor WOZ de la casa. Significa que el valor por el cual la casa está en los libros de la BV puede ser mucho más bajo que el valor real cuando se vende. En ese caso, después de la venta, aún debe liquidarse con las autoridades fiscales una cantidad sustancial del impuesto sobre las ganancias.
Vennix también señala que no es seguro que las reglas para los BV sigan siendo las mismas. “Las tarifas del recuadro 2 también se discuten y es claro que también van a cambiar. Eso hace que sea casi imposible hacer una planificación fiscal en este momento”.
También más difícil de alquilar
Van Luijk cree que para muchos pequeños propietarios, vender se convierte rápidamente en una opción. Al mismo tiempo, las reglas para alquilar casas se están endureciendo al mismo tiempo. Se regularán los alquileres de más viviendas y puede haber una prohibición de alquiler de viviendas que consuman demasiada energía. “Esta combinación asegurará que muchas casas más pequeñas ya no sean rentables. Es casi seguro que se venderán”.
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Muchos inversores son padres que una vez compraron una casa para un hijo estudiante. Si ese niño todavía vive allí, puede ser una opción venderle la casa, piensa Vennix. Entonces la casa se mueve de la casilla 3 y se convierte en la propia casa del niño. “Esto es posible a una tasa ventajosa para el impuesto de transferencia de 0 o 2 por ciento. Este año también puedes hacer uso de la exención de regalo alto, o el jubelton”. El niño puede contratar una hipoteca por el resto del monto, posiblemente incluso con los padres.
Vennix ve un paralelismo entre los planes y la gran reforma fiscal de principios de este siglo. Luego, el gobierno decidió gravar el aumento de valor de una propiedad que alguien alquiló a su propia sociedad de responsabilidad limitada. Esto generó mucha inquietud entre los empresarios, pero al final el daño no fue tan grave. Tenían que ingresar un valor inicial de una propiedad. “Si el valor inicial es alto y el mercado inmobiliario colapsa posteriormente, en lugar de un aumento de valor, también puede haber una disminución de valor. Las autoridades fiscales también participan en eso”.
Él cree que es mejor que los propietarios de segundas viviendas esperen y vean cómo serán las nuevas reglas. “Los costos pronto pueden ser deducibles. Por lo tanto, puede ser inteligente posponer el mantenimiento mayor. Cuando llegue el momento, es importante asegurar un buen valor inicial. Hasta entonces, no puedes hacer mucho».
Una versión de este artículo también apareció en el periódico del 12 de julio de 2022.