Reciba actualizaciones gratuitas sobre negocios y finanzas chinas
Te enviaremos un Resumen diario de myFT correo electrónico reuniendo lo último Negocios y finanzas chinos noticias todas las mañanas.
Las casas en Dragon Pearl Garden pueden tener tuberías rotas y cimientos hundidos, pero los cientos de personas que viven en este barrio descolorido de Shanghai no tienen intención de irse pronto.
Una oferta del gobierno por valor de 12 millones de yuanes (1,6 millones de dólares) (tres apartamentos de 4 millones de yuanes para cada hogar) no es suficiente para persuadir a los residentes a irse. “Me quedaré en mi casa a menos que el gobierno me pague 20 millones de yuanes para mudarme”, dijo un residente de apellido Wang.
El enfrentamiento pone de relieve los desafíos que enfrenta PorcelanaEl plan de revitalizar el sector inmobiliario se realiza en parte mediante la reurbanización de edificios, a veces históricos y a menudo en mal estado, en barrios más antiguos, o los llamados pueblos urbanos.
Su transformación en centros comerciales, edificios de oficinas y apartamentos residenciales ha servido durante muchos años como motor de crecimiento para la segunda economía más grande del mundo, que lucha por recuperarse tras el levantamiento de las restricciones de Covid-19. Más de una cuarta parte de la actividad económica de China está vinculada a la propiedad, pero muchos promotores endeudados están pasando apuros.
En 2015, los esfuerzos de Beijing para reconstruir estos barrios en ruinas ayudaron a compensar una caída en las ventas de viviendas. Siguió un auge inmobiliario cuando las autoridades locales gastaron billones de renminbi, respaldados por préstamos baratos, en derribar viejos apartamentos para reurbanizarlos.
Luego, los residentes desplazados se lanzaron a comprar viviendas, impulsados por pagos de compensación. Donghai Securities, con sede en Changzhou, estimó que las 21 ciudades más grandes de China tenían al menos 10 millones de viviendas en aldeas urbanas a finales del año pasado.
Los funcionarios del gobierno esperan que dicha reurbanización proporcione ahora beneficios similares. El Consejo de Estado, o gabinete, dijo en julio que el gobierno se embarcaría “activamente” en la reurbanización de las grandes ciudades como parte de un esfuerzo para “impulsar la demanda interna”. El Banco Popular de China dijo en un informe que el sistema financiero “reforzaría” el apoyo al proyecto.
La última campaña podría abarcar 35 ciudades y atraer hasta 9 billones de yuanes en inversión total de desarrolladores durante los próximos cinco años, según un funcionario del Banco de Desarrollo de China, que ayudó a financiar reurbanizaciones anteriores. “Este es el único punto positivo en el estímulo económico de China que hasta ahora ha dado poco resultado”, dijo el funcionario.
A pesar de la descripción que hizo el primer ministro Li Qiang del último programa como una “medida importante” para resucitar la economía en crisis del país, los economistas son más escépticos. “Es posible que se derriben algunas casas antiguas y se construyan nuevos apartamentos, pero el impacto en la economía será limitado”, dijo Dan Wang, economista jefe de Hang Seng Bank China.
A diferencia del pasado, cuando los promotores inmobiliarios compraban viviendas en ruinas en ciudades pequeñas a bajo coste y rápidamente las convertían en complejos residenciales de lujo o centros comerciales obteniendo grandes beneficios, los inquilinos exigen sumas mayores. El último impulso de reurbanización también se centra en las afueras de las grandes ciudades, muchas de las cuales son propiedad de cooperativas rurales, no del gobierno, y por lo tanto tienen derecho a tasas de compensación más bajas.
“Los residentes buscan una compensación de reubicación más alta, independientemente de dónde vayan los precios de las viviendas”, dijo James Wang, un desarrollador con sede en Wuhan que ha trabajado en proyectos de reurbanización.
Para proteger los barrios tradicionales, muchas ciudades han fijado límites a la cantidad de casas antiguas que se pueden demoler. En julio, el Consejo de Estado pidió a las autoridades locales que convirtieran viviendas en viviendas asequibles, que ofrecen márgenes reducidos, si es que los hay.
Estos factores han dificultado que los promotores privados obtengan beneficios de proyectos que podrían generar retornos de dos dígitos.
“Alguna vez pudimos obtener ganancias rápidas desarrollando [urban villages]”, dijo Wang, el desarrollador con sede en Wuhan. “Ahora lleva mucho más tiempo recuperar la inversión y, a veces, sufrimos pérdidas”.
Dado que los promotores privados se muestran reacios a entrar en el mercado, se está animando a participar a algunos promotores estatales y vehículos de financiación de los gobiernos locales, que se benefician del acceso a crédito barato.
“Hacemos esto por consideraciones políticas más que económicas”, dijo un funcionario de Xiangyang Xinqicheng Construction and Development, con sede en Hubei, un LGFV que el mes pasado pidió prestados 790 millones de yuanes al Banco de China para reconstruir un distrito histórico.
Sin embargo, a medida que las perspectivas económicas de China se debilitan, los LGFV también están lidiando con un aumento en los pagos de deuda y un desempeño lento.
El gobierno necesita “encontrar un modelo de negocio viable para [urban village] renovación”, dijo un ejecutivo de una empresa promotora estatal con sede en Xi’an que hace dos años perdió más de 200 millones de yuanes reurbanizando una ciudad antigua.
En Dragon Pearl, los principales promotores como Vanke y Country Garden ya se habían retirado del plan, según Wang, el residente, quien añadió que los promotores no estaban dispuestos a pagar lo que los residentes exigían. Vanke y Country Garden no respondieron a las solicitudes de comentarios.
La reurbanización “no debería realizarse a expensas de los residentes locales”, afirmó Wang. “En este momento, la autoridad no puede permitirse el lujo de desplazarnos. No me importa esperar unos años más para tener un mejor plan de compensación”.